昨天還幻想海邊別墅的年輕人，今天可能開始對房租絕望了。
過去一個月，全國熱點城市的房租如脫韁野馬。一線的房租同比漲了近20%。一夜醒來，無產青年連一塊立錐之地都懸了。
即便逃離了北上廣深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等著人才們設籍。
從2018下半年開始，租金海嘯洶洶來襲，資本狂歡，官方默然，房東糾結，租客尖叫。
這不是哪一方的過錯，而更像是一場全社會的「集體謀殺作品」。最令人不安的是，過去房地產的那套玩法和上漲邏輯，今天正在轉移到房租上。
一場關乎「國計民生」的震盪開始了。
01
據中國房價行情網數據，7月深圳房租同比大漲了29.68%，北京也是高達21.89%，廣州21.65%，上海16.46%。
去年8月份我們在分析北京的房租水平時，找了北四環的芍藥居北里做樣本。今天翻出來對比一下。
（2017年8月的房租）
拿60平的房子來說，房租漲幅達到30%左右，去年租80平房子的錢，今年只能租到一套60平的房子。
這種暴擊，真是令人措手不及。連著看十天新聞聯播也不能令我相信生活是甜的。
（2018年8月的房租）
如果從環比來看的話，貝殼研究院（原鏈家研究院）也有一個數據——北上深7月環比上漲2.4%、2.1%和3.1%。大概到這裡，我們稍微能理解7月份CPI突破2%的一點原因了。
兄弟姐妹們，你的收入漲幅跑贏房租了嗎？雖然房價被按住之後，租金報酬率肯定要上去一點，回饋一下廣大房東。我們做好房租鐵定上漲的心理準備，但不能是搭著火箭往土星飛啊！
房租暴漲，是比房價暴漲更嚴重的事件。
因為房價漲了，買不起房的剛需好歹還是租得起房的，但如果連房租都能暴漲，城市底層的人口就會連塊落腳的地方都沒有，大量基層白領、藍領生存空間遭受擠壓，這是影響極為廣泛的經濟社會問題，關係城市的產業和百姓的福祉。
是誰讓房租變得這麼猖狂？
其實早在2017年的8月，官方一股腦推出租購同權、共有產權房、只租不售房後，智谷就撰文分析，中國樓市進入拐點，房租一定會漲，這是大勢，但短期內房租不會瘋狂暴漲，這是基於當時供需面的分析。
沒想到短短數月之後，意外接連發生。到底是哪只手在操控著這一切？
有人說是房屋稅惹的禍。房屋稅吹風多年，在今年突然神一般加快了步伐，三五年內落地成為市場共識。這必然會帶來成本的轉移，迫不及待的房東們就拉上租客們一起來承擔，讓租金報酬率回歸「正常水平」。
這種說法有一定的邏輯，但深究下去，我發現事情遠沒有想像中那麼簡單，有兩大意外事件不得不提。
02
意外之一：資本圈地
在這裡，有一個苗頭非常值得警惕——各路資本正在炒作房租，麵粉竟然比麵包還要貴。
北京天通苑一位業主稱，自家120平的房子要出租，原本心理預期是7500就很不錯了，結果來了自如和蛋殼公寓兩家公司，一番廝殺之後，蛋殼給到10800每月的價格，連付11個月。
業主不由得警告：資本盯上了租房，要吸乾年輕人的血。
這條網貼立馬點燃了大眾的情緒：
好啊，原來是這些長租平台燒錢圈地，一心只想要壟斷市場房源，哄抬租金，企圖賺取暴利差價！
長租公寓一臉委屈：
我們營運成本很高的，我們還有管家一般的管理，我們要重新裝修配家具，我們都是在虧錢的！
不過，還是有很多人沒明白房租上漲背後的邏輯。虧本買賣？敢情這些企業都是在做慈善啊？
說到這，我們就不得不提政府的初心了。2017年「房住不炒」提出之後，「租售並舉」接棒而上，租房也迎來供給側改革。
從中央到地方，短期內各種指導意見、試點方案、管理條例接連出台，一方面向全民普及「租購同權」理念，一方面鼓勵各類資本進入市場，誓要將租房這塊短板給補上。
設想很美好，但你要讓企業願意進來，這故事才能講下去。
要做只租不售的房，利潤在哪？以前多賣套房資金就能回籠，現在要租多少年才能回本？企業現金流怎麼辦？要把租金報酬率搞上去，秘訣就兩樣：槓桿和定價權。
拿自如舉例，表面上看跟仲介公司沒啥兩樣，收了各種散盤，然後集中裝修、出租、管理，因為營運成本和住房質量提高，房租肯定有所上漲。
