2021年3月4日，紐約市，曼哈頓中城的中心地帶辦公樓大多空置。(Spencer Platt/Getty Images)
自2021年以來，商業地產（commercial real estate，簡稱CRE）市場一直處於重大調整的臨界點上。而就在2021年時，第一批超低利率的三年期貸款已經到期。到2024年底，近1兆美元的CRE抵押貸款必須償還、再融資或延期——聰明的資金已經開始撤離。
銀行持有水下貸款可以堅持多久
到目前為止，銀行應對這個問題的主要措施就是一拖再拖，將到期貸款以同樣的低利率再延長三年，並希望利率下降。
然而，這樣一來，貸款組合的利率就低於市場利率，金融機構還能一直扛多久呢？
如果被迫以目前的高利率（比2021年高出50%或更多，根據不同類別而不同）進行再融資，那麼面臨成為不良資產危險的就不僅僅是一類或兩類商業房地產，瀕危商業地產包括辦公樓、多戶住宅、零售中心和酒店等。
可歸咎的因素眾多
儘管這主要歸咎於高利率的回歸，然而使商業地產的財務生存能力岌岌可危的，可指責的因素還有一大堆。
首當其衝的就是，作為控制利率的非聯邦金融機構，美聯儲（the Federal Reserve）在將近十年的時間裡將利率維持在不合理的低水平，這使得商業地產的收益率和估值計算被固定在被「正常化」但在歷史上不切實際的低利率上。從2012年開始，CRE利率一直在4%到6%之間。因此，美聯儲人為地壓低了利率，從而扭曲了市場和通常適用的正常經濟條件。
疫情封控引發的從城市逃離
然而，政府為應對COVID-19全球疫情而採取的延長封控政策，對城市辦公樓、公寓樓、零售中心甚至酒店的正常業務產生了更大的影響。由於辦公大樓租戶的員工紛紛選擇離開，轉而從事遠程工作，對辦公空間的需求急劇下降。公寓、零售中心和酒店的入住率、租金和客流量也隨之大幅下降。在接下來的幾年裡，租金總額下降，空間使用率和占用率仍然不足，導致這些商業地產的收入明顯下降。
如此一來，市場的連鎖反應令人震驚。一方面，許多城市地區的公寓空置率上升，但隨之而來的是，在華盛頓、紐約、達拉斯等城市，將辦公樓改造成公寓樓的數量增加了四倍。
而在其它城市，如舊金山和洛杉磯等，高稅收、無家可歸者激增以及犯罪率上升等，這些因素疊加，更促使大公司企業和居民選擇逃離城市。長期以來，加州以其優厚的社會福利吸引著無家可歸者，然而將最高950美元的盜竊行為非刑罪化，卻導致涉及零售商的城市犯罪率急劇上升。高稅率只會進一步促使企業離開加州的主要城區，前往對企業更加友好的州份。
商業地產喪失抵押品贖回權上升
因此，銀行的商業地產喪失抵押品贖回權（foreclosures，又叫斷贖）正在增加，這意味著銀行面臨著更大的壓力。問題是，表現不佳的貸款、甚至不斷上升的商業地產喪失抵押品贖回權會對銀行造成多大影響？事實上，這個趨勢令人擔憂。就在今年3月，商業不動產斷贖的數量已達到625宗，比去年同期增加了117%。此外，2024年3月，加利福尼亞州的商業不動產斷贖的數量最多，達到187宗，比去年增加了405%。
其結果就是，CRE銀行在全國範圍內持有的商業建築和零售中心貸款的當前價值僅為銀行持有的紙面貸款額的一小部分。儘管損失各不相同，然而最終結果可能不會有太大差異。銀行將發現越來越難以控制危機。
數百家銀行面臨風險
根據某些機構專業評估，商業銀行大面積倒閉的風險仍然很低。然而事實上，這取決於如何定義「低」。據估計，有多達300家銀行因持有CRE貸款而面臨風險。許多CRE貸款組合完全屬於「水下貸款」（underwater loans），即房屋現值低於抵押貸款；這不僅體現在貸款收益率與當前利率收益率的對比上，還體現在辦公樓和公寓樓價值的崩潰上。因此，一些行業觀察家認為，我們將看到數百家商業銀行倒閉，銀行業將持續整合。
這種認識促使一些房地產投資信託基金（real estate investment trust，簡稱REIT）股東選擇清倉，尤其是投資於辦公大樓、多戶住宅和零售中心資產類別的房地產投資信託基金。投資者現金流出量的明顯增加，迫使房地產投資信託公司從流動性來源中提取資金，以滿足需求。
正如人們所預料的那樣，美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾（Jerome Powell）在今年3月份談到了這個問題，並公開表示，由於CRE價值和收益率的崩潰，未來「將會有銀行倒閉」。
大金融危機2.0？
問題是，「情況會有多糟糕？」
在某些時候，商業借款人可能會決定放棄這些房產，就像2008—2009年金融危機中數以百萬計的住宅借款人所做的那樣。這對整個美國經濟產生了連鎖反應或傳染效應。這引發了信貸危機，貸款變得非常緊張，導致經濟衰退和經濟活動急劇下降。
這些記憶至今仍迴旋在投資者的腦海中。在一些專家看來，這比即將發生的銀行倒閉本身更危險。這是否意味著，民眾對銀行倒閉的擔心比實際發生的情況更能造成破壞性影響？
實際答案仍有待觀察。讓我們拭目以待。
作者簡介：
詹姆斯‧格利（James R. Gorrie）著有《中共危機：中國經濟崩潰將如何導致全球大蕭條》（The China Crisis: How China’s Economic Collapse Will Lead to a Global Depression，2013）一書，並在其個人博客TheBananaRepublican.com上定期發表評論性文章。他目前常駐南加州。
原文：How Will Banks Survive the Commercial Real Estate Meltdown？刊登於英文《大紀元時報》。
