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樓市響警!全球漸收水 樓災快來臨?

自去年疫情出現,全球央行大舉放水救市,至今歐美大部分央行仍保持一貫「鴿派」口風,維持寬鬆的貨幣政策不變。全球資金泛濫,資產泡沫問題日趨嚴重。至近期變種病毒(中共病毒)威脅全球經濟復甦,部分股市和虛擬貨幣市場已有所回落,唯獨全球樓價卻仍然高企,意味房地產市場很可能正處於空前絕後的泡沫狀態,一旦貨幣政策大逆轉,便會上演全球樓災!

全球樓市升溫,據一項研究指出,多個國家的樓價都顯示出自2008年金融海嘯以來從未見過的泡沫警號。當中,紐西蘭、加拿大和瑞典成為頭3位泡沫最多的市場,英國則排第5位。

專家指出,由於利率水平創新低,各國出台財政刺激方案,而且在封關措施下,民眾較容易儲到首期,物業供應有限以及市場預期全球經濟將有強勁反彈等多項因素結合,將全球樓價推高至前所未有的高水平。此外,部分國家提供稅務優惠等因素,亦助長入市情緒。

●紐西蘭樓價年飆三成

紐西蘭是經濟合作與發展組織(OECD)樓價漲幅最誇張的成員國,過去一年來上漲約30%,顯示紐西蘭總理阿德恩(Jacinda Ardern)在今年較早時間實施的樓市降溫措施,包括取消投資者的稅收優惠等,並未能有效遏制失控的樓價。因為利率長期處於歷史低位,而且政府推出疫情相關的刺激措施降低入市成本,譬如按揭成本下降,允許富有的紐西蘭人將住房升級,並成立租賃投資組合,助長了樓價進一步飆升,也讓更多投資者從中獲利。

該國樓價在過去10年飆升九成的基礎上,再錄近三成的按年升幅,完全將首置買家及低收入戶拒之門外。

●澳洲6城市連續3季破頂

鄰近紐西蘭的澳洲也正在面對嚴峻的房地產泡沫風險,最近一次議息宣布,維持息率在0.1厘水平。各個城市樓價過去一年漲幅強勁,當地首都坎培拉的樓價過去一年飆升近30%。

澳洲房地產網站Domain報告顯示,當地6大城市樓價已連續3季破頂,其中雪梨、坎培拉、霍巴特和達爾文的樓價去年上漲逾20%。

當地人口最多的城市雪梨,過去3個月樓價中位數達到創紀錄的141萬澳元(約810萬港元)。分析師Nicola Powell直言,澳洲樓價屬於不尋常的增長。國際貨幣基金組織(IMF)早前警告,一旦美國加息,將引發一些估值過高的資產包括澳洲樓市遭拋售。

●加拿大交易仍熾熱

加拿大是領先全球樓價國家之一,據加拿大房地產協會(CREA)統計,加國7月份售出房屋的平均價格約66.2萬加元(約408萬港元),較去年同期增長15.6%。溫哥華市售出房屋平均價達117萬加元,較去年同期增長13.8%。

值得留意的是,雖然7月份經季節性調整後的房屋銷售量較6月份下跌3.5%,更較3月的高峰時下跌28%,惟CREA表示,7月份房屋銷售量月比跌幅仍是3月以來連續下降4個月中降幅最小的月份,而且仍為史上銷售第二佳的7月份。滿地可銀行資本市場高級經濟師Robert Kavcic表示,「房屋銷售自今年較早的極端水平開始持續降溫,但目前的交易活動仍強勁,並推動大部分市場樓價上漲」。多倫多地區地產局預料在今年底前,平均房價將達107萬加元。

●英國住宅價14年高

英國去年推印花稅假期,寬免住宅物業印花稅,並延遲至今年9月底。另政府推出5%首付購房政策至2022年底,加上BNO「5+1」移民計劃吸引港人於當地置業,刺激當地樓價急升,樓市交投為歷來最熾熱。

據房地產網站Rightmove數據,英國7月樓價按月升0.7%,平均樓價升至33.84萬英鎊,創近14年新高。雖然暑假需求減弱,但8月平均樓價仍達33.73萬英鎊。全英房屋貸款協會(NBS)公布的第二季數據顯示,7月份英國平均樓價按年升10.5%;倫敦平均樓價為51萬英鎊,約高於全英均價1.1倍,按年增7.3%。

