中國的GDP也已經從高點開始回落。如果中國GDP在這樣一個低點持續回落，GDP在7%左右盤整的時候，房子會持續漲嗎?雖然不知道具體哪一點，但是我相信在未來十年裡，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。
1月11日下午，第十一屆中國財經風雲榜暨第四屆地產金融創新峰會在北京召開。國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣、住建部政策研究中心主任秦虹、中國房地產業協會副會長朱中一、興業銀行首席經濟學家魯政委、首創集團董事長劉曉光、盛世神州董事長張民耕、高和資本董事長蘇鑫、融創中國北京公司副總經理樓艷青、泰禾集團總裁助理沈力男等行業精英、地產領袖齊聚一堂，共話「轉型：地產新十年」。
在會上，興業銀行首席經濟學家魯政委發表了主題「資金政策環境與房地產調整」的演講，他表示，從2013年開始轉而看空樓市，主要的原因不是說它馬上就會跌，而是因為地產是一個流動性很低的資產，香港樓市的調整，是大陸樓市調整的導火線。
以下是魯政委的演講實錄：
尊敬的各位來賓，大家下午好!
他們給我起的題目是「調整」，我改了一個中性的題目，叫「資金態勢與房地產業發展」。發展可以從價格上來講，可以是上升，可以是下降。在中國分析房地產非常困難，主要的原因是你想看的數據基本上都是七零八落，都不行。現在的房地產是國之大事，不得不查，反正公開的數據，你最想看的都是七零八落的，即使拿到這些數據，彼此也是合不上的。所以，我沒有辦法，只能在這種情況下進行一些數據的分析，大家來看一看。
我看到微博上提的最多的問題就是問什麼時候跌、會不會跌。無論你喜不喜歡它漲，如果你在家裡一味扎小人它就會跌，也不現實。我們還得通過切實的數據分析來判斷未來的走勢。我真的不知道它具體能夠在什麼時候下跌，但是2013年是我首次開始從趨勢上看低房地產的第一次。我的朋友問我什麼時候該買房子，我說馬上，現在，在過去都是這麼說。他說已經漲了很多，還買?我說馬上。我每一次都是這麼回答。但是從2013年開始，我開始轉而看空。主要的原因不是說它馬上就會跌，而是因為地產是一個流動性很低的資產。等你看到像股票一樣到頂了之後，你想賣，對不起，你出不掉。所以，只有當它還有一波10%—15%的時候，這個時候你想跑才是有可能的。
我這次主要從三個方面分析，一個是國內資金面的因素。第二，國際資金面的因素。第三，附帶的基本面。基本面前面加了「附帶的」，是因為基本面不能決定什麼時候跌。就像股票，財務報表不好看，不是說它馬上就能跌。有可能前面的因素變得最重要。
資金與樓市這個曲線既在情理之中，但是也覺得很驚奇。這是歷史上有數據以來融資的額度，土地出讓金是每年都有一個金額，以2003年做基數，居然這兩條線是一樣的。只要你放水，什麼東西都會往上漲，所以有水是東西往上漂的前提。在我們這幾年房價快速的上漲當中，跟整體寬裕有著密不可分的聯繫。2002年和2012年十年間，M2的餘額變成多少?到2012年是2002年增加了5倍多的水平。2002年到2,2012年到10。再看一看當年新增社會融資，跟前面的社會融資不一樣，前面的社會融資是把每一年新增的社會融資都加起來的一個結果，這是當年的社會融資。2012年當年的社會融資已經是2002年的8倍左右。現在一些人認為房價不太貴，好像也有他的道理。是不是新增的融資已經到了十年前的八倍?你想想你的房子漲八倍，不也正常嗎?這是過去十年的樓市。
