如何來判斷當前國內的房地產市場形勢，無論是國際投資大行，還是國內投資者、居民、媒體等，都被看作是十分焦點的問題。根據野村證券的分析，中國的房地產市場已經出現拐點，明年上半年市場情況更將明顯轉差，所以，中共政府可能在明年春天或之後放鬆多項在大城市實行的房地產控制措施。國內也有媒體認為，中國房地產市場嚴冬來臨，中國房地產市場的行政性調控政策很快就會放鬆。所以，這幾天總是有人打電話給我，問明年中國許多城市的房地產調控政策是不是會放鬆？如果放鬆，要不要再購買住房？等等問題。
對於中國房地產市場已經出現拐點或嚴冬到來，他們給出的理由是，一是當前國內房地產市場的緊縮周期與此前的周期不同，既把城市之間的差距拉大，也造成了行政性的調控政策與市場嚴重對立。二是不少城市的住房銷售面積急劇下降，有些城市甚至出現了住房銷售面積下降40%以上情況，以及國內房地產市場企業融資需求大增，特別是大的房地產企業都在採取不同的方式增加融資。以這些理由來說國內房地產市場出現拐點，既沒有經濟學上的邏輯，更沒有市場上的邏輯。
首先，就中國的房地產市場來看，從而就沒有過所謂的緊縮周期性，用一般市場的規律來套中國的事情，只能是文不對題。因為，2003年以來中國的房地產市場從來就是政策市，市場完全取決於政府的房地產政策如何變動，市場的供求規律從來就沒有在國內房地產市場產生多少作用。從2003年起到目前為止，國內絕大多數城市的房地產市場，其價格只是持續上漲，房價上漲持續了16年，很少有國內城市，即使是小縣城出現過房地產市場價格的周期性調整。既然國內的房地產市場從來沒有出現周期性變化過，那麼國內房地產市場如何有周期性緊縮呢？即使是2016年以來國內許多城市一直在出台各種各樣的行政性的房地產調控政策，但是這種房地產市場的調控只能是越是調控，其房地產市場住房銷售面積及住房銷售金額越是快速增長，越是在創歷史記錄，房地產市場越來繁榮。比如，2017年中國的商品房銷售面積達到16.9億平方米，比2015年的12.8平方米增長了32%；2017年中國的商品房銷售金額達13.37萬億元，比2015年8.7萬億元增長了53%。即使到2018年1-10月份住房銷售金額增長仍然達到15%，中西部地區的增長更是在20%以上。今年1-10月份占住房銷售金額近一半的地區其增長速度在20%以上，國內房地產市場哪裡會出成屋地產市場的緊縮周期。
還有，從國內房地產龍頭企業銷售情況來看，11月1日中國指數研究院公布的數據可以看到，目前國內大多數地方的房地產市場都處於絕對穩定的繁榮之中。該公告指出，2018年1-10月，TOP100房企銷售額穩步增長，其中前10房地產企業的銷售總額達33557億元，銷售額占比達41.5%。從銷售情況來看，2018年前10月銷售破千億房地產企業增至24家，碧桂園突破6000億大關。分陣營來看，銷售額超千億的房地產企業有24家，其中碧桂園、恆大與萬科3家房地產企業銷售額均值為5325.9億元，同比增長率均值為18.9%，碧桂園突破六千億大關至6124.3億元；1000-4000億的房地產企業共21家，銷售額均值為1617.2億元，同比增長率均值為62.8%。500-1000億的房地產企業有21家，銷售額均值為670.4億元；100-500億的房地產企業銷售額均值為306.6億元；TOP100門檻升至207.2億元。
