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預售住房支付巨款 中國購房者現擔心樓財兩空

一位購房者被承諾,他在浙江杭州市泰禾集團開發的一套住房將在6月底前移交。7月,該項目仍未完成。

一家高端房產開發商面臨財務壓力,已為尚未建成的房屋支付了巨額款項的中國家庭為此感到不安,這一狀況凸顯出房屋預售存在的風險。預售是房地產行業最喜歡的融資工具之一。

隨著政府限制其他信貸渠道,中國房地產公司越來越依賴客戶的首付款。在很多情況下,客戶在住房建成前就全額支付了房款,其中一次性支付一筆錢,其餘部分從銀行借款,開發商將這些現金作為一般營運資金。

這與美國和其他一些主要經濟體不同,這些國家的開發商往往更依賴銀行貸款或資本市場融資,而且所有首付款都專款專用。預售在一些市場非常重要:2017年為倫敦政府撰寫的一份報告顯示,在這個首都城市,公寓開發項目中通常有40%-50%進行預售。但在許多市場,預售活動是為了幫助獲得銀行融資,而不是為營運提供資金。

雖然中國房地產市場相對較好地經受住了新冠疫情的衝擊,但許多開發商已經負債纍纍。這意味著,如果未來銷售枯竭,現金短缺的公司將被迫推遲完成、甚至放棄項目,購房者將會遭殃。

泰禾集團股份有限公司(Tahoe Group Co.000732.SZ)的問題正浮出水面,該集團近幾個月已放慢或停止中國各地項目的開發,而且已有債券無法按時兌付,該公司將其面臨的部分困難歸咎於新冠疫情的影響。

據相關採訪、社交媒體上的帖子和媒體的報導顯示,數以千計的買家購買了泰禾至少五個未完工的樓盤,他們正在敦促該公司恢復施工。這些購房者都交了相當於六位數美元的首付款,他們擔心樓盤會延期交付,甚至可能收不到房。

一些購房者還擔心,如果他們停止還房貸,可能會被列入中國「社會信用」系統的黑名單,那樣的話,在旅行、工作和教育方面都可能受到限制。

金融研究人員Franklin Yan稱:我們用全家幾十年的積蓄才買了一套房。他表示:現在我們可能永遠也收不到房,而如果我們還不起房貸,我們的孩子可能會被學校拒之門外,這公平嗎?

Yan說,2018年,他同意以人民幣250萬元(約合36.1萬美元)在北京西南方向約250英里處的太原市購買一套泰禾開發的住房。付了三成首付的Yan表示,去年該項目就進展緩慢,今年3月份已完全停工。

泰禾表示,已派遣工人返回全國的建築工地,包括北京和太原的工地。泰禾表示,疫情已嚴重影響了其項目的進展,公司將爭取得到購房者的理解。

泰禾集團說,疫情嚴重影響了其項目的進展,它將努力獲得購房者的理解。

最近幾年,中央政府採取措施打擊影子銀行、遏制過度的金融冒險活動。在這一背景下,開發商把預售房屋作為了一個融資渠道。

研究公司榮鼎集團(Rhodium Group)駐香港的主管Logan Wright表示:「問題在於,很多開發商越來越依賴項目開工前的房屋預售,把它作為一種融資渠道。」

「因此,如果房屋銷售銳減,你可能會看到更多開發商沒有足夠的資金來完成項目,向那些已經購買了房屋的人交房。」

Wright說,政府的去槓桿行動導致房地產開發商不得不削減開支,利用新樓盤的房屋預售來籌措資金,再用這些錢去償還現有債務,因此房地產市場「出現了一些類似龐氏騙局的特徵」。

中國國家統計局的數據顯示,去年,定金和預售占房地產開發企業到位資金總額的34%,超過企業貸款、個人按揭貸款或發債所得,成為中國房地產投資的最大單一資金來源。

預售在許多國家都很常見,但中國對於開發商可以用相關款項做什麼幾無控制,這給購房者帶來了更大的潛在風險。

關於以託管方式持有這些現金或把資金限於特定用途的要求因地區而異。對於在預售開始前需要做多少工作的限制也是如此。此外,為了提振房屋建築商的收入以避免債務違約,一些限制今年已取消。

該行業積極使用各種債務融資,也會增大不確定性。中國開發商所發美元債券的平均收益率超過7%,是在全球公司債市場上大型行業提供的最高收益率之一,這表明成熟的投資者認為這些公司存在重大財務風險。

中國有關部門對房地產行業的融資方式感到擔憂。中共央行周日表示,央行、住建部、其他政府部門以及房地產企業討論了對房地產行業的長期監管問題,並表示監管部門已經制定了新的規則,以監管某些開發商的融資。央行沒有明確提到預售問題。

泰禾集團在中期業績中公布,合同負債為人民幣520.9億元(約合75.3億美元),幾乎為其短期借款總額的三分之一,合同負債反映出購房者預付的房款。

將泰禾集團大量股權出售給一個體量最大的競爭對手的初步協議,以及最近舉行的重新開工儀式,都沒能讓購房者安心。

7月31日,泰禾集團稱,中國以市值計最大的房地產開發商萬科企業股份有限公司(China Vanke Co.,000002.SZ)已同意以人民幣24億元(約合3.42億美元)的價格從董事長黃其森手中購買19.9%的股份。不過這筆交易的條件是泰禾集團首先同意與債權人進行重組,而且萬科不會向泰禾集團注入任何新資本。

2019年7月,北京一家護膚初創企業的創始人Maggie Wang付了人民幣1,000萬元(合140萬美元)的首付,承擔了泰禾集團開發的一套高端公寓的大部分成本。Wang說,她喜歡泰禾在該項目中優雅花園的規劃和公寓的格局。

Wang在7月份與其他購房者一起寫信給北京有關政府部門求助。「我們太弱小,」這封公開信說。Wang說,泰禾集團在8月5日曾舉行一個復工儀式,但項目進展非常慢。

上述項目工地的一名工人告訴《華爾街日報》(The Wall Street Journal),他從2月份開始就一直沒有領到工資,該項目約三分之一的施工人員已離開。周三,該項目銷售中心的一名工作人員稱,此項目仍將接受購房訂單,預計將於2021年底前完工,比之前的最後期限晚了三個月。

責任編輯: 時方   來源:華爾街日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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