樓市再起波瀾，在上半年樓市數據本已疲弱的基礎上，近期的幾個消息再次給樓市蒙上一層陰影。
樓市最近怎麼了？
字少事大，這次又是房地產。這幾天樓市有三個消息值得我們關注：
1、中原地產研究中心數據顯示，2019年7月1日以來，超過20家房企發布美元融資計劃，共涉及資金高達170億美元，刷新歷史紀錄。同時房企的融資成本自7月以來快速上升，7月美元融資平均利率已經高達8%，最高甚至達到了15%；
2、截止7月18日，2019年已有265家房企申請破產；
3、近日，開封市住房和城鄉建設局發布文件《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，決定取消新建商品住房3年限售期。
政府調控樓市的思路開始從過去簡單的壓制「麵包」的價格（需求端），轉為壓制「麵粉」的價格（供給端，即開發商融資和土地）。
顯然，資金對於開發商來說是命根子，融資成本上升、中小房企破產、三四線城市放開限售，都在說明一個問題：樓市調控已深入核心，樓市和房地產行業的分化、洗牌，似乎比我們想像的要更快，更殘酷。
中小房企扛不住了
公開資料顯示，截止7月18日，2019年已有265家房企申請破產，而去年差不多450家左右。原因這一欄，「資金鍊斷裂」幾個字非常顯眼。同樣是收緊融資，為何倒霉的總是中小房企呢？
1、房企負債率高企。《2019中國房地產上市公司測評研究報告》數據顯示，2018年上市房企資產負債率均值同比上升3.04%至68.09%；淨負債率均值同比上升2.65%至92.52%。
這還只是上市房企就已經非常高，那些一大把沒上市的，負債率更是高得驚人。高企的負債率，意味著只要銀行的貸款和樓盤銷售回款稍稍出點問題，資金鍊就立馬斷給你看。而中小房企本來資金實力就不強，對於這種高槓桿的玩法，沒兩把刷子肯定扛不住。
2、融資渠道有限。其實，不少中小房企和其他實體經濟企業的命運一樣，資金來源沒有銀行的大力支持，只能靠民間借貸。他們不可能像大型房企那樣發行海外債，如果融資收緊，沒有新的資金來補漏洞，最終大多中小房企也是死在民間借貸上。
不過大型房企的日子也好不到哪去，即使面對高昂的資金成本，依然要硬著頭皮融資。7月17日，佳兆業集團發布公告稱，發行2023年到期的3億美元利率為10.875%的優先票據，平均利率高達11.3%。
目前房企的外部融資渠道，比如銀行貸款、股權債權和非標已經全面受限，海外和民間借貸成本又高，所以剩下能做的要麼促銷加快回款，要麼攢點現金抱團取暖。
說到房企加快回款，我在之前的文章中說過，未來三四線樓市大概率會出現部分降價促銷的情況，從目前來看，早已經有好幾個城市已經「按捺不住」了。
又一城鬆綁，三四線樓市「按捺不住」了
限購是因為房子火熱，人多搶著買，政府才會出台限購政策進行調控。而限售，意味著投機資金較多，資金不看好，賺了一把都想跑。因此，限售的也以三四線城市為主。
說到三四線城市的樓市，棚改一定是逃不掉的話題。作為棚改大市的菏澤，僅2017年，菏澤就改造了18.2萬戶，涉及接近70萬人，到2020年還有25萬套的棚戶區改造任務，涉及100萬人。創造出如此巨大的購房需求後，「限售」似乎顯得有點「不太合適」，為什麼？
限售的目的在於穩房價，但對於、菏澤開封這樣的三四線城市來說，凍結了房地產市場，就意味著凍結了地方財政。這些城市如果陸續放開放開限售，我想很大程度上是為了消化棚改帶來的負面效果，一方面，拆的房子多了，補貼多了，想買房的人也就多了，而這裡存量房子又不讓賣，無疑會推高新開樓盤的價格；另一方面，限售本意是好的，但時間過長也凍結了市場的流動性，反而把房價凍結在高位。
而對於此次開封的放開限售，也只是廣大三四線城市樓市的一個縮影，一方面是為了消化之前棚改帶來的購房需求，另一方面二手房源的增加也有助於穩定當地房價，而更重要的是迫於財政壓力，把房地產卡的太死，財政壓力也大。
不過，每一次調控收緊後，都是三四線城市樓盤維權、爛尾樓的高發期，所以正如上面所說，遇到資金回款困難的中小房企，外部融資被掐斷，內部現金又不夠，除了促銷回款，似乎沒有別的辦法。
其實，三四線樓市真正進入上漲期是在2017年，可沒想到屁股還沒坐熱，2018年就跟著一二線一起進入了調整期，而這其中一定有許多在高位拿地的房企，雖然扛過了2018，卻倒在了2019。
資金總是來了又走，房價漲了又跌，但不管是誰推高的房價，最後受傷的還是剛需。從這次開封放開限售，以及中小房企破產潮和融資成本抬升可以看出，樓市調控的基本原則沒有變，但卻在微調，未來還會有更多的城市會推出不同的樓市政策。當然，最重要的是，樓市最殘酷的時代已經到來了。