從這些數據可以看到，目前國內房地產市場住房銷售在連續三年創歷史記錄的基礎上還在快速增長，或中國住房市場快速增長的步伐並沒有因為房地產調控政策出台出現周期性調整，反之越是調控，這些企業的銷售金額增長速度越在快速。比如TOP前三的房地產企業不僅住房銷售金額平均上了5000億元以上（1998年國內全年的住房總銷售額也只是1萬億多點），而且其增長幅度達到18.9%；至於第二梯隊的1000-4000億的21家房地產企業，銷售額均值為1617.2億元，同比增長率均值為62.8%。這些房地產企業的增長速度如此瘋狂，只能說明國內房地產市場穩定繁榮比我們想像的要好。根據這些數據，2018年1-10月，TOP前50的房地產企業銷售總額達占全國銷售金額比重達80%以上。占全國銷售總額達80%以上的房地產企業業績都快速增長，中國房地產市場如何出現了周期性調整呢？
其次，國內房地產市場是否出現周期性調整或拐點，最為重要的指標就得看國內房地產市場價格上漲預期是不是出現了調整，全國各城市的房價是不是出現下跌？或全國房價上漲預期全面逆轉，這才是國內房地產市場出現拐點的重要標誌。就目前的情況來看，這種情況不僅沒有出現，反之，全國絕大多數城市的房價不僅沒有下跌，反之還在上漲。我們先看官方數據。國家統計局的數據表明一線城市的房價在調整，比如從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。也就是說，一線城市的二手房價格有些微的波動。但這種房價些微波動是房價出現周期性調整，或出成屋價上漲預逆轉嗎？根本就不是。因為，不僅一線城市的新房價格沒有下跌，而且一線城市的二手房價格並不是什麼下跌，而是些微波動。如果以2015年為基數，到2018年10月份，北京、上海、廣州、深圳的二手房價格到目前同比分別上漲了46%、38%、51%、51%。根據這種房價些微波動，要讓國內一線城市房價回歸到2015年底的水平，肯定是猴年馬月的事情，用得著這樣擔心嗎？比如，最近香港的房價下跌，有不少住房10月份就跌去15-20%。上一個星預售屋價指數就下跌了1.28%。這才是房價下跌。調整零點2算什麼下跌呢？
那麼，根據國家統計局的數據，10月份國內整體房價或絕大多數城市房價還是在上漲。這些數據表明，70個大中城市的房價基本上是上漲的。二線、三線城市的房價都是如此。估計四線城市房價更是會在上漲。因為，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%。當國內絕大多數城市的房價都上漲時，說國內房價在下跌，國人肯定會不知所云。可以說，就目前國內的房地產市場來說，儘管有個別城市的住房銷售會出現急劇下降，但整個全國的房價來說，並沒有因為住房銷售下降而讓房價下跌，反之絕大多數城市的房價還在上漲。這也意味全國各地的房價上漲預期根本就沒有改變，也意味著中國以投資為主導的房地產市場性質根本就沒有改變，意味著十九大報告給出的房地產「只住不炒」市場定位還沒有落到實處。在這樣的一種狀態下，怎麼也看不出國內房地產市場出現緊縮性的周期調整。
而上述房價變化還只是官方數據，這些官方的數據有可能是地方房地產管理部門控制房價變化的結果。因為，就目前的情況來看，地方政府為了對應中央政府的檢查與政策，往往會根據中央政府的政策要求而上報其數據，這些數據水分肯定是很大。即使住房交易是通過網簽的方式進行，地方政府同樣有辦法控制房價，甚至讓房地產企業簽訂陰陽合同來應對中央政府的控制房價。因為，只要看一下，今年1-10月份全國商品房銷售面積增長只有2.8%，而且。商品房銷售額增長達12.5%。其中，住宅銷售額增長15.0%。全國商品房銷售金額增長速度快於商品房銷售面積增長速度4倍以上，就知道國內各城市的房價仍然在快速上漲。只要國內各城市的房價在普遍上漲，國內房地產市場就不可能出現緊縮性的周期調整。
