01
曾經打響我國農村改革第一槍的安徽省鳳陽縣，這兩天又憑實力登上了熱搜。
涉及需要安置宅基地的本縣農村居民，如自願放棄宅基地安置並進城購房，在原宅基地歸還村集體用於復耕復墾並拆除建（構）築物後，一次性給予5萬元購房獎勵（與貨幣、房票安置、購房補貼不同時享受）。
類似的政策也出現在江蘇南通、湖北鄂州，大家在鼓勵老鄉買房的執念上心有靈犀。
只要用5萬元的購房補助，就能鼓勵農民朋友退出世世代代居住的宅基地，相當於買仰望U8給了一萬代金券。
我們來抽絲剝繭看下這項政策的真實用意。
首先需要注意的是，這項政策出台是置於「房地產市場平穩發展」的語境之下。
因此政策的出發點就變得非常純粹了，與當下正火的鄉村振興概念無關，與城鄉融合這種宏大命題無關。
只是單純的鼓勵農民進城買房，以此完成去庫存的任務。
然後，這項政策在制定時還隱藏了一些設計巧思。
對於「自願棄宅基地的村民」一次性基於5萬元獎勵，先不說這筆錢是多是少，單是鄉親們拿到這筆錢就需要觸發兩個前提。
一是5萬元是購房獎勵，用途限定在進城購房，也就是說需要有購房置換需求，錢才能兌現到鄉親們手裡；
二是退出的宅基地需要用於村集體農業復耕復墾之後，鄉親們才能拿到錢。
尤其是看到第二點，如意小算盤的聲響已經隔著屏幕震耳欲聾了，本質上還是地票遊戲的延續。
大家都知道我國有18億畝耕地紅線不容觸碰，如果城市的建設用地需求不夠用需要將邊界開拓到擁有巨量土地資源的農村手裡，怎麼辦。
這時候原重慶黃市長就開創性搞了一個地票制度，實行占補平衡，在不觸及農村土地產權這個敏感地帶的前提下暗度陳倉搞城鄉土地資源置換。
將農村宅基地或其他公共用地推平復墾為耕地，有關部門審核通過後，置換出相應的建設面積，以票據的形式進入土地交易市場；城市裡再有建設用地需求，招拍掛地票即可。
如此一來，耕地紅線沒有突破，還增加了城市的建設用地指標。
這場占補平衡的交易過程中，看似雙方各得其所，實際上鄉親們卻付出了極大代價。
往往只需要每畝幾萬元的低價就可以變相拿到農民朋友宅基地的類似永久產權，然後再以每畝百萬級別的價格出讓給開發商，這種天然的收益放大器自然讓無數地方趨之若鶩。
很明顯，當下的鳳陽是沒有意願拿出5萬塊給存在置換需求的鄉親們的，最終的出錢方還是要寄希望於土地出讓，由其他大戶來買單。
農民進城演變成一場農村版本的以舊換新。
02
當下我國房地產市場的主旋律就是去庫存。
當下救市邏輯的一個主線就是激活市場購買力。
一線城市藉助於解除限購虹吸全國購房者；
二線城市虹吸全省購房者；
三線城市虹吸區域購房者；
至於四線乃至縣城的庫存，只能寄希望於進一步激發城鎮化，釋放鄉親們的購買力了。
對於鳳陽這種皖北農業縣來說，吸無可吸，留給他們的操作空間就非常有限了。
由於縣城的市場數據不完整，我們就參考一下全國平均水平來看。
今年前五個月，全國新建商品房銷售面積和銷售額依然在繼續下探，相反三四線城市的新建商品住宅的庫存規模還在上升。
就拿鳳陽所在的滁州市為例，去化周期已經在38個月，剛好是住建部劃定的18個月庫存警戒線的兩倍。
對於鳳陽來說，全縣人口70多萬，人口常年處於流失狀態，至於常規的市場消化潛力已經挖掘殆盡。
如何完成去庫存任務，只能繼續寄希望於城鎮化這條老路能夠大力出奇蹟了。
我國過去三十年間一個發展的強大動能就是城鎮化，前赴後繼的農民進城托舉出我國的經濟增長奇蹟，這也導致所有的農村政策在落地層面都會縮水成農民進城。
無論是建設新農村、城鄉統籌、城鄉一體化、城鄉融合等種種全盤戰略，真正到執行落地層面上時，無一不被地方熟練地提煉為進城上樓。
但城鎮化總有天花板。
根據世界各國經驗，衡量城鎮化率有一個水準線，65%，過了這條線城鎮化就到了下半場，如果繼續提升需要時間成本做積澱。
到目前為止，我國的城鎮化率已經到了66.16%，而已開發國家的城鎮化率一般在75%-80%，上升空間已經不大，上升難度卻很大。
但即便如此，這有限的提升空間也是眾多縣城去庫存的巨大希望。
03
還有一個非常有意思的點，鳳陽這次為鄉親們進城只願意拿出5萬塊。
這5萬塊也經歷了一番精打細算。
當下鳳陽房價均價在5000塊左右，一套90平的縣城新房，15%的首付也就不到7萬塊錢。
如今給了你5萬塊，自己在稍微湊一湊，首付可就齊活了。
對於很多農村鄉親們來說，買房的一大痛點就是湊不齊首付，現在給了你這5萬塊，就是為了讓你有了首付款的資本，然後刺激你產生加槓桿買房的衝動。
但一番操作下來，卻付出了失去農村家園的代價。
上文也說了，我國在過去這麼多年制定了很多鼓勵農民進城的政策，城鎮化率也取得舉世矚目的成果。
但這趟征程上有兩大問題遲遲沒能解決，一個是農村空心化，一是對於進城農民的制度性虧欠。
城鎮化的另一端，農民即便通過極其辛苦的打拼入住城市家園，但卻沒有享受到市民待遇，在社保、教育甚至就業方面和城市居民還存在鴻溝。
更加需要注意的是，耕地、宅基地這種土地要素之於農民同樣是維持生存的基本條件，可以維繫鄉親們最基本的生存以及就業養老。
但進城的農民，一旦失去農村退路，再沒有及時擁有匹配的城市生存技能，在城市的未來生活勢必堪憂。
當下地方去庫存的決心可以理解，但僅僅以微弱的經濟補償跳過國家政策規範去刺激農民進城買房，就顯得太過於功利了。