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廣宇:評「認房不認貸」與中國經濟政策

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當前中國經濟的根本問題是西方制裁和脫鉤下的製造業萎縮,是戰爭和政治風險下的投資滑落,是國內外資本和人才的加速出逃。中共政府不思改變與自由世界為敵的軍國主義霸權思想,不願改善與西方世界主要經濟體的外貿關係,不肯取消對國民思想言論自由的鉗制,又無能力在集權專制之下升級中國的產業鏈實現所謂的內循環,至今還在心心念念通過房地產中吸乾國民的最後一滴血汗。殺雞取卵,竭澤而漁,飲鴆止渴,可長久乎?!

無論中共政府在房地產上怎麼折騰,都不過是一堆經濟泡沫而已。圖為2022年7月18日廣州市一處恆大住宅樓工地

近日中國多個城市推出了認房不認貸的新政策,即只要購房者名下沒有房產,那麼無論他以前是否有過房貸,都可以享有首套房在首付和貸款利率方面的優惠政策。這個政策的直接目地當然是為了促進房屋銷售,減少對無房者購房的限制。

當前中國經濟正處在山車般急轉直下轉折點的特殊時期,中共政府在這個節骨眼上終於祭出認房不認貸政策實屬無奈之舉。其根本目地有三。首先最重要的是從增加的房屋銷售中獲取土地轉讓和稅金收入,其占房屋價格比例可達七成以上,是很多地方政府的最主要財政收入。疫情過後全國範圍內土地財政嚴重萎縮,政府急需新政促進房屋銷售以填補虧空。其次是幫助銀行放貸。由於經濟不景氣,中國執行寬鬆貨幣政策,頻繁調低利率以求更多貨幣以貸款形式進入市場提振經濟。然而與海外脫鉤後製造業實在太不景氣,訂單不足也不敢貸款擴產。中國股市水泄直下,投資者紛紛撤資,大量資金流入低風險的銀行存款。普通百姓也在危機中傾向於增加儲蓄,減少消費和借貸。降低利率後現有的房貸持有者也儘可能提前還款減少損失。這一系列的後果是銀行存款大增卻放不出貸款,這讓銀行壓力山大。能夠增加房貸的政策是這些銀行最樂於看到的,因為這算是當前中國最優質低風險的貸款了。第三個目地是拯救在爆雷邊緣掙扎的房產商們。恆大、碧桂園的巨額債務問題大家都看到了,房地產市場如果繼續低迷後更多爆雷的後果將難以想像。

認房不認貸新政肯定能夠在一定程度上促進房屋銷售,但其實際效果恐怕會很有限。當前大家購房意願的降低的根本原因是對經濟發展趨勢的悲觀預期和個人收入的降低。不斷增大的降薪失業風險讓大家更不敢巨額貸款買房。僅僅因為首套房政策限制放寬就會買房的人當然有,但不可能很多。而且這種購買力的釋放也只是一次性的,不會有持續的效果。就像開放二胎對人口萎縮的趨勢只是稍微減緩了一段時間而已,接下來就算再開放三胎四胎也無濟於事了。新政策帶來對房屋市場利多的預期還會帶來一項副作用,就是大量炒房客趁機拋售二手房,導致新政對新房銷售的提升削弱。事實上多個城市的實際數據顯示新政實施以來房屋銷售數量確有所上升,但二手房掛牌數量增長更多更快,最終待售房屋數量反而增加了。

對於認房不認貸這個政策本身我個人還是很認可的,其實我都覺得此政策出台太晚了。大家想想,按照以前的政策,一個人若是曾經有過房貸,那麼即使他目前沒有房產也不可以按首套房資格購買房屋,這合理嗎?首套房優惠政策不是為了對個人居住剛需房的保障嗎?當然中國政府的解釋是不鼓勵炒房行為。曾經貸款買的房子為什麼不在了?被賣掉了?炒房!這合理麼?拿唯一的住房去炒?也許有一些這樣的人吧,但大多數人還是出於其它目地:升級房屋,改善住房條件;經濟困難不得不降級房屋或出售唯一房屋籌措資金;因為搬遷或改變學區等具體需求而換置不同區域的房屋……這些都是合情合理的需求,剝奪他們再次購房時的首套房待遇本身是不合理的。

由於多年來城市房價上漲過快,政府提出買房不炒的理念,而有過房貸即失去首套房資格是配套政策之一。但中共政府口中的買房不炒更多是平息民眾對房價過高的怨恨心理,而不是以降低房價為最終目地。事實上很多地方政府甚至禁止地產商的降價促銷行為。這裡的矛盾從何而來?