但更關鍵的事情在背後。自如把項目打包起來搞起了資產證券化，以租金收益權為基礎資產做擔保，投放到金融市場上發行國內首單租房市場消費分期類ABS，讓各路資金來認購，每年給大家搞點分紅。
注意看了，自如得到的這筆資金實際上成本不高，它更有底氣不惜一切代價血拼對手，做大規模。
大量資本都在賭租房這個風口，而前期誰的規模越大、資源越多，以後的定價權就越大，利潤空間就越不可想像。
今年1月份，自如已成為了長租市場的第一隻獨角獸，A輪融資40億，估值超過200億元。目前市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品，規模千億元。
當初資本推動房價暴漲的邏輯,現在又隱隱然出現在了租房市場：
將槓桿引入租房市場，獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——麵粉比麵包貴，即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格——受債券收益率驅動，開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲，泡沫隱現。
越早進入市場布局的，勝出的可能性就越大。目前進入市場的資本有國資（保利），有民資（萬科），還有外資（華平投資）各路大鱷。
而那些租房的年輕韭菜們，只有乖乖等待被割的命。
03
意外之二：群租房大整頓
在一線城市，群租房大整頓成為了這一兩年來的重點工作。
2017年底，北京為了疏解非首都功能開始大整頓，很多隻住得起群租房的基層勞動者一夜之間流離失所，北京17年來年末常住人口首現負成長2.2萬。表面上看，人都走了，市場需求應該是減少了，租金更沒有理由漲上去。
但事情遠不止這麼簡單。
離開北京的只是少數，整頓了隔斷間、群租屋後，大量的藍領、基層白領被趕到了更為狹小的租房市場中，需求量激增。
這種供需矛盾之大，我們可以借財經觀察員「塞東」（微信：黔財有話說）截取的衛星對比圖直觀了解下。
2017年5月9日，西南5環到6環之間的這片村子+郊區工廠+物流基地，從南到北大概7.4公里（地圖上黃色直線長度），大面積的彩鋼頂棚很顯眼。
如果今年5月份你再去，就甭想再找到它了。
朝陽區東北五環邊上一個城中村，一年時間也被拆完了。
在過去幾年中，北京「拆除違法建設」之行動力超乎想像：
2015年拆違任務量是1500萬平方米。
2016年拆違完成量是2979萬平方米。
2017年拆違完成量是5985萬平方米。
2018年計劃4000萬平方米，前4個月就完成了1640萬平方米，占比41%。
北京的房屋建築總面積為8.82億平方米，一年拆掉近6000萬平方米的違章建築，相當於每年拆掉了全市1/14以上的房子。
租房市場的底層供應量被大量抽掉，「共有產權房」、「公租房」卻不能立馬跟上，造成供需面突然失衡，3個人爭一套房變成了8個人爭，房租上漲成為必然。
深圳的城中村改造、上海的群租屋整頓，都是這個玩法。
有沒有一股「棚改」的熟悉味道，上回的住房供給側改革成功去了庫存，現在也成功激熱了租房市場。
04
綜上所述，房租大漲的背後，是幾重因素的疊加導致的。
雖然說，今天中國城市的租金報酬率很不正常，相對於房價，房租確實有上漲的空間。
我們曾經統計過全球各大城市的租金報酬率，發現中國城市在過去一年租金報酬率沒有任何長進，北上廣深租金報酬率皆不達2%（年租金/房價），全球墊底。
但是從大眾的視角來看，咱們光有國際大都市的房價，可沒有國際大都市的收入啊。
國外有個標準，美國住房及城市發展部將一個家庭/個人租金開銷超過30%的可支配收入定義為成本負擔（cost burdened）。中國一線城市的租收比已經嚴重超標，達到45%以上。
自2013年起，中國城鎮居民可支配收入增速就沒跑贏過GDP，現在還想讓租金漲上去，對於有大城市夢的普通人來說，結局無非一個：之前睡臥室的，今天睡客廳，之前睡客廳的，今天睡公廁旁邊。
「還要不要消費這駕馬車了？」民眾們從靈魂深處發出了疑問。
如果將房價上升的那套玩法用到房租上來，重蹈覆轍，租房市場將變得非常危險。
