中國樓市,一個巨大的「10%危機」悄悄浮出水面。
鄭州天津這樣的大城市,突然發現自己和東北小城牡丹江肩並肩。
牡丹江、鄭州、安慶、天津、石家莊、湛江、常德
從南到北,分布廣泛。這7個城市,房價跌回5年前!
在國家統計局監控的70個大中城市中,數量恰好占了10%。
它們,何以至此?
一
鄭州的老張,最近很鬱悶。
2016年,他花了60萬在鄭州西郊買了套98平的小高層。
到了2020年,他準備以80萬的價格賣掉這套房子,結果掛牌了一年多也沒能成交。
去年降到了75萬元,還是無人問津。
前兩天,老張「認命」了,價格降到65萬。算上資金成本,這已經是妥妥的虧本拍賣了。
但他說,這個價格在市場上,其實還是沒有競爭力……
因為,鄭州賣房的人太多了!像老張這樣的,絕不是少數。
2018年,北龍湖綠城百合的二手房,曾以接近4萬/平的價格成交,今天,掛牌價已經跌到3萬左右。
來源:鏈家
2017年,有人在鄭州普羅旺世買了一套91平的房子,當時的均價是14500元/㎡。
結果,今天這個小區掛牌價還是停留在14300元/㎡左右,真想快速賣出,要掛到13000元/㎡以下才行。
太無奈了!
鄭州,一個國家中心城市,常住人口1260萬,房價卻硬生生連跌了5年!
放眼70城,跌幅僅次於資源枯竭、人口淨流出的東北小城——牡丹江。
2017年7月,鄭州商品房均價12994元/㎡。
2022年7月,鄭州商品房均價12174元/㎡。
圍繞著鄭州主城區,東南西北各個板塊都出現了房價下跌的行情,跌個一兩千不嫌多,降個百分之二三十也不稀奇。
因何淪落至此?
除了接連不斷的疫情、水災等客觀因素之外,我覺得還有一個原因,是鄭州自己的任性!對樓市調控缺乏系統思路,甚至朝令夕改,反覆無常。
2015年以來,鄭州平均每年有100個村開拆,如今啟動拆遷的村已經高達600餘個,四環之內城中村幾乎絕跡。
這當然是一件好事。但與之同步的,是天量的土地供應和大規模的棚改貨幣化。
開發商嗨了,買房人嗨了,房價也嗨起來了!政府賣地樂呵呵,但「嗑藥」的後果很嚴重。
隨之而來的,鄭州房價在一年內大漲40%以上,猛得嚇人。
直到今天,鄭州潛在的商品房庫存還有約1億㎡,足足可以賣6-8年。狹義庫存去化周期高達26個月,遠超18個月的警戒線。
眼看著房價節節攀升,鄭州又拿出了奇葩招數,不分青紅皂白:限價!
2016年,在鄭州豪宅聚集的北龍湖,金茂以3.6萬/㎡的樓面價拿下當年地王,引爆鄭州樓市。很多人預估,這個樓盤怎麼也賣個8萬/㎡!
可誰能想到,沒過幾天,鄭州卻把該板塊的成品新房價格直接限制在3.2萬/㎡。
不賺錢不說,轉眼血虧4000元/㎡,這刺激,誰受得了?
後來鄭州自己也覺得此舉太過分,給開發商特批了備案價,允許賣到5.8萬/㎡。
此事才得以平息。
可是長久以來,種種任性之舉,還是使得鄭州樓市庫存高企,供過於求,城市的房價缺乏帶動,房企杯弓蛇影,購房者也是膽顫心驚。
鄭州樓市,就這麼被自己玩殘了……
二
如果說鄭州多少是咎由自取,那天津多少有些飛來橫「鍋」。
很多天津人,都感覺到挺困惑的。這房價,怎麼就不漲呢?
有個極端案例來自@橘子。
他在2017年以140萬的價格上車武清,結果房價一跌再跌,最後去年以97萬拋售。
一頓操作猛如虎,5年倒虧了43萬。他感到心在滴血。
可他剛賣掉自己的房子,發現武清的房價又降了一波,心裡頓時好受了不少……
類似鄭州的是,天津這幾年房價也走了一波「過山車」行情。
有網友回憶,2015年底的時候,他看上了一套房子,總價不到90萬,結果那時臨近春節,就計劃年後再買。
可僅僅就是過了個年的功夫,房東就要求漲價10多萬,他只好放棄。
而房東之所以突然硬氣,自然是因為大環境的造勢。
怎麼形容2016年天津樓市的火熱程度呢?用天津人自己的話說,就是「一天一個價。」
7月的時候房價還是1.5萬/㎡上下,10月的時候房價就變成了2.5萬/㎡。
圖源:安居客
而天津不斷高企的房價更是吸引了眾多的炒房客,2016年全年,天津新房成交量達23.4萬套,二手房成交量達18.8萬套,同比暴增75%和51%!
天津樓市的分水嶺,正是2017年。
有人在2016年以130萬的價格捕手了一套天津東麗區的二手房,沒過多久,掛牌價就一路飆升至210萬。
當他躊躇滿志,打算等再漲一波就賣掉的時候,房價卻開始掉頭下跌,2020年該小區的掛牌價只有140萬了。
表面看賺了10萬,但是算上房貸利息和資金成本,肯定還是虧的。
天津的頹勢,跟京津冀的轉型和調控有密切關係,也跟自身經濟衰退有關。
臨近北京讓天津吃到了樓市放鬆的第一波紅利,但也成為最早被重錘的城市。