首先政府是絕對不希望房產降價的,甚至房價越高越好。因為它們太過於依賴土地財政,房價越高政府的收入也就越多。另外房價中超七成都是交給政府的土地費用和其它稅費,加上建築成本實際上開發商的讓利空間是很有限的,被迫大幅度打折出售的房產商一定是資金出了大問題,有破產的風險才會不惜虧本也要回籠資金。目前中國地方政府過度依賴土地財政,城投債、銀行(特別是地方中小銀行)、地產商三者的股份、債務和利益糾結已經過於深入,任何一方的資金斷裂債務爆雷都將導致連鎖反應,這也是政府不顧市場規律(供需關係)死撐房價的原因。

對於個人而言,買房的動機無非有三。首先是自住用房,或曰剛需房。其實剛需房的概念在海外並不存在。在中國擁有房產之所以是剛需,因為它直接與城市戶口掛鈎,關聯了居民所能獲得的政府和公共服務,如醫療、教育等。學區房的概念和對房價的巨大影響,不就是政府一手打造出來的嗎?中國年輕人結婚時都希望有自己的房子,很大程度上也是由於以上原因。然而在世界上大多數國家都是租售同權的制度,市民即使租房依然可以同樣享受當地的公共設施服務和福利政策,所以他們並沒有必須買房的壓力。可見很多中國人買房的源動力就是被政府逼的。

除了買房自住,另一個目地是將房屋出租獲得收益。注意這屬於投資,但並不算炒房。出租型房屋投資最重要的就是租售比。根據中國的官方數據,上海市在2023年的整體租售比為1:680,也即56年的房租才相當於房價。按照這個比例,在上海放租收益率不如拿現金存銀行的定期利率。如果房東還背負了大量的房貸,那就更是血虧了,可能房租還抵不上月供。類似畸形的租售比在中國是普遍現象。真正以收租過活的包租公婆們大多都是在早期以較低房價購得房屋者。在當前的房價和租售比條件下擁有投資常識的人不會去選擇買房用來出租。

最後第三種買房的目地就是等待房屋升值轉賣獲利,也即炒房。炒房客有個人,有團體(如著名的溫州炒房團),也有企業組織,甚至很多根本就是政府的代理,通過銀行拿到大筆資金用於炒房,獲利都進入了財政和政府官員的口袋。炒房客是近二十年來房價瘋漲的最大推手,這也是在政府的默許和放任之下得以實現的。大量的房屋購置後並沒有人居住,很多甚至常年以毛坯的形式被擱置,無數高級小區夜裡沒有幾戶亮著燈火。

多年的瘋狂炒房行為讓中國人有了一種房價永遠會上漲的幻覺,而政府也一直通過輿論引導強化這一幻覺。當房屋滯銷開發商頂不住想要降價促銷時,政府強行干預不准他們降價。我們常常看到某些樓盤降價後先前付了高價的戶主們去向開發商要說法甚至打砸售樓部,對此等行為政府一貫放任甚至變相鼓勵,也顯示出了政府不希望房價回落的心理。

政府所謂買房不炒,並不是希望平抑房價讓大家買得起房,而是希望有房者不要賣房(即炒房)而讓購房者都去買新房,因為只有新房暢銷才能讓政府持續賣地賺錢。但政府又不能真的去強力打壓炒房行為,輿論上還要維持炒房有利可圖的假象以維持推高新房(地皮)的價格。近年來政府干涉房地產市場的具體政策多為限制二手房交易、促進新房銷售和維持穩定房價(不許下跌)。既要打擊炒房行為,又要借炒房者的努力抬高房價,好一個既要又要的無恥雙標行為!

