本文作者為清華大學李稻葵教授
國慶節期間，我參加大學同學畢業20年聚會。期間也無法迴避房價走勢這個老生常談的問題。因為我們大學的專業正好是工業與民用建築，班上很多同學都是從事建築行業的：有搞房地產開發的、有開設計院的、有開監理公司的、有搞設計的、有當監理的、有搞建築預算的、最多的是在房地產公司和建築公司當技術老總的，所以大家在一起難免會談到房地產的相關看法。
總體來說，我感覺大家對未來房地產走勢都比較樂觀。多名同學表示還想繼續購買房子對資產保值和增值。有位開發商的同學，一個樓盤剛剛全部賣完，又拍買了2塊土地準備大幹一場。另一個同學的朋友剛剛拍得一塊土地，到處找資金開發。我當年大學寢室的老大多次問我對房價走勢的判斷，由於這個問題比較複雜，加上當時時間也比較匆忙，我答應老大回家以後儘快寫一篇文章來回答他這個問題。
要分析中國房價的變化，必須深入分析當今中國房屋的供應和需求。並找到中國房屋的供求關係從量變到質變的大概時間點。為什麼我認為中國房地產僅僅是最後的瘋狂呢？因為中國房地產發生了很多實質性的變化
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1、新一屆政府上台，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，並對出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅。這樣的政策會導致市場房屋購買能力的下降，同時導致投機成本增加。實際是從根本上減弱了市場購買力;
2、中央貨幣政策已經從過度寬鬆，開始轉變為既不寬鬆也不緊縮的中性政策。宣告中國過度寬鬆的貨幣政策已經結束。銀行現在極度缺錢，不僅二套房貸利率不能優惠，首套房的利率也大幅提高。銀行對房貸的貸款比國家政策還嚴格。說明銀行資金確實很緊張了;
3、外資徹底撤出中國金融市場，導致中國人民幣基礎貨幣相對減少。加上先知先覺的國內外投資者已經開始拋售中國房屋資產，這些行為會導致中國外匯相對減少，同樣能導致基礎貨幣減少。也能導致銀行存款相對減少。這些會導致銀行貸款能力相對下滑;
4、李嘉誠等有國際影響力的人物開始拋售中國房地產資產，會影響很多精明投資者對市場預期的判斷，帶動部分精明者加速拋售中國房地產;
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，說明大量的剛需已經接盤。大量的剛需在漫長的等待中，最後屈服大量入市搶購房屋。大量剛需高位接盤，意味將來接盤的力量越來越弱了;
6、保障性住房繼續修建，中央政府為了解決低收入者的住房問題，不得不大量修建保障性住房。但這些保障房加速了房屋的供應;
7、房價快速上漲，導致部分人徹底失去購買能力。導致市場有效需求減少;
8、鄂爾多斯和溫州房價暴跌的前車之鑑，讓部分先知先覺的投機者感受到危機靠近。同時，溫州和鄂爾多斯房價大跌已經讓當地銀行壞帳大量增加，銀行業已經意識到房價下跌的風險，開始偷偷緊縮房地產貸款，所以各地銀行對房貸審核越來越嚴，房貸利息遠遠高於國家的底線;
9、由於開發商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現。開發商樂觀情緒明顯升溫。由於他們看好後市房價，必定會加快建設進度，1年左右市場供應肯定會明顯增加;
10、中國人在國外大量購房，成為英國、美國、加拿大、澳大利亞等國的房屋購買主力軍。很多國家甚至出台購房移民政策吸引中國人去他們國家買房。如果中國房價再繼續上漲，中國更多的人會在國外購買房屋;由於中國房價過度上漲，大量的中國人轉而拋售中國房屋，購買國外房地產，實際也等於在增加國內市場的供應。並導致大量財富轉移國外。等於中國人去接盤其他國家的過剩房地產，化解已開發國家的經濟危機。但將來我們的過剩房地產誰來化解呢?我在1年以前的文章中就分析了，中國房價上漲的必將導致中國人大量在外國購買房產。中國人之所以大量去已開發國家買房，原因很簡單。因為外國很多國家房屋性價比已經遠遠超過中國了。比如：100萬在美國能買到的房子，在中國可能還買不到。一個中等開發中國家的房價超過了已開發國家本身就是一個笑話。
