7月2日，西城學區炸雷：
2020年7月31日之後拿到房屋所有權狀或戶籍的家庭，幾乎全部被派去了渣校。
其中，德勝和月壇這兩個最均衡的片區，直接被派到了隔壁的新街口或什剎海。這對德勝和月壇的房價，影響巨大：
在7月2號那篇被刪除的文章中，我給大家提了一個建議——如果交了定金但還未簽約的，該毀就毀；如果在這兩個片區有房，並且學區用不著了，能降價出手就出手；如果已經簽約，那就保持個好心態。
文章發出後很多人罵我不安好心，還有人問：毀約的違約金我給不給出Image
我有一個高中同學，畢業後就在北京做房產仲介。2019年他從綠仲介離職，自己支了個攤子，專門做西城學區房。前幾天，他跟我說：德勝和月壇這兩個片區中，7月份業主毀約的單子，比前六個月加起來還要多好幾倍。
這，就是目前市場最真實的現狀。
炸雷之後，學位的確定性大大削弱，購房者觀望情緒濃厚，成交量直線下跌；有些著急用錢的業主，甚至不惜降價百萬拋售。
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「新外大街6號院」有一套60多平的兩居，於2021年6月9日掛牌，掛牌價968萬，這套房源最終於7月10日成交，成交價868萬。整整降100萬。
「黃寺大街24號院」有一套94㎡的三居，7月15日以1256萬元的總價成交，而今年5月份，同戶型房源的成交價高達1400多萬。也就是說：這套房源降了100多萬。
還有更狠的：
西城炸雷後的第三天，我在朋友圈看到一仲介發的消息：有業主將原來報價1400多萬的房源，直接下調300萬，只求儘快脫手。後來我又看見那位仲介在評論區解釋道：業主降價這麼狠，是因為他在朝陽購入了一套豪宅，開發商一直在催促讓儘快交齊80%的首付，否則無法留房。為了儘快拿到錢，這位業主選擇了「自殘式降價」。
但，這僅僅只是極端個例，並不能代表整體情況。
據我那位仲介同學說：這種降價厲害的，一般都是業主著急換房，著急騰購房名額。
若除去這些個例，德勝、月壇兩個片區房價目前降幅在5-10%左右：
7月4日，南禮士路甲62號院一套61.5㎡的兩居成交總價898萬，而之前同戶型成交價在910萬左右。
7月13日，西街東21號院，一套49.3㎡的兩居，報價從760萬降到730萬，最終以686萬成交。
三里河三區一套51.2㎡的三居，6月底曾以870萬的價格賣出，但後來買家毀約。毀約後業主再次掛出，掛牌價800萬。7月17日，以755萬的總價賣出。
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當然，也有一毛沒降的。
可，不管降價與否，目前成交量都極低。
據我那位仲介同學說：這個月，一個門店若能成3-4張單子，就已經非常不錯了。很多門店到現在都是空單。
從目前形勢來看，這種冰封的狀態預計還會持續一段時間，有剛性學區需求者，不妨再觀望一下。
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本次西城的「真多校」政策，確實夠雷厲風行，出乎所有人的預料。
西城住著的都是什麼人，不必多言，大家都清楚。按照常理來說，這個地方利益盤根錯節，最難撼動。可上頭卻偏偏選了這麼一塊硬骨頭下手，其決心之堅定可見一斑。
從市場這半個多月的表現來看：
「真多校」之後，頂級學區房受衝擊最大。原本學位就非常一般、或者本身就是渣校的，倒是沒什麼影響。
理論上來說：那些原本就對口渣校的學位房，多校之後有了上名校的機會，其房價應該上漲才對。可事實卻不是這樣的。最近我調研過新街口、什剎海、廣牛學區的渣校學位房，價格基本沒怎麼動。
多校劃片的意義在於——削峰填谷。
打個比方：
原本應該是育翔、五路通、奮鬥、宏廟這些牛校的生源，結果被派到了鴉兒胡同、華嘉、廠橋等等渣校，那麼，幾年之後，這些渣校的情況就會逐步改善，成績也會逐步好轉。
等成績上去之後，原本這些學校的對口房源會逐步漲價，從而拉低與頂級學位房的價差。
說白了就是：
削德勝、金融街、月壇的峰，去填新街口、什剎海、展覽路的谷，然後，實現整個西城教育的整體均衡，從而為「實現學位與房子的分離」做鋪墊。
西城今年的雷夠大，夠重磅，至於明年是什麼情況，誰也無法預知。
有小道消息說：明年，西城要取消對口直升。如果是真的，那這個雷也夠大。要知道:西城有不少渣小，都是可以按比例直升牛中的，比如：
雷鋒小學可以按比例直升三帆中學；椿樹館小學可以按比例直升八中；志成小學可以按比例直升35中。
如果這些都取消，無疑是削弱了小學與初中的聯繫，也就相當於削弱了初中與學區房的聯繫。