前些年由於中國熱錢的流出,中國炒房團對眾多西方國家的發達地區城市房價都帶來了衝擊,讓西方政府也為房價過高民眾怨聲載道而頭疼。西方國家又是採取怎樣的措施來穩定房價呢?我們以新加坡為例與中國做個對比分析。

新加坡的住宅房屋中只有占比約20%的私宅是可以自由買賣的,相當於中國的商品房。外國投資者只可以購買私宅,因此價格相對於政府組屋(類似中國的國民住宅)非常之高。新加坡政府也採取了各項措施來平抑私宅價格,限制炒房行為。為了打擊炒房者但不損害普通購房自住和投資者,新加坡採取了減少前置稅收,調控後置稅收的做法。前置稅收基本就是土地出讓金。儘管房價升高可以帶高地價,但新加坡政府並不認為高房價讓政府增加賣地收入是好事。後置稅收主要是房產交易時買賣雙方各需繳納的印花稅。新加坡的政策是國民優先於外國人,第一套房優先於多套房。公民購買第一套房時印花稅率最低,外國人或企業、基金會購房則需付最高的印花稅(目前為60%)。對多套房和外資購房極高的印花稅顯然可以遏止炒房行為,因為房價即使上漲也幾乎無可能抵消稅費損失,而且短期內就賣房還要繳付懲罰性高印花稅。另一方面新加坡的房產租售比十分健康,購房出租依舊是可行的投資方案,這也確保了新加坡的房屋幾乎不會閒置。相比之下中國的商品房前置稅率極高(地價占房價大半)而後置稅率相對很低,這就使得炒房行為有利可圖,房價因此一路飆升。同時租售比極低又沒有房屋稅(新加坡有),導致大量被炒房屋閒置,利用率低浪費嚴重。同時空置房屋又難以收取物業費,缺乏管理和保養又會加速樓房老化和危房化。

新加坡另有超過八成的國民居住在政府組屋之內。政府組屋的購買限制就更多,目地是確保各收入等級的國民都能負擔得起自己的房屋。新加坡的組屋制度世界聞名,中國與之對標的國民住宅在數量和政策扶持上都完全不能相比,這裡不再贅述。

關於貸款的問題,新加坡首套房的定義是購房者當前名下沒有房產,或者即使有房產,承諾新房入手前會全部賣出即可。另外預售屋是不需要還貸款月供的。對於預售屋,購房者只需要付定金和提供銀行的授信承諾即可,只有當預售屋交付時銀行才會發放貸款。所以不可能出現開發商爛尾購房者被房貸套牢的現象。另外關於授信額度,新加坡對於購房貸款一般限制在月供占家庭月收入三分之一以內,防止大家在購買房屋時過度消費成為房奴。相比來說,中國經常有家庭要用過半甚至七八成的月收入來還房貸,無法想像銀行是如何評估風險發放貸款的。這樣的購房者但凡面臨一點降薪失業的風險都會立刻陷入斷供的危機。新加坡還要求為房貸購買強制保險,萬一貸款人突然離世或因傷病失去勞動能力和收入,則剩餘貸款由保險賠付,不會出成屋貸父債子償的中國特色悲劇。

儘管新加坡面積狹小人口密度遠超中國,中新兩國人民對住房負擔的感受是完全不同的。新加坡政府也有土地財政,但他絕不依賴土地財政,而是將相關稅收作為調節市場的工具,確保國民優先和對首套房的承受能力。而中共政府則是極端依賴土地財政,並將旗下的銀行、基金、企業等都捆綁在房地產和相關基建行業,這樣它就必須依賴房地產持續走強以維持對政府和相關企業部門的輸血。至於房價太高老百姓承受不了,它已經管不了那麼多了,維持房價穩定或增長趨勢,拼命催促大家買房成為了它制定政策的指導思想。

無論中共政府在房地產上怎麼折騰,漲也好虧也罷,都不過是一堆經濟泡沫而已。當前中國經濟的根本問題是西方制裁和脫鉤下的製造業萎縮,是戰爭和政治風險下的投資滑落,是國內外資本和人才的加速出逃。中共政府不思改變與自由世界為敵的軍國主義霸權思想,不願改善與西方世界主要經濟體的外貿關係,不肯取消對國民思想言論自由的鉗制,又無能力在集權專制之下升級中國的產業鏈實現所謂的內循環,至今還在心心念念通過房地產中吸乾國民的最後一滴血汗。殺雞取卵,竭澤而漁,飲鴆止渴,可長久乎?!

責任編輯: 李安達  來源:大紀元 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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