11、中國存在大量的空置房，最最保守估計超過5000萬套。中國已建加上在建房屋和土地儲備已經嚴重過剩。國家統計局數據顯示：2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，其中，住宅銷售面積增長2%，商品房銷售額64456億元，增長10%，其中，住宅銷售額增長10.9%。2012年，房地產開發企業房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%，住宅新開工面積130695萬平方米，下降11.2%，住宅竣工面積79043萬平方米，增長6.4%。按最保守的計算法，按開發商平均儲備3年可開發的土地面積計算，房地產開發企業囤積儲備住宅面積至少40億平方米以上。加上地方政府儲備的土地。總計土地儲備面積當然更大。按現在的開發速度，至少可供3—5年房地產開發。
以上數據分析可以進一步得出下列結論：按人均30平方米計算，住宅在建面積42.9億平方米大概能解決1.4億人的住房問題，加上空置的5000套房子大概解決1.6億人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解決3億人的住房問題。開發商囤積的40億平方米住宅可開發面積可解決至少1.2億人的住房問題。再加上地方政府儲備的土地隨便能解決幾千萬人的住房問題。解決2億人的住房問題應該問題不大。意思是按房地產現在的開發速度，5年內能解決5億人的住房問題。即使按較高的空置率計算，中國也至少能解決4億人的住房問題。
數據顯示，中國房屋自有率已經達到80%，在世界已經是很高水平，遠遠超過已開發國家60—70%的自主率。
根據2012年5月發布的《中國居住小康指數》報告，將近8成的受訪者已經擁有自己的住房。;而之前發布的一份報告說，目前中國自有住房擁有率高達89.68%，遠遠超過美國、英國、日本(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。
中國僅僅只有20%的人沒有買房。按中國城市人口7億計算，當前沒有房屋的城市人口僅僅1.4億，即使中國住房率達到100%(當然這是不可能的，除非共產主義最高階段實現了)。在建房屋加上空置房，中國房屋最少還過剩1.6億人的住房。即使按國際空置率警戒線15%計算，中國現有7億城市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有1億人，即使不再新建一套住宅，我們還過剩0.6億人的住房。我們也能解決今後6年的房屋需求(按每年1000萬人城市化的進度計算)。加上土地儲備我們能還能解決2億人的住房問題。即使計算空置率，至少需要20年以上才能消化掉這些土地儲備。
即便如此，地方政府居然還幻想將來通過出售土地來償還高到20萬億的地方債務!還想通過出售土地來維持城鎮化投資建設!
以上分析可以看出，中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地產泡沫已經到駭人聽聞的地步了。
一年前，我曾經寫過一篇文章：「中國房價為何如此堅挺」，詳細說明了中國房價高漲的原因。在房屋總體過剩的情況下，中國房價之所以還能瘋狂的上漲，主要是投機和投資者囤積大量房源，開發商和地方政府大量囤積土地，大量在建房還未入市。加上房價10年持續上漲導致許多人恐慌性買房所致。銀行資金緊張、剛需大量恐慌性買房、大量高端投資者海外購房、投機成本增加、房價大幅上漲等因素已經讓潛在客戶大量減少。意思是需求在大量減少。
由於新國五條沒有太大新意，加上二手房稅收政策導致大家更願意購買新房，大量的剛需集中入市，加上新建住房短期內無法滿足市場需求，出現供不應求局面，導致最近1年房屋快速上漲。而房價上漲又加劇市場恐慌，更多的剛需加入買房隊伍。但房價的快速上漲不僅消耗掉了大量剛需，而且還導致部分人徹底失去購買能力。最終導致需求快速減少。而供應卻源源不斷，因為在建住宅很快就會源源不斷的成為新的供應。地方政府因為財政對土地的依賴性，必將繼續源源不斷的出售土地。加上房價快速上漲導致很多高端投資者加速拋售中國房產去國外購買房屋，等於增加了國內市場的房屋供應。
房地產市場中影響最大的因素，還是大量囤積房源的投資者和投機者們，一旦他們對房屋上漲預期發生改變，只要他們預預售屋價會下跌，大量囤積瞬間就會變成鋪天蓋地的拋售，瞬間增加市場的供應。讓房屋市場快速從「天堂」墜入「地獄」。因為中國房屋囤積的數量非常龐大，所以這部分囤積者行為一旦發生改變，將很快改變房地產市場的供求關係。對房價起非常大的作用，短期作用甚至遠遠超過新建房屋的影響。
