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中國樓市應是夢醒時分

在過去20年的大多數時期,我都是中國樓市的看多者,人口遷徙和城市化也往往使得樓市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢在劇變,尤其是2016年初至今的樓市令人印象深刻。花去也,天上人間。種種跡象顯示,再用「時可失,機再來」形容中國樓市可能已不妥,也許樓市已走到了夢醒時分。

關於中國樓市,這個音符已經奏響並逐漸消散了,這朵浪花已捲起並已破碎了。你還在留戀什麼?你所留戀的都將成為過去。

曾經有一套房在我面前,我沒有珍惜,在失去之後,才痛悔莫及。這是個被反覆提及的段子,從1998年到2017年,持續20年,這種機會始終存在,因此能夠將拒絕買房的錯誤堅持這麼多年,恐怕已經不單純是智商問題。

眾人皆知美之為美,斯惡矣。世易時移,現在我們可能面臨另外一種智商測試了。

在過去20年的大多數時期,我都是中國樓市的看多者,人口遷徙和城市化也往往使得樓市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢在劇變,尤其是2016年初至今的樓市令人印象深刻。花去也,天上人間。種種跡象顯示,再用“時可失,機再來”形容中國樓市可能已不妥,也許樓市已走到了夢醒時分。

跡象之一,仍是日本的鏡鑒

安倍執政以來,日本經濟表現良好,股市樓市都有所回暖,但絕少有人會想像日本股市、樓市能收復25-30年前的失地。那些高點似乎永遠也回不去了。

中國同樣有資產價格調整的問題。面對A股,下一個5000點、6000點何時降臨?大多數人可能心下惴惴,難有答案。一個高度樂觀、高增長、高發鈔和高盈利的強勁周期已經遠去。樓市也不會是例外,儘管中國作為中等收入國家,其城市化進程和都市圈建設仍將延續,但將樓市作為暴富籌碼的時代幾乎結束了。

我相信很快我們會重新審視日本,並擺脫日本在過去30年是失敗者的陳見。中國目前最發達的江浙粵三省面積和日本差不多,但人口是日本的兩倍,GDP則不足日本的一半。中國獲諾獎人數則不足日本的零頭。歷史上日本經歷的老齡化以及樓市泡沫值得中國認真反思。

跡象之二,是居民收入增長的放緩

許多人熱衷討論房價收入比,一個較為實用的房價收入比公式是:

房價收入比=中位數房價/(動態收入*儲蓄率+代際財富轉移)

這個公式的意思是,能不能買得起房,取決於父母對你的購房資助,你現在掙錢多少和未來掙錢上升速率,以及你能省下多少錢這三大因素。

其中最有潛力可挖掘的就是你掙錢越來越快、越來越多。一個人在其25年職業生涯中,如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長,那麼25年累計掙的錢,是當下年薪的25倍、52倍和94倍。

這有什麼含義?這意味著,即便房價沒變,但如果你的收入增速從年均9%降至5%,那麼房價就相對地漲價1倍;如果收入不增,那麼房價相對地就上漲了4倍。

日本是個很好的例子,在1994年之後,日本經濟增長和收入增長的放緩,使得房價大跌,租金收益率持續上升,但日本年輕人仍然買不起房也不願買房。

看看中國當下約50倍的租售比,以及國際學校昂貴的價格,就不難理解為什麼一線城市年輕人舍學區房而直接讓孩子海外留學。如果你看不見中國經濟增長和個人收入增長的提速,那麼大致就決定了,你可憐的、可預見的收入,使房價看起來更高不可攀。

跡象之三,是京滬深榜樣力量不再

儘管許多人居住在三四五線城市,但仍對京滬深的房價津津樂道,並以此確定了對本地房價只漲不跌的堅定信仰。這就是榜樣的力量。

但看起來榜樣在崩塌,京滬深的新房巔峰多出現在約2016年底2017年初,此後新房市場明顯萎縮。

一線城市,甚至包括廈門、南京,目前連二手房的交易巔峰也已過去。京滬二手房交易價格在過去兩年有約10%-20%的跌幅。不僅如此,房屋租金價格漲幅也在趨緩,今年大學生畢業季,京滬都未出現租金跳漲的情況。我們應當看到,一線城市高房價高成交的花繁錦簇,已是流水落花春去也。一線城市甚至連商辦樓宇的空置率也在悄悄上升。

