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樓市「深水炸彈」?廣州房貸利率「四連跳」對市場有何影響

有報道,從今年開始廣州市的住房按揭貸款利率全面上揚。首套住房按揭貸款利率上調到基準利率的1.1倍,第二套住房的按揭貸款利率上調到基準利率的1.15-1.2倍。對於廣州樓市的住房按揭貸款利率全面上揚,有媒體形容為是這個城市住房按揭貸款利率“四連跳”,樓市的“深水炸彈”來了。

因為,按照這次按揭貸款利率上調後來計算,如果居民是購買第一套住房,按揭貸款利率上浮到1.1倍,如果居民貸款100萬元、年限20年,按照等額本息的還款方式,在2017年初貸款八五折優惠計算,每月需要還款6149.76元,20年間累計支付的利息總額約為47.59萬元。如果按照利率上浮1.1倍計算,以同樣的還款方式,每月需要還款6816.89元,累計支付的利息總額約為63.61萬元。這也意味著,今年初首次貸款買房貸款100萬元,要比去年初每月多還667.13元。

也就是說,廣州居民按揭貸款利率“四連跳”,對購買第一套住房的居民來說,如果貸款100萬、所限20年,那麼其每月的還款要增加667元,其總體的利率支出成本要增加16萬多元。可見,按揭貸款利率作為一種長期貸款,其利率的上調對其成本有非常大的影響。不過,這裡計算還只是靜態的計算,假設未來20年的利率不會變化,只會在這樣的一個水平。其利率再發生變化,那麼對購買住房者的影響更是會大。

當然,對於購買住房是投資或投機而不僅是為了住的人來說,其思考的角度可能會不一樣,因為,按照以往的經驗及現實的情況,國內居民購買的住房很少不上漲的,即使廣州的住房沒有其他一線城市上漲快,也是在上漲。如果廣州的房價上漲10%(就早幾年的情況來說,價格上漲10%是非常平常的事情),那麼這套130萬元的住房,其總價就增加13萬。住房總值增13萬元,對於還款增加8000元左右來說,同樣可以忽略不計。即使房價上漲5%,住房總值增加6.5萬元,購買住房者仍然會認為有利可圖。所以,只要房價在上漲,房價漲幅只要大於1%,購買住房者根本不會把這種按揭利率上漲看作為多麼重要的事情。因為,房價上漲的收益大於購買住房所增加的成本。

現在問題的關鍵是,廣州市住房按揭貸款利率全面上調給房地產市場發出什麼樣的信號?它會對房地產市場產生什麼影響?這種影響又會讓廣州市的房地產市場走向哪裡?

其實,廣州市的住房按揭貸款利率全面上調向市場發出一個清晰的信號,就是房地產市場的信貸政策收緊是一種趨勢,因為只有這樣才能讓房地產市場投機炒作者逐漸退出市場,讓房地產市場回歸到居住功能。既然房地產市場的信貸政策會收緊,那麼未來的住房信貸市場利率不是這次取消利率優惠,以及按揭貸款利率上浮這樣簡單,而是未來整個基準利率上調也是一種趨勢。因為,就目前的按揭貸款利率來說,基本上處於歷史最低水平。如果整個金融市場的基準利率上升,而國內居民的住房按揭貸款利率基本上都是浮動利率,那麼購買住房者未來的還貸成本也會隨之上升。如果這樣,就如上面這個案例那樣,其每月還貸款增加額就不只是667元了。

還有,對於當前國內銀行來說,在利率基本上是管制的情況下,其贏利水平或競爭力往往取決於銀行的信貸規模大小。但是為何廣州的銀行都上調住房按揭利率而不是降低貸款利率擴大其銀行的營業規模呢?其中最大的原因就在於政府要求這些銀行這樣做。也就是說,目前很多人及房地產企業都希望早幾年房地產調控政策鬆綁,早幾個星期大量媒體輿論都這樣一邊倒。但是廣州市按揭貸款利率全面上浮,意味著只要房價在上漲,只要房地產泡沫沒有擠出,房地產市場調控政策估計就不會鬆綁,反之會進一步收緊。

也就是說,正如中央經濟工作會議所強調的“管住貨幣供給總閥門,保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長”,在這個總基調下,銀行對信貸規模、投向上有所調整,特別是對房地產市場的信貸資金全面收緊一種趨勢。最近,銀監會的年初報告也明確指出,要防止信貸資金過度流入房地產市場。廣州房地產市場的按揭貸款利率上調,實際上就是這些政策的具體落實,其相關的政策還會有來。

而且金融市場與其他市場有些不同。就目前中國的情況來說,金融市場是一個統一的市場。在一個統一的市場,價格差異會非常小。廣州住房按揭貸款利率全面上調,也意味著這種政策很快會傳導到其他城市。全國各城市的住房按揭利率普遍上浮看來是一種趨勢。

還有,住房按揭貸款是一種長期貸款,購買住房者對此變化是非常敏感的。因為,這個市場價格基本上是由購買住房者的預期來決定,如果購買者預期未來住房按揭貸款利率上升較快,其購買住房成本全面上升時,那麼住房投資投機炒作者不得不退出市場或不會輕易進入市場。如果這樣情況出現,那麼整個市場的房價上漲預期就可能逆轉,房地產市場就可能出現顛覆性變化。所以,住房按揭貸款利率上調對市場的影響一點都不可低估。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:博客 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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