第三，國內房地產企業融資需求大增，特別是大的房地產企業都採取不同的方式增加融資，這更不能證明國內房地產市場出現拐點。房地產作為一個資金密集型行業，作為一種金融高槓桿行業，有效的融資是保證房地產企業得以生存與發展，得以繁榮的最為關鍵的環節。當前國內房地產企業加大融資的力度，特別是加大通過不同的渠道的融資力度，這既說明了金融監管當局對房地產市場的風險仍然密切關注，不願意讓房地產行業信貸過度擴張導致房地產泡沫繼續吹大，對房地產市場的融資有所限制。另一方面也意味著房地產企業前期的銷售大好，應該加大融資的力度來增加投資。同時，也意味著國內房地產企業仍然看好未來中國的房地產市場，因此增加融資加大對房地產投入。可以說，就這兩個方面而言，無論是從哪一個方面來說，都不意味著國內房地產市場出現拐點，反之，房地產企業增加融資只能意味著國內房地產市場繁榮還在繼續。
再就是根據央行《2018年第三季度中國貨幣政策執行報告》來看，到今年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為37.5萬億元，同比增長20.4%，增速與上半年持平。房地產貸款餘額占各項貸款餘額的28.1%。其中，個人住房貸款餘額為24.97萬億元，同比增長17.9%；住房開發貸款餘額為7.1萬億元，同比增長33.9%等。也就是說，通過這些數據，今年以來國內房地產市場，無論是個人住房按揭貸款，還是房地產企業的開發貸款都處於高速增長中。總體增長幅度達28%以上，這樣高的增長速度是國內房地產市場出現緊縮了嗎？即使是今年10月份，國內企業銀行貸款增長下降了70%以上，但個人住房按揭貸款仍然保持在25%以上的增長速度上。即銀行信貸在房地產市場的擴張一點也沒有出現緊縮現象。所以，說國內房地產市場出現嚴冬是沒有現實根據的，國內房地產市場的拐點也沒有出現。
國內的房地產市場出現拐點最為重要的標誌應該是房地產市場價格上漲預期完全逆轉。如果這種情況沒有出現，要說什麼國內房地產市場出現拐點只能是笑掉大牙了。因為，只有全國性的房價上漲預期逆轉，不僅意味著國內房地產市場出現全國性的價格下跌，而且也意味著國內房地產市場性質在逐漸地由以投資炒作為主導的市場轉變為以消費為主導的市場，意味著全國各城市的房地產市場價格回歸理性，而不是個別城市房價出現下跌。如果這兩種情況沒有出現，也就說明了國內房地產市場沒有出現拐點。
特別是對於以投機炒作為主導的市場來說，如果房地產市場出現拐點，或作為投資品的住房價格由牛市轉變為熊市，那麼其價格下跌幅度不是什麼零點一，零點二等，而是價格在短期內出現下降的幅度達20%以上。10月份，香港的房地產市場開始出現轉向的跡象，上個星期，一周內香港的樓價指數下跌了1.28%，兩年半下跌幅度最大，但香港媒體也沒有說香港樓市出現了拐點。而當前國內房地產市場全國絕大多數城市的房價都是在上漲，也沒有哪個城市的房價下跌幅度有香港這樣高，人家當前香港的樓市都沒有認為出現拐點，那麼中國房地產市場又有哪裡來的拐點呢？目前國內媒體及一些機構認為國內房地產市場的出現拐點，或是對市場判斷有誤，或是出於其他方面的原因。
也就是說，只要全國絕大多數城市的房價還在上漲，只要銀行信貸在房地產市場快速擴張沒有結束，這不僅意味著國內房價上漲的預期沒有改變，更是意味著國內房地產市場的調整還沒有到來，國內絕大多數城市的房地產市場仍然處於上升時期，也就意味著國內房地產市場的繁榮還在繼續。一些機構及媒體想通過輿論的方式來操控國內房地產市場，以此來誘使政府的房地產市場政策鬆綁，估計這種概率不會太高。因為，現實的房地產市場性質並沒有多少變化，國內房地產市場的拐點也沒有出現，當前國內的房地產市場只不過是那種瘋狂房價上漲及瘋狂銷售增長速度有些許下降而已。