在未來呢?未來我們看到我們的政府對過去一年政策最重要的一個總結就是一句話：不放鬆，也不收緊。李克強總理在5月13號國務院機構職能轉變動員會議上講話，我們目前財政收入增長緩慢，中央財政持續負成長，在存量貨幣較大的情況下，廣義貨幣供應量增長較高。如果要靠刺激政策，政府直接投資空間已不大。還必須依靠市場機制。如果過多地依靠政府主導和政策拉動來刺激增長，不僅難以維繫，甚至還會產生新的矛盾和風險。主要說了兩個，一個是中國的貨幣總量相對於 GDP是最高的。第二，按照他估計的中共政府的負債率特別是地方政府的負債率太高。這兩個是一件事，只有一個有紀律的財政才能使貨幣超發。
到底李克強總理說新的政策不放鬆、和收緊，對我們的貨幣政策產生什麼樣的結果呢?虛線是CPI，柱子是GDP。你會發現目前的CPI，2013年是2.6.2.6的水平是低於我們最近13年來的平均水平。再看經濟增長，預計2013年應該是7.7%，7.7%的增長在過去的13年中也是偏低的。但是看見這個紅線趨勢上，卻是13年來的高點。我們在想到底過去的利率水平不合適，還是現在的利率水平不合適?不管怎麼樣，反正現在比過去十年都高。所以，現在面對的金融的環境已經是跟過去完全不一樣了，過去是不斷的膨脹，現在至少不膨脹，隨著經濟規模的增長，很可能相對的資金鬆緊還是在勒緊的。
回到財政這個角度，你真的要做到貨幣的不超發，財政必須做相應的配合。如果財政做相應的配合，你就會發現對我們的房地產也會有影響。
我經常講的是日本的經驗，在我看來，財政始終是啟動寬鬆政策和房價上漲的第一步，那第一腳油門，從來不是貨幣踩上去，是財政踩上去。84年、85年，日本的財政當中用於鋼鐵水泥的投資增速甚至還是負成長，還是在勒緊財政。但是85年廣島協議之後，有一個短時間的經濟不景氣，美國也敦促日本要擴大內需，必須要放鬆政策，鋼筋水泥的投資上去了。第一年，地價沒漲。隨後第二年，地價跟上。一直到90年之前，地價的上漲軌跡都跟財政擴張相關，不是偶然。再看它的貨幣政策，財政一踩油門的時候，日本就在加息。隨著寬鬆的財政政策、貨幣政策，地價猛漲。等漲到89年前後的時候，日本央行已經受不了了，加息加得太快，政府就把泡沫給捅破了。這是日本的經驗。對中國來講也是這樣，2008年下半年地產一度出現供大於求的局面，馬上宣布4萬億的財政政策。那時貨幣政策其實也沒水都放出來，但是因為4萬億財政政策，國內房價直線拉升，所以擴張的財政政策永遠是推高房價踩油門的第一腳。現在新一屆政府雖然有時也講保增長，但是沒有增加財政預算，也沒有多印鈔票，只是通過把其它地方的財政花的錢省下來，花到財政需要花的地方。這是國內資金的格局和趨勢，已經發生了變化。
現在美聯儲QE的退出，其實不僅僅QE的退出，它標誌著美國的貨幣政策從過去不斷開始創新開始轉向不斷收緊。正常情況下，美聯儲政策的收緊並不必然導致國內資金的收緊。在初期並不是一個特別大的問題。但是我更擔心的是，這個點是美聯儲的聯邦低利率，就是它的政策利率。這條綠色線是香港的匯率。香港是聯席匯率，無論香港匯率是好是壞，美國利率一收緊，香港銀監會就跟著走。如果美聯儲開始了加息的進程，香港也加息，加到一定的時候，香港樓市一定調整。發現過去每一輪香港樓市價格的下跌，都是在美聯儲加息加到高點。每次上漲都是美聯儲降息。現在漲這麼高，也是因為它降息。如果未來美聯儲加息，香港的樓市會是一個什麼局面?再看看這張圖，1997年香港樓市崩盤，那個時候相對於它的低點，低點大概是80，漲到160、170的樣子，漲了一倍，美聯儲加息到了一定的水平之後開始崩盤。