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不比不知道!大陸相對房價:全球最高 沒有之一

——1000萬能買什麼房子?舊金山198平豪宅 香港41平蝸居(組圖)

注意,這還沒有按得房率折算,如果用折算修正後的房價去計算房價收入比,那京滬深更是高的驚人,分別達到63.36、62.8和57.34,遠遠超過香港,成為全球買房負擔最高的城市。

從全球來看,中國的房價到底有沒有泡沫?這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考,但直接拿中國和國外房價對比非常危險,因為中國的房價太不一樣。

一是計價基礎不一樣。中國的“房產”和“地產”其實是分離的。土地為國家所有,住戶只有土地使用權,普通住宅產權為70年,期滿可以自動續期,商住兩用房屋產權多為50年,需要繳納一定比例的土地出讓金進行續期;而國外多為永久產權,如美國採用私有財產制,房屋的買賣包括土地,產權是永久的。這意味著我們的房價中其實只包含了土地的一部分使用價值,而國外的房價中完全包含了土地的產權價值。

二是數據質量不一樣。國內的數據主要有兩個來源,一個是統計局,另一個是中國指數研究院。

兩個數據質量都不高,尤其是統計局的。

一方面統計局只公布指數,沒有高頻的絕對價格。另一方面數據嚴重失真。

統計局數據來自住建部門的網簽價,而為了合理避稅,大城市普遍存在陰陽合同,網簽價基本都大幅低於實際成交價。

舉個例子,假設北京一套房子實際成交800萬,但一般網簽價只做到468萬的普宅最高指導價。按照統計局的數據,北京2016年的新房成交均價才2.8萬/平米左右,而實際均價早已經五萬以上。拿著這種房價去對比分析,結論必然跑偏。

三是統計口徑不一樣。全球房價缺少一個統一的官方數據,各國房價統計機構不同、數據來源不同,樣本口徑也不同,不適合直接比較。

國內常用的房價數據是70個大中城市和百城房價,樣本城市相對較多,包含了各種商品房類型;而美國最常用的標普/凱斯·席勒房價指數則只統計20個城市,而且還只統計獨棟和聯排別墅。別說各國之間沒法直接對比,甚至是一國內部直接比較都不完全準確。

四是面積算法不一樣。

國內房屋計算的是建築面積,既包括住房使用面積、牆體佔用面積,也包括了公攤面積,樓道、陽台等都計入其中。

大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積。如香港採用的是實用面積,等於建築面積去除公攤面積的部分。

而美國、英國等使用是使用面積,等於實用面積減去牆體佔用面積,也就是真正能夠使用的住宅面積。

三種面積之間的關係是建築面積>實用面積>使用面積,實用面積和使用面積相差較小,建築面積與使用面積存有較大差異,需要用得房率進行換算,也就是實際居住面積和建築面積之比。

一般來說,塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%,多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%,也就是說國外70多平的房子大概相當於國內100平。中國房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價,這至少要比原有的房價數據高出20-30%。

五是持有成本不一樣。國內現行的房地產稅費主要體現在交易環節,多為一次性成本,只有房產稅和城鎮土地使用稅是針對房產持有環節的,但房產稅目前只有在上海和重慶進行試點,還未全面推出。

也就是說如果不交易,中國房屋持有幾乎無成本。而國外稅費主要在持有環節,持有成本較高,德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等很多國家和地區都有房產稅,需要在持有期間繳納。

比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物業費,而在臨近華爾街的FLATIRON公寓每年需繳納1.16萬美元/年的房產稅和0.85萬美元/年的物業費,摺合人民幣年均持有成本13.47萬元,持有成本明顯高於國內,這部分成本其實也算是隱性的“房價”。

六是區域結構不一樣。中國是後發國家,城鎮化率才54%,區域發展極不均衡,城市和農村、核心城市和三四線城市之間差異很大,如同為省會城市,杭州均價超過6萬,烏魯木齊均價在6千左右,相差有十倍。

國外雖然也有區域和城鄉差距,但發達國家城鎮化率基本都在70%以上,不像國內分化這麼嚴重。這導致一個問題,如果比較整體房價,中國的房價可能會被部分落後地區以及農村拉低,掩飾大城市的高房價,和實際情況不符。

七是計價單位不一樣。各國採用的房屋面積度量單位千差萬別,國內是平方米,美國和英國是平方英尺,日本和韓國是坪,都需要經過一定的換算,無法直接比較。三者之間的換算比例為1平方英尺約等於0.093平方米,1坪約等於3.31平方米。

