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張菁:大陸寫字樓空置率創新高的背後

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數據顯示,2019年前三季度,北京市全市寫字樓凈吸納量為23.9萬平米,較2018年同期下滑40.9%,不考慮新入市項目的影響,現有項目凈吸納量已為負增長,而反映真實市場需求的新入駐租戶佔比,則與2018年同期相比從34%下降至16%。

大陸17個主要城市第3季度的商業辦公大樓空置率升至21.5%,達到10餘年來最高。圖為上海大廈的一個空辦公室

近日,一則原載於經濟參考報的新聞被多家媒體轉載,題目為《供過於求,多地寫字樓空置率創新高》,文章援引國際知名地產諮詢公司披露的研究數據,認為目前中國多地寫字樓空置率已達較高水平,其中一線城市中,北京的優質寫字樓整體空置率已上升為10.9%,為八年來最高;上海寫字樓空置率達到18.5%,為十年來最高值。而二線城市平均空置率為28%,很多發展較快的城市如天津、長沙、重慶、廈門等平均空置率更高達30%以上。

空置率整體升高跟市場匹配度失衡相關,即市場供方和需方之間出現不平衡,寫字樓市場中空置率升高最可能的原因一方面是同類項目的入市量增加,另一方面是市場的吸納量減少。

以北京為例,2019年前三季度,市場中入市項目已達到了67.8萬平方米,而過去十年北京市寫字樓年平均吸納量僅為56.1萬平方米。

數據顯示,2019年前三季度,北京市全市寫字樓凈吸納量為23.9萬平米,較2018年同期下滑40.9%,不考慮新入市項目的影響,現有項目凈吸納量已為負增長,而反映真實市場需求的新入駐租戶佔比,則與2018年同期相比從34%下降至16%。

北京市住房和城市建設委員會發布的數據顯示,2019年1-9月,全市辦公樓在施面積為1910.1萬平米,同比下降12.6%;新開工辦公樓面積為108.9萬平米,同比下降32.1%;竣工辦公樓面積為121.1萬平米,同比上升19.7%;已售辦公樓面積為29.1萬平米,同比下降19.6%;待售辦公樓面積為492.5萬平米,同比上升39%。

可以看到,在施和新開工辦公樓的投資已大幅縮水,說明房企對新建寫字樓已持謹慎態度;但新竣工進入市場的辦公樓建築卻呈增長態勢,反映了前幾年新建辦公樓的熱度,但新辦公樓出售情況不容樂觀,已出現積壓傾向。

幾年前,陷於地方土地財政依賴的各地政府不斷賣地,各大房企激烈搶地,經過幾年的建設周期,如今各地「地標性」建築、超高建築到了拔地而起的階段,相繼進入寫字樓市場。然而,房地產連續近十年的高速發展掩蓋了房地產市場中的各種負面因素,如地價溢價過高,融資借貸比例居高不下等等。

再回頭看看需方的市場,中美貿易戰下,許多外企加速撤離中國;國內經濟下行走勢明顯,各企業關注成本問題;互聯網金融的暴雷導致大批此類企業人去樓空,因此目前的市場情況為部分企業租戶出現退租和縮減面積,或者從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓,從核心商圈搬到非核心商圈等。

近年來,已有李嘉誠出售大陸及香港資產,王健林出售萬達各地項目,潘石屹將旗下資產打包出售等等消息,說明業內人士對房地產市場的信心嚴重不足。

中國房地產市場已經出現中小房企破產潮,據大紀元《十字路口》欄目報導,「根據法院統計,截至11月20日,今年內宣告破產的中國房地產開發商已經高達446家,創下空前記錄,平均每天有1.5家房企破產」。

而近期消息指出,大型房企頤和地產出現資金鏈斷裂,其上半年凈利潤虧損1.15億元,發生債務違約超50億元人民幣。

位列十大房企的綠地集團也引發業界關注,武漢綠地中心旗下號稱「華中第一高樓」停工,原因為武漢綠地中心拖欠項目承建方中建三局巨額工程進度款,導致項目全面停工。上周,武漢綠地集團青山香樹花城項目又被曝出因欠債停工,引發外界對綠地集團資金鏈吃緊的猜測。

海外評論人士文小剛認為,房企現金流吃緊與大陸房企到了償債高峰有關係,大陸房企一般採取大舉借貸,以快速開發、快速銷售的方式擴大營銷,而且房企發售的短期債今年開始已經陸續到了還債高峰,而且要一直持續到後年。雖然各房企紛紛降價促銷,試圖以價換量回籠資金,但這種方法未必奏效,大陸經濟增長放緩,民眾收入減少,民眾紛紛捂緊錢袋子,控制大額消費。

而令人更加不安的消息是最近中國房企境外發債融資飆漲,房企計劃發行海外債務規模超過2500億元人民幣,美元債規模較大的不乏恆大、碧桂園、佳兆業、融創、綠地、萬科等大型房企。同時舉債利率偏高,很多境外融資利率已超過10%,比如德信中國1億美元額外優先票據的利率是12.875%,泰禾集團15%,當代置業15.5%,這引發業界擔憂中國房地產市場在泡沫擴大同時債務危機加劇。

大陸金融學者,青島大學經濟學院教授易憲容表示,無論是住房按揭貸款的快速增長,還是房地產開發商過度融資,過度負債,都是通過金融高槓桿在玩轉房地產市場,而這種金融高槓桿一定會使得中國居民及房地產商過度負債,其風險隨時都可能爆發。

責任編輯: 江一   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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