這一次從最低點，指數是60，到這兒，接近250，漲了3倍多。不是說漲了1倍，漲了3倍能怎麼樣，而是說漲幅已經不低了，但實際上給未來提供了調整的空間。如果香港的樓市一跌，你認為大陸的樓市會跌嗎?一定會風聲鶴唳、草木皆兵。為什麼香港樓市這一輪漲得這麼厲害，是因為香港被靠內地，相當於不付利息，拿這些錢去存錢，一點利息都沒有，貸款幾乎不要利息。可是現在看到中國經濟在走低，但是美國經濟在變好，當美國經濟好，中國經濟低迷，香港的經濟也低迷，這種情況下，你說香港還要跟著加息，樓市吃得住嗎?如果你還不相信，說香港的樓市調整，還不認為中國樓市會調整，給你講一段歷史。1997年，是住房發展的起點，事後看來也是中國最快速鋼筋水泥城鎮化的十年。可是那時候大部分城市依然出現比較嚴重的調整，海南都是爛尾樓，豈止是海南。中國的未來就是上海的未來，住房改革的未來是誰都可以買到房子，那時中國的樓市還會跌嗎?是因為資金的收緊。大家不能忘記這一點。
再看新加坡，如果要跌，僅僅是香港跌嗎?比如97年新加坡的房子大概60，漲到180，漲了兩倍。這次從最低點，100漲到200，漲了一倍多。韓國97年也有調整，那時漲得還不太高，指數大概是40到60，沒漲多少就跌了。這次大概是40多，接近漲到100，也是漲了2、3倍。
如果中國周邊都跌了，你能不跌嗎?我真的不相信。如果他們都跌了，還不相信中國的房子會跌。上一屆政府調控都是控制地產商的融資，現在大陸很難融資，最後到香港發債。你要發人民幣債還好，美債占的越來越高。因為2008年之後美元從利率上是便宜的，和大陸相比，從匯率上更便宜，借著美元，人民幣不斷升值，將來還的時候拿著一個升值的人民幣還美元，什麼都不干就套利了。很好。但是有沒有想過，如果你借的這些債是十年期的債，如果你又沒做匯率的鎖定，如果你還沒有別的收入，靠人民幣買美元來還美元債，你能保證在未來的十年裡人民幣對美元就不貶值嗎?反正我沒有這個信心。如果未來人民幣貶值15%，你這個債還還得起嗎?所以亞洲金融危機出現就是兩件事，一個是在匯率低的時候借了美元，但是卻沒有美元的收入，要用本幣收入來還，結果本幣貶值。第二，短線長用，最後搞死了。在這一次中國的經濟同樣出現這種情況。如果大陸有地產商死，你覺得你還相信房價不跌嗎?
上面講的尤其是香港樓市的調整，是大陸樓市調整的導火線。當前邊那些事情發生之後，你會突然想起這些事。2012年農村人均37平方米，城裡是33平方米，2013年5月份，李克強總理在江西考察，問一個農村婦女，你們家裡挺寬裕的，你們多少平方米?5口人，200平，人均才40平，在平均水平線上。難道就是因為我們在城裡，比農村就少3、4平方米，就覺得受不了?可能有人會說，一線城市特別缺房子，你再看看一線城市的人均居住面積。北上廣深2010年的時候上海的房子人均居住面積接近35平方米。當你們都承認二三四線供給過剩，你在通州的房子，說二線的房子都跌了，通州的房子能不跌嗎?於是你就賣了。當房子漲的時候，你不覺得房子多，因為這個東西好，會覺得不斷升值。但是房價跌的時候，三套房子都會覺得多。2015年之後，新增進入城裡的人相對過去是減速，不是加速。我們看當年的房價，恰恰處在勞動力人口占比回落之後。再看中國的GDP也已經從高點開始回落。如果中國GDP在這樣一個低點持續回落，GDP在7%左右盤整的時候，房子會持續漲嗎?雖然不知道具體哪一點，但是我相信在未來十年裡，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。
謝謝大家!