●香港買賣價量齊漲

香港樓價向來貴絕全球,即使移民潮及疫情都沒有樓價令大跌。據美聯物業樓價指數的數據,截至8月16日,本年迄今整體住宅樓價升8.36%,未來疫情緩和及中港通關後,樓價仍有望拾級而上。按地產代理的整體住宅買賣合約登記數據顯示,7月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業)錄9,957宗,創自2019年5月10,353宗後的26個月新高。宗數連續5個月高企9,000宗或以上水平,是2013年2月政府推出雙倍印花稅後首次出現。金額則錄960.72億元,按月升3.8%,創下3年新高。

專家稱,隨著近月疫情等負面因素明朗化,積壓多時的購買力重回市場,中古屋放盤後被迅速吸納,未來本港樓市仍會價量齊升,惟主要風險是美國收水引發全球金融市場動盪,以及中美關係惡化。

●大陸樓市愈壓愈升

大陸樓價愈壓愈飆,政府雖頻頻提到「房住不炒」,但樓價按年連升70個月, 大陸主要城市在過去幾個月樓價不斷升溫,國家統計局數據顯示,上月一線城市新建商品住宅售價按年升6%,升幅較6月回落0.1%。二手住宅售價按年升10%,較前月回落0.5%。

國家統計局公布的數據測算, 大陸7月份70個大中城市新建商品住宅價格指數按年升4.6%,增幅較6月低0.1個百分點,按月升幅為0.3%,低於6月0.5%的升幅,並創半年新低。雖然升幅放緩,但北上廣深中,以廣州樓價升幅最大,按年升10.9%。深圳、上海及北京升幅介乎3.3至5.4%,按月升幅介乎0.2至0.8%。

●日本建築成本推高樓價

日本亦是亞洲其中一個樓價泡沫化的國家,日本政府數據顯示,全國樓價去年升1.6%,是連續5年錄得升幅。日本不動產研究所數據指,由於籌備奧運導致建築成本增加,加上臨海工業區改建住宅大樓,東京地區新建住宅樓價去年漲1.7%,平均公寓單價已漲至6,084萬日圓(約460萬港元),創1990年以來最高,當時紀錄為6,123萬日圓。2020年全國新建公寓房平均售價較2019年漲3.8%,達4,971萬日圓(約375萬港元),連續4年創歷史新高。

不過,由於疫情期間停止銷售活動,去年東京房屋銷售量較2019年同期下降12.8%,為27,228伙,若與1990年經濟泡沫時相比更大減約70%。專家認為,即使銷量下降,但連年上漲的地價和人工成本上升仍支撐高樓價。

【各地結構性供需失衡釀禍】

從經濟合作與發展組織(OECD)統計的40國家數據發現,各國第一季平均樓價按年漲幅高達9.4%,創30年新高,且只有3個國家的樓價下跌。

個別國家的數據也顯示,美國、英國、南韓、加拿大及土耳其等國樓價今年第二季持續上漲。澳洲7月樓價按年漲16.1%,為2004年以來最大漲幅。

●住屋需求大建材漲價

專家指出,由於各國在疫情期間採取擴張性財政與貨幣政策,將利率降至歷史低位,且家庭累積儲蓄,加上在家工作的人尋求較大的居住空間,帶動樓價漲勢。

另一方面,住宅物業供應不足,也為樓價火上加油,再加上全球供應鏈承受壓力,鋼材、木材及銅等價格大幅上漲,也使新樓落成量減少。經濟學者指出,樓市結構性供需失衡,只會使樓市更熾熱。

【銀行側重房貸增金融風險】

國際清算銀行(BIS)貨幣與經濟部門負責人Claudio Borio表示,短期樓價上漲有利經濟,因為已經擁有房產的人能享受資產價格上漲帶來的財富增值,並享有更高的貸款額度。惟有關現象持續下去,伴隨著信貸擴張過快,可能會面臨資產泡沫破裂風險,最終導致財富效應逆轉。

●樓價倘跌股市難倖免

回顧與2008年金融危機爆發是由於銀行業脆弱以及資本不足所觸發,疫情期間銀行過度寬鬆的貸款,令整個金融系統的風險向樓市傾斜,所以當樓市資產泡沫爆破,或會引發全球房貸金融系統「擠提潮」。在18個發達經濟體中,按揭貸款占銀行總貸款的比率,已經從1960年的三分之一左右,增長至接近60%。同時樓價下跌也對個人財產就會有很大的損失,甚至造成負資產或破產,同時也令其他金融市場「攬炒」(一同下跌),例如股市。

再者,在通脹飆升的預期下,部分國家已提早收水,由於商品價格近期飆至多年高位,一旦通脹失控,央行急忙「收水」,甚至引發滯脹,恐會拖累樓市大跌,足以令全球經濟陷入「攬炒」局面,復甦之路將更遙遠!

責任編輯: 楚天   來源:東網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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