既然數據不一樣,那直接對比很容易產生系統性偏差。為了對比的準確性,我們綜合考慮各種因素,確定以下幾個數據處理的原則:一是以發展程度近似的代表性城市進行對比,避免整個國家對比的不準確性;二是以市場數據為準,避免外部干預帶來的數據失真;三是以同一跨國統計機構為準,避免統計口徑的不同;四是宏觀的數據維度和微觀的案例維度相結合,儘可能的反映房價的真實情況;五是絕對水平和相對水平相結合,剔除發展水平差異帶來的房價差異。

接下來,我們就從這幾個原則出發,分別從宏觀和微觀兩個視角來對比一下中國和其他國家的房價。

宏觀視角對比:幾乎是全球最高

宏觀層面上,我們選取Numbeo的數據,這是目前世界上最大的在線協作資料庫網站,通過用戶在線協作實現全球國家和城市生活成本信息實時更新,便於進行數據比較。

為提高可比性,我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本,具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20個城市,自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

絕對房價:修正後僅次於香港。我們直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比,可以發現中國一線城市京滬深中心城區平均房價名列前茅,但和排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。

根據Numbeo最新7月份核心城市中心城區的房價數據,香港以28836美元/平方米遙遙領先,緊隨其後的是倫敦和新加坡,分別為17219美元/平方米、16494美元/平方米,上海、北京、深圳分別以15232美元/平方米、15088美元/平方米、13115美元/平方米的價格位居第四、第五、第七,排名十分靠前,北京、上海中心城區房價已超過紐約,深圳超過舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。

由此可見,中國 大陸一線城市京滬深房價位居前十,在全球處於領先地位,比肩倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市,但與排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比,仍存在一定的差距,京滬深中心城區房價約為香港的一半。

資料來源:Numbeo、如是金融研究院單位:美元/平方米

但是考慮到中國 大陸常用的為建築面積,核心城市多為帶電梯住宅,選用70%的得房率,進行折算後可以發現,上海、北京和深圳中心區域實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米,已經超過倫敦和新加坡,僅次於香港,且與香港差距進一步縮小。

再來看一下非中心城區:20個全球核心城市非中心城區房價與中心城區差距明顯,部分城市非中心城區房價不到中心城區的一半,但非中心城區總體排名幾乎無變化,僅有個別城市調換順序。

根據Numbeo網站最新7月份核心城市非中心城區的房價數據,上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城區平均價格分別為7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米,約為中心城區的一半,位居第六、第七、第八,排名依然靠前,但相對中心城區排名有所後移。

非中心城區也按照70%的得房率進行折算後,上海、北京和深圳非中心城區房價分別為10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米,僅次於香港,成功超過倫敦、舊金山、新加坡和巴黎。

相對房價:全球最高,沒有之一。

第一個指標是房價收入比:修正前僅次於香港,修正後全球最高。一般用于衡量房價相對居民收入的合理程度,比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到40倍,意味著家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區普通住宅。

Numbeo網站採用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值,公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值,公寓中位數為90平方米,假設50%為女性勞動力,凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資,在最新7月份核心城市中心城區的房價收入比數據中,香港以47.36排名第一,北京、上海、深圳的房價收入比分別以44.35、43.96、40.14位居第二、第三、第四,遙遙領先其他城市,排名第五的孟買只有30.84倍。

資料來源:Numbeo、如是金融研究院

注意,這還沒有按得房率折算,如果用折算修正後的房價去計算房價收入比,那京滬深更是高的驚人,分別達到63.36、62.8和57.34,遠遠超過香港,成為全球買房負擔最高的城市。

第二個指標是房價租金比:全球最高。從直觀上說,每平方米的房價與年租金之比,度量房屋出租取得的投資回報情況,可用於判斷是買房還是租房划算。再進一步說,租金更能反映實際的居住需求,房價如果相比租金高出很多,那意味著房價存在投機炒作的金融成分,可以理解為存在泡沫。

京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列,租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一卧室公寓有50平方米,三卧室公寓有110平方米,未考慮稅收或維護費用。

在最新7月核心城市房價租金比數據中,深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別以75.07、70.75、61.65位居前三,非中心城區也是如此,佔據前三位,均超過57。國際通行的臨界點是25,超過臨界值表明該區域房產投資價值變小,租房比買房更加經濟。

如前所述,租房的都是實際居住需求,買房的有些是投機需求,房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求,有一定的泡沫。

微觀視角對比:1000萬在各國核心區能買什麼房子?