不管是從未來的供求關係變化，還是中國房價國際性價比看。中國房價已經是強弩之末。由於短預售屋價上漲預期很強，囤積者現在還惜售，新建房屋入市時間問題。房價短期還可能會繼續上漲。但這種上漲只是最後的瘋狂。
很多人擔心，一旦房價出現下跌，政府如果再次大規模放鬆貨幣怎麼辦呢?這個擔心完全沒有必要，因為中國房價持續的上漲，已經讓中國全球製造業競爭力大幅下滑(原因我以前文章多次論述，這裡不再重複)，房價上漲已經導致中國每年幾百億美元資金外流購房，加上外資金融機構徹底撤出中國，以李嘉誠為代表的國內資本外撤加速。
房價上漲不僅傷害了中國的國際競爭力，也導致資本大量外流。這種情況下如果再大規模發行貨幣推高房價，人民幣必將面臨大幅貶值。而人民幣貶值以前，資本會大量集中外逃，中國財富就會損失殆盡。其後果比房價下跌還嚴重，房價下跌，肉爛在鍋里，房價再上漲等於把錢送給別人，壞帳留給自己。當然如果真的要大規模印發鈔票，我也無話可說，但我相信中國精英們不會這麼瘋狂的孤注一擲。因為即使孤注一擲，也最多是苟延殘喘，最後結局會更悲慘。
世界上根本沒有永遠上漲的東西，如果有，那麼有大家都可以通過持有該物品，讓財富永遠不停的增長。這些人的子子孫孫再也不用工作了。
地方政府用盡一切資源維護和推高房價，在這種情況下一旦出成屋價下跌。說明政府再也沒有任何力量能繼續維護房價上漲了，這時候房價必將一瀉千里。鄂爾多斯和溫州房價就是這樣的模式。特別是在經歷一段快速上漲以後，需求快速減少(大量剛需集中購買房屋和部分購房者失去購房能力)，供應不斷增加(開發商加速建設和政府加速拍賣土地)，最後供求關係轉擇點出現。而房價一旦出現下跌預期，大量囤積者也加入拋售房屋的隊伍中，加劇房屋下跌速度。溫州和鄂爾多斯就是因為房價快速上漲，導致房價最後崩盤。
中國對房地產市場的處理方法如同壘砌堰塞湖，為了防止堰塞湖的水流下來，用盡一切資源建設堤壩，結果堤壩越來越高，當然堰塞湖內的水位也越來越高。終於有一天，當資源耗盡，再也沒有任何力量加固堤壩的時候，而堰塞湖的水位卻不斷上漲。這時候崩潰就無法避免，高高壘砌崩潰必將導致洪水滔天、屍橫遍野。
上帝要其死亡，必先讓其瘋狂。房價這種瘋狂，已經在為自己挖掘墳墓。
現在的房價如同6000點的股市，雖然看起來很瘋狂，但距離萬丈深淵已經不遠了。股市6000點的時候，市場瘋狂的叫嚷要去10000點，結果萬點卻成為了夢想，1600點卻實現了。
從在建房屋速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。
解決過剩產能或產品只有一個辦法，就是降價。這就是美國為什麼在危機發生以後，不願意刺激經濟的原因。因為刺激經濟會導致價格高企，而價格高企會導致生產供應增加，根本不可能解決過剩產能和產品問題，而過剩產品和產能不解決，經濟就不可能持續正常發展。所以美國寧願大量發放失業救濟金，長達5年的時間保持經濟低迷，也不願意簡單的刺激經濟。當然，美國能度過這次危機，全世界其他國家的鼎力相助(大規模刺激自己的內需)功不可沒。
中國人經歷了股市和黃金的瘋狂，當時所有的人都認為股市和黃金是不可能下跌的。如今這些不可破滅的神話早已破滅。人們不僅沒有吸取其中的教訓，居然固執的再次認為房價是永遠上漲的，即使全世界很多國家的房價泡沫已經破滅，即使鄂爾多斯和溫州房價已經暴跌，即使李嘉誠開始大量拋售中國房地產，即使外資銀行已經全部拋售完中國銀行的股票，即使中國房屋空置率已經高的嚇人，即使中國7個城市被評為世界最高房價。他們依然堅定的認為中國房價不可能下跌。等待他們的必將是比股市和黃金更瘋狂的結局。人們會為自己的瘋狂付出代價。
違背經濟規律者，最後一定會受到經濟規律的懲罰。那些叫嚷著逆經濟周期者，根本不懂經濟規律，只是無知無畏罷了。
中國現在過剩產能世界第一，幾乎個個行業都出現駭人聽聞的過剩產能。但我們的辦法依然是刺激需求。我們的刺激政策，最後不僅不能化解任何問題，反而會製造更大的過剩、更多的債務和壞帳，最後我們只能迎來漫長和痛苦的經濟衰退。種瓜得瓜種豆得豆，我們自己種下的苦果只能自己吞下。
李稻葵：清華大學經濟管理學院Freeman經濟學講席教授，博士生導師，長江學者特聘教授。原央行貨幣政策委員會委員，十一屆全國政協委員，清華大學金融系主任，中國與世界經濟研究中心(CCWE)主任。清華大學管理學學士（1985年），美國哈佛大學經濟學博士（1992年）。2011年5月初，李稻葵發表文章指責「個稅體制設計極其簡陋，甚至『弱智』，他建議實施平稅制。此觀點甫一發布，立即引發強烈反響。