這種情況在日本已上演過,日本房價見頂之後的20多年,即2016年日本人口才出現負增長,而中國人口峰值出現在約2040年。目前東京都市圈的周邊房價都在下跌之中。

在中國也需要分清楚城市群和都市圈,長三角是上海為核心,蘇杭為接續,寧波南通蘇州嘉興為基礎,輔之以龐大的百強縣,群體的、有機互動、互為補充的城市群。珠三角也類似。但京津則屬於典型的雙城記。我們不得不考慮,你是繼續相信以極限通勤居住在都市圈邊緣?看得見繁華但享用不到繁華,還是退而優居二三線核心區?京滬深榜樣的坍塌,甚至還未曾被廣泛意識到,房價信仰的根基在動搖,大都市邊緣蟻族將快速退潮。

跡象之四,大多數人都更節儉了

目前中國居民的債務負擔率超過50%的國際警戒線,比10年前的約20%有了明顯飆升,同時居民債務相當於可支配收入的77%,這顯示出居民部門加槓桿趨勢明顯。存錢見漲不多,欠錢大漲不少,這對樓市意味著什麼?

分因素去思考:

因素之一是經濟增長乏善可陳,經濟泡沫此起彼伏,這種搭配不尋常。2015年和2018年的股災、互金泡沫、新能源泡沫等每個泡沫都逾萬億,使居民財富有所縮水;

因素之二是居民部門似乎在減稅降費的陽光之外,在可預見的未來,12萬元以上年收入的個稅綜合納稅,以及欲說還休的房地產稅都在不遠處等待著中國家庭。如果考慮到中國居民巨大的貧富差異,那麼大多數人的投資和消費行為將日益謹慎和節儉,幾乎不存在買一套房,躺著掙錢的可能性了。

投資易損、掙錢易稅,債務易增,將導致國人暴發戶行為只是曇花一現,買買買模式已經終結。許多人曾說,在中國囤房和儲蓄具有可替代性,殘酷的現實是,儲蓄在減少,債務在增加,囤房也逐漸只是個念想。

跡象之五,涉房政策不為所動

2017年3月以來,史上最嚴厲的“五限”政策出台並延續至今。政策約束將使得處於歷史中長期頂部的樓市更快地向下調整。

2019年以來,儘管房地產投資還穩定在約10%的增速,但上半年東部樓市銷售量為負增長,中部為零增長,西部稍有增長。樓市強弩之末的特徵明顯。隨著房地產融資政策和環境的進一步收緊,樓市下半年由平庸轉為疲弱是大概率。

這種政策氛圍並不令人意外,如果你是五零後官員,那麼1998年房改前後大約是縣處級,至今有可能享受了多次福利分房,因此60歲以上的老年群體對商品房的感性認識並不多,房價信仰也不強烈,但對實業實體的興趣濃厚。其群體性地對涉房政策持續偏緊也在情理之中。迄今為止,還看不見樓市調控有任何鬆動跡象。

關於中國樓市,這個音符已經奏響並逐漸消散了,這朵浪花已捲起並已破碎了。你還在留戀什麼?你所留戀的都將成為過去。

如果人們對樓市所處的歷史階段逐漸有了理解和認同,那麼,作為低流動性、低收益和高風險資產的不動產,要在兜售潮逐漸出現之後,全身而退的難度也很大。同樣地,中國地產界不會再有也不會再需要任何大炮式神話了,因為房價永遠上漲的預期已經動搖,任志強先生更多地將作為舊體陋習直言不諱的抨擊者的角色,而被人提起和懷念。

我們應當在燈火闌珊處,應斷舍離,樓市也已到夢醒時分。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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