根據本號對中心城市房價走勢的一貫看法，未來具有顯著人口增量的中心城市房價會繼續小幅上漲。因此，對無需加槓桿的長線炒房客來說，現在是入手的最好時機。
帳禁不起細算，今天本號對調控前後剛需客和炒房客購房成本進行梳理，發現了一個驚人真相：剛需客買房成本增加，炒房客反而減少了！
近日，國家統計局公布了70個大中城市10月份房價指數。從數據能夠看出，歷經整整一年的調控，熱點城市房價幾乎已回歸平穩，尤其是深圳。
深圳從調控伊始，房價就率先下降領跌全國，截止到現在新房已經連跌13個月。
根據深圳中原地產數據可知，深圳新房均價從2016年10月的55611元/平方米下跌至如今的54288元/平方米。
每平方米共下跌了1323元。房價均價和總價都下跌了，按理說購房成本應該大家應該歡呼才對，雖然沒有下跌幅度完全沒有達到剛需客的預期，總歸是比之前便宜了，聊勝於無。
事實並非如此，因為經過一番計算本號發現一個驚人真相：儘管房價下跌了，首套房購房成本反而增加了一大筆。越調控，購房壓力越大。
下面我就以2017年10月新房和2016年10月新房價格來演算一下，看看在深圳購買一套90平方米戶型的首套房，是否真的便宜了。
從上面表格可以清楚地看到，儘管房價下跌了，90平方米戶型總價下跌了10.6萬元，便宜的只是幾萬首付。首套房利率普遍上浮，導致貸款成本顯著增加。購房成本不僅沒有便宜，還增加了。
90平方米戶型總價下降了10.6萬，現在購房成本卻增加了近100萬。購房難度比之前大得多，這還沒算上時間成本，貸款流程等。
當然，你可以說這對炒房客有一定的打擊作用，但更多傷害是給了剛需客。
導致這種現象的根本原因，是房價下跌幅度不夠。假若下跌一半從5萬跌至2萬5，即使首套房利率上浮20%，總成本也會便宜一大筆。
通過這番演算可以得出一個結論：對於首套房利率上浮的熱點城市來說，現在並不是剛需客買房的最佳時間。
你可能會說，並不是所有銀行都上浮20%，大多數隻上浮了10%~15%。
就以普遍上浮10%計算，現在購房貸款還款總額也需要690.6萬元，比一年前要多出58.3萬，總成本要比之前多54.8萬元。
不是剛需購房的最佳時間，是不是炒房的最好時機呢？
同樣以深圳2017年10月新房和2016年10月新房價格來演算，看看一年的時間，炒房也即第二套房的成本是如何變化的。
在計算之前需要強調一下政策變化。10月4日前，二套房首付比例為5成，之後無論有無貸款記錄，皆為7成。
這表明投資客的購房門檻抬高了。房價連跌1年，如果全款購買，購房成本自然比去年便宜。
若按照正常的流程貸款又如何？
從演算結果可以清楚看到，炒房客購房門檻明顯被抬高不少。1年前首付為5成250.2萬元，如今是7成342萬元，門檻高了91.8萬元。
門檻抬高是對炒房遊戲群進行清理，抬高了進群門檻，篩掉一批以小博大的鑽營者，留下的都是有實力的高淨值人群。
由於均價下跌，總價反倒便宜了74萬元。難度加大了，購房總支付卻降下來了。
綜合兩個圖表發現：調控政策之下，剛需客的購房成本增加了，投資客的門檻雖然被提高，購房成本反倒是下降的。
根據本號對中心城市房價走勢的一貫看法，未來具有顯著人口增量的中心城市房價會繼續小幅上漲。因此，對無需加槓桿的長線炒房客來說，現在是入手的最好時機。
這或許是那些調控政策制定者都沒有料到的事情，調控棍棒下，受傷害最大的不是炒房客，反倒是剛需客。
