01北京二手房市場現狀
全國樓市低迷，號稱最穩的北京樓市最近也因為「降價」登上了熱搜，還是源自21世紀經濟報導和澎湃新聞這樣官方媒體。
北京二手房確實降了，不光遠郊房和老破小大幅度降價，甚至學區房、核心區域的次新房、豪宅也都迎來了10%以上的降幅。
海淀清河標杆次新「橡樹灣五期」（又稱萬橡府），一套238平方米，四室兩廳戶型掛牌價從小陽春的3800萬，降到了現在的3290萬，半年時間降了510萬。
還有望京的大西洋新城b區，10月18日成交一套87.59平方米的兩居，總價638萬，該小區同戶型房源2019年房價高點成交價830萬。
我們粉絲群一位小夥伴發來一條房源信息，孫河中央別墅區，中糧瑞府750平大豪宅降價900萬出售。
那些郊區或者城區的老破小房價跌幅更大。
北京二手房市場正迎來一輪普跌。
西城金融街、海淀清河、西二旗、豐臺麗澤、亦莊河西等這些北京產業核心區域房價比今年小陽春，降低了5%~10%左右。
西城幾個頂級學區板塊，比如月壇、德勝，東城區的和平里等，價格相比2021年的高點下降了7%左右。
郊區跌的可能更慘了，通州，順義，房山等比2017年的高點甚至跌了20%左右，這些區域也沒有跟隨大盤在2020~2021年迎來上漲，價格高點依然停在了2017年。
10月份北京二手房住宅累計網簽10653套，比9月份的14262套，下滑了25.3%。10月成交量僅高於1月和7月，與8月份成交基本持平。
9月1日起，北京正式執行認房不認貸政策，金九樓市北京二手房成交回暖，但是政策效力只持續了一個月，到了10月又開始下跌。
這是為什麼呢？
北京認房不認貸後，置換需求為了騰出首套資格，只能將自己住的老房子掛出，賣一買一，但接盤俠不夠，現在剛需都不買房了，導致二手房掛牌量直線上漲，但是賣房越來越難。
當賣房需求大於買房需求，於是北京二手房就形成了踩踏效應。
想要成交只能降價，降價沒有最多，只有更多。
樓市買漲不買跌，當二手房降價越來越狠，那些原本計劃買房者也不敢出手了，而那些原本計劃賣房的房東，也不想繼續降價。
於是現在北京市場有點僵持住了。
02分享兩則賣房故事
我朋友在南三環宋家莊的小兩居，掛牌有半年了，但依然也成交，最近仲介找到他，勸他直接降價。
朋友跟我訴苦，如果再降10%，這套房子就賣不了300萬了，這可是三環，周邊商業，醫療，教育配套都很完善，他也不打算降價了，實在不行就租出去。
我贊同朋友的做法，現在的市場行情繼續降價恐怕也很難成交，屆時如果有真心的買家，砍價時還得降價，而且這位朋友也沒有換房需求，不著急變現，所以就可以等著市場回暖再說。
買家和賣家現在正在經歷一場心理戰，就看誰先沉不住氣。
我一位粉絲朋友，準備出手一套位於西城陶白的學區房，最近店家的店長又給他打電話，建議他降到一口價。
這位粉絲朋友也不準備近期出手了，跟店長溝通後，把價格又上調了20%。
現在的市場買和賣雙方都沒有安全感，賣方有政策預期，還想等著市場回暖再出手，而買方的心態生怕自己買貴了，尤其是現在北京二手房普遍降價，降得越多，買房人心理越沒底。
所以最近也遇到不少價格談妥了，但是買房人又毀約的事情。
從十月北京二手房成交排名TOP20小區來看（數據來源於克而瑞），總價主要集中在100~200萬之間，總價超過300萬的只有兩個小區。
數據來源於克爾瑞，北京買房子整理製圖
現在的買房人更關注價格，對於板塊的價值或者說未來的增值性，已經不那麼看重，現在真的實現了房住不炒。
03北京樓市的一些變量
北京樓市不可能一直這樣冷下去，雖然現在北京市場正經歷一輪新的低谷，但是還有三大變量決定著北京市場回暖。
第一個變量是「小周期」。
像北京這樣的一線城市都有自己的小周期，基本每三個月一輪，9月，10月積攢的部分需求，可能會在11月份開始入場。
11月北京二手房成交可能還在低位徘徊，但是一些降價到位，降出性價比的剛需房源開始成交放量。
到今年11月，12月北京房價將會迎來一個底部。
現在這樣的市場特別適合買入，而對於那些賣房者，如果不著急變現或者換房，可以繼續等待行情回暖，到明年的小陽春應該是不錯的賣出的時機。
第二個變量是「掛牌量見頂」。
根據鏈家仲介小哥提供的一個數據，10月27日北京前台和後台二手房掛牌量169499套，隨後開始下滑。
一個樂觀點的看法，北京17萬二手房掛牌量已經見頂，接下來就到了純消化庫存的時間。二手房庫存繼續去化，供需形式就會得到一定緩解，到時候再疊加政策影響，市場再熱起來不是沒有可能。
第三個變量是「政策」。
北京認房不認貸後，政策端還在繼續發力，只不過步子小了一點，略低於預期。
前段時間，鏈家下調了仲介費，從百分之2.7，降到百分之2。買賣雙方各自承擔1%，一般800萬的房子，可以省5萬塊左右的費用。
不止是仲介費，房貸的資金成本，也在下降。
10月31日，北京住房公積金管理中心突然發文，放寬了公積金貸款的規則：
在京沒房、在全國沒用過公積金的，算首套貸款。
在北京有1套房、有1套房且全國內有1筆公積金貸款、北京沒房但全國範圍內有1筆公積金貸款的算二套。
在北京有2套及以上或全國已用過2次及以上公積金就不能貸款了。
也就是說，公積金只認在北京有房沒房，是否有商貸以及商貸是否還清都不管。
目前北京公積金執行首套3.1%，二套3.575%。
北京公積金認房不認貸執行一周了，目前市場效應還沒有體現出來，但是通過這一輪政策發力，可以看出的邏輯，就是降低買房成本。
降低仲介費是，公積金新政是，之前首套房貸款認房不認貸也是，之後北京在出台政策，大概也是沿用這套邏輯，比如改變普宅標準、持續降低房貸利率等，接下來北京市場如果繼續冷下去，也可以繼續期待這些大招。