宏觀上的數據更全面,但可能也意味著更多的誤差。我們可以再從微觀層面進行一些感性的對比,有時反而更貼近現實。

微觀對比無非兩種思路:一種是同樣的地段和房子對比房價,另一種是同樣的價格去對比房子。我們把這兩種方法結合一下,從購房者角度出發,假定現在手頭上有1000萬左右的預算,投資地點限定在全球各大城市最核心的金融區,然後去尋找可以買到的房子進行自下而上的對比,由此也可以對全球各地的房價有個直觀的感性認識。

1、香港:中環匯賢居總價991萬2卧實用面積41平方米

香港國際金融中心附近中上環太平山高街1號匯賢居一處住宅,樓齡12年,底層西向,建築面積615尺(合57平方米),實用面積僅為443尺(合41平方米),實用率72%,總價1150萬港元(合991萬人民幣),單價高達24萬/平方米,全球排名靠前。

但其整體配套較為齊備:一是交通設施便利,距離最近的地鐵站西營盤500米左右,步行到國際金融中心15分鐘,共有多條巴士路線經過,不到半小時就可到銅鑼灣。二是教育資源豐富,附近共有17所小學,距離香港大學1公里左右。三是生活配套完善,附近有卜公花園、上環體育場、西營盤郵政局兒童遊樂場等設施,可供休閑娛樂。

圖片來源:中原地產

2、倫敦:倫敦金融城Park Vista Tower公寓總價925萬2卧2浴80平方米

倫敦金融城Park Vista Tower2卧室現代公寓,2017年8月份竣工,裝修簡潔舒適,位於14層,中高層,視野良好,可俯瞰倫敦壯觀景色,室內面積80平方米,總價100萬英鎊(約925萬人民幣),單價為11.56萬/平方米。

Park Vista Tower公寓交通便利,處於倫敦中心城區,步行5分鐘可至WaPPing Station,有前往金融城和金絲雀碼頭的便利交通路線,約15分鐘車程。Wapping區內教育資源豐富,有16所幼兒園及託兒所、70所小學、16所中學、7所特殊學校、19所私立學校和皇家瑪麗學院和倫敦城市大學兩所大學。

圖片來源:歐洲購房網

3、新加坡:金融中心濱海灣嘉御苑總價1009萬3卧2衛112.6平方米

新加坡嘉御苑3卧2衛高級公寓,2018年1月份竣工的新房,精裝修,房屋面積112.6平方米,總價211萬新幣(約1009萬人民幣),單價為8.96萬/平方米。

嘉御苑公寓交通便捷,處於中心核心區域的第3郵區,開車5分鐘即能到達烏節路購物區,步行10分鐘到紅山地鐵站(Redhill),四站地鐵可抵達中央商務區CBD,附近有伊麗莎白醫院,項目周邊設施便利完善,從公園可步行至濱海灣花園。教育資源豐富,有亞歷山大小學、女皇鎮小學、顏永成小學、克信女中、紅山中學等多所中小學和新加坡國立大學、新加坡理工學院,新加坡管理大學等高校。

圖片來源:鏈家

4、上海:陸家嘴(15.60-0.26%,診股)附近世茂濱江花園總價950萬1室2廳85.07平方米

陸家嘴附近世茂濱江花園的1室2廳,2009年建成,精裝修,滿五不唯一,建築面積85.07平方米,總價950萬,單價為11.17萬/平方米。

世茂濱江花園位於內環核心區域,有四條地鐵和四條公交線路通過,其中距離最近的9號線商城路1000米左右,一站地鐵可至陸家嘴金融中心,附近2公里範圍內有大型三級甲等綜合性醫院上海市東方醫院。教育資源優質,有浦東新區明珠小學、浦明師範附屬小學等重點小學。生活娛樂配套完善,距離上海第一八佰伴商圈不到1000米。

圖片來源:鏈家

5、北京:金融街(7.38+0.14%,診股)晶華小區總價1000萬1居室78.24平方米

金融街西城晶華小區精裝修一居室,2008年建成,滿二不唯一,建築面積78.24平方米,總價1000萬,單價為12.78萬/平方米。

晶華小區位於二環內,距離金融街不到800米,小區西門就是公交站,有三條公交路線經過,往西有地鐵2號線阜成門站,往東有地鐵4號線西四站和靈境衚衕,均不超過1000米。周邊教育資源豐富,有實驗二小幼兒園(知名幼兒園)、北師大附中(北京市首批重點中學)、北京八中(北京市示範重點中學)、中央音樂學院(中國最高等音樂學院)等重點學校。周邊配套齊全,醫療條件良好,距離北京大學人民醫院(白塔寺院區)500左右、北京協和醫院西院1000米左右。生活娛樂便利,小區西側距離金融街購物廣場約800米,到西單商場約1500米。

圖片來源:鏈家

6、紐約:曼哈頓下城區FLATIRON公寓總價920萬1居室66平方米

紐約曼哈頓下城區鄰近華爾街的精裝修一居室公寓,1989年建成,總價920萬元,使用面積66平米,單價為13.94萬元。

公寓位於曼哈頓下城區繁華街道,轉角就是華爾街,靠近聯合廣場公園,交通十分便利,距離6街地鐵和14街地鐵F、M、L,1.2.3號線及14街地鐵和9街地鐵PATH距離500米左右,出行十分方便。周圍教育資源豐富,有紐約排名No.6、全美排名No.38的New Explorations Into Science, Tech and Math High School和紐約排名No.10、全美排名No.61的New Explorations Into Science, Tech and Math High School及2016年世界排名53的紐約大學。

圖片來源:北美購房網

7、深圳:福田區雅頌居總價990萬2室2廳86.99平方米

深圳福田區CBD附近的雅頌居,精裝修,2室2廳,2004年竣工,總價990萬元,建築面積86.99平方米,單價為11.38萬元。

雅頌居位於市民中心附近,出行交通便利,100米內有三個公交站台,多條公交線路經過,不到2000米的範圍內有9個地鐵站點,距離最近的崗廈北和市民中心站約500米。周邊聚集了大量的教育資源,小區自帶維多利亞雙語幼兒園,對口的天健小學為深圳市一級重點學校。

圖片來源:鏈家

8、舊金山:舊金山灣區蒂伯龍公寓總價1019萬3卧2衛198平方米

舊金山灣區蒂伯龍精品公寓,精裝修,3卧2衛,1990年建成,總價1019萬元,室內面積198平方米,單價為5.15萬元。

蒂伯龍公寓地理位置極佳,直面舊金山灣,穿過Shoreline Park就可達到海邊,碧海藍天,景色優美。生活便利,步行10分鐘左右可至購物商區,有多家連鎖購物中心,可滿足日常生活需求。同時該地區為頂尖學區,擁有多所全滿分學校,如10分小學Bel Aire Elementary School,10分中學Del Mar Middle School,10分高中Redwood High School等。

圖片來源:北美購房網

9、巴黎:中心商務區拉德芳斯附近頂樓公寓總價926萬3卧2浴176平方米

巴黎中心商務區拉德芳斯購物中心附近的頂樓公寓,3卧2浴,總價926萬元,套內面積176平方米,單價為5.26萬元,還附帶一個38平方米的冬季花園。公寓距離巴黎商業中心拉德芳斯只需5分鐘,出行交通便利,附近地鐵、公共汽車等主要交通樞紐十分便捷。

圖片來源:歐洲購房網

10、波士頓:市中心公寓總價1049萬1卧1浴83平方米

波士頓市中心建造於2016年的優質公寓,1卧1浴,總價1049萬元,室內面積83平方米,單價為12.64萬元。

公寓位於市中心Downtown Crossing街區,靠近地標性建築千禧塔和波士頓公園,距離波士頓金融區僅數分鐘路程,最近的公交站和地鐵站距離不到100米,交通十分便利。教育資源豐富,包含多所中小學,如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。

圖片來源:北美購房網

11、東京:新宿區富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓總價930萬3卧1浴75平方米

東京新宿區建造於2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓,3卧1浴,位於47層,視野極佳,東京夜景一覽無餘,總價930萬元,室內面積75平方米,單價為12.4萬元。公寓坐落於新宿區富久町,交通十分便捷,有3個車站、3條線路可以搭乘,最近的車站是新宿御苑前站,步行9分鐘即可到達。周邊設施完善,臨近超市、保育園、商業設施等,生活便利。

圖片來源:亞洲購房網

結論

綜上,對比的結論已經很清晰:

第一,從絕對水平來看,中國大陸核心城市的房價在全球位居前列,僅次於香港、紐約、新加坡,如果剔除建築和使用面積的差別,京滬深的房價幾乎是最高的,僅次於香港。

第二,從相對水平來看,大陸的核心城市房價在全球是最高的,修正後的房價收入比和房價租金比都超過了香港,京滬深的購房負擔穩居全球前三。

第三,如果房價沒法進一步的上漲,目前的租金回報是嚴重偏低的。

— THE END—

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:如是金融研究院 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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