舊債未完，新債又起。
01
起初，無人在意。
這兩年，當大家都在關注新房成交量、二手房成交量、二手房成交價、土地供應量時，卻忽略了另一個重要的數據。
2023年，全國法拍房同比增加了36.5%，住宅類法拍房增加了43%。
2024年上半年，全國法拍房掛拍量為32.62萬套，同比增長了77.76%。
法拍房量的增速，爆發力驚人。
除了司法拍賣房外，市場上還有各類的掛拍房源。這些房源加起來，已經準備往百萬套衝擊。
這就是起初無人在意的法拍房，
如今，法拍房已經走到了一個讓大家不得不重視的高度。
不過，大家對法拍房的重視程度可能還不夠。
光停留在法拍房套數暴增這個表面數據上，大家可能還無法體會到法拍房將會對市場造成的可怕衝擊。
再來細看下面三組數據。
數據一：大面積往下掉的成交折扣率。
什麼是成交折扣率？
按公式來看，成交折扣率=法拍成交價/法拍評估價。
在這裡，評估價大致可以與市場價等同。
由此可知，成交折扣率一定程度上可以反映市場的熱度。
上行的市場中，由於買家對於市場的預期高，會出現一套法拍房有很多買家競拍的情況，這些買家會把法拍房的價格推高，甚至拍出高於市場價的價格。
別驚訝，競拍上頭的買家從不是少數。
下行的市場中，情況自然相反。
有的法拍房僅有一兩個買家競拍，有的則索性流拍了。
於是，法拍房價格便可能出現低於市場價的情況。
我們來看一下今年上半年的數據，在40個城市中，35個城市的平均成交折扣率同比均在下降。
其中，少一點就降了幾個點，多的則降了十來個點。
總體來看，
去年，法拍成交價大約是市場價的8折左右。
今年，跌到了7折。
今年的法拍市場，買家拍得更加畏手畏腳了。
這說明什麼？
預期仍在往下走。
只有預期在下行，成交折扣率才會一年更不如一年。
數據二：大面積走高的流拍率。
流拍率不需要多做解釋。
當法拍房無人參與競拍時，這套法拍房就流拍了。
在這40個城市中，33個城市的流拍率中在上升。
其中，許多城市的流拍率同比往上竄了20-30個百分點，相當多的城市的流拍率在65%以上。
數據三：法拍房關注度下降。
各大城市的法拍房平均報名人數均在下降。
簡單來幾個例子：
2023年，北京6.43人、長沙4.04人、福州4.42人、廣州4.03人；
2024年，北京3.96人、長沙3.32人、福州3.99人、廣州3.72人。
結合數據二三，我們可得知：
買法拍房的人越來越少了。
比起相信法拍房能撿漏，現在關注法拍房的朋友更願意當個觀眾——
主打一個看熱鬧保平安。
以上，就是法拍房市場的現狀。
不止是法拍房數量猛增，更惡劣的情況是——
成交價與成交量雙雙下降。
這才是最恐怖的。
你想想看，
打骨折的房子，也沒人要。
這樣的法拍市場，壓力得有多大？
02
二手市場新壓力點。
法拍房從來不是一個單獨的市場。
從某種程度上，法拍房可以算作是二手房市場的一部分。更進一步講，法拍房可以看作是二手房的風向標。
大家都知道，在各種政策頻出的當下，市場成交量在回升。
同時，在統計局發布的6月70城數據中，北京、上海的二手房價格指數環比總算迎來了第一次上漲。杭州、南京的二手房價格環比也有上漲——
市場有築底的趨勢。
如今，法拍房數量地不斷上升，定然會給二手市場增加新的壓力。
再嚴重一些，
打骨折的法拍房，可能會再度擊穿二手房的價格底線。
舉幾個例子，
上海閔行星河灣法拍房成交總價1865萬，其市場價為2200萬。
總價直接少了近400萬；
內環內洋涇板塊的一套房源，總共就一名買家報名
最終，該房源以底價成交，與評估相比少了300；
7月16日，廣州天河區的匯景龍熹山成交了一套法拍房，總價為2826萬。
根據市場價，同類型房源的價格約在3500萬左右，雖說這套法拍房尚未騰空，但相比600萬多的價格，這個風險也並非冒不得；
杭州三墩北的西雅圖最近就有一套成交，單價約2.95萬/㎡。
6月以來，該小區成交了10餘套，均價在3.3萬/㎡。
這一套法拍房直接把西雅圖的單價從3字頭干到2字頭去了。
看完這些具體的成交價，真的要倒吸一口冷氣。
以目前的情況，法拍房數量的激增，勢必伴隨著更低價格成交房源的套數增加，如此一來，那些掛牌二手房平台的房子壓力就大了。
首先，普通二手房房源要跟同樣處於二手平台的房子打價格戰。
其次，還有一大堆買家會以更低廉的法拍成交價作為參考，用更刁鑽的標準審視這些二手房源。
這種壓力下，會出現兩種情況：
一、房東為了出貨，無奈繼續調低掛牌價。
二、擺爛了，老子不賣了。
擺爛的朋友又可以分為兩種，
一種是想躺平又沒完全躺平的，準備把房子租出去，主要目的就是能回本多少就回本多少；
還有一種則是首付都跌沒了的朋友，對於他們來說，房子再怎麼跌都無所謂了。絕望之下，斷供的念頭在他們腦海中揮之不去。
惡性循環來了。
「暴增的法拍房成交價猛跌-猛跌的法拍房擊穿了二手房底價-虧麻了的房東選擇斷供-斷供的房子被送上法拍」
這就是二手市場新增壓力點。
天量法拍房壓力下，二手市場剛剛築起的底可能又要裂開了。
此外，我還想多嘴一句。
法拍房不止是法拍房。
一套套法拍房的背後，更是一筆筆貸款。
持續下跌的法拍成交價，最終換來的是貸款難以覆蓋，銀行不良率提高。
2023年各大行的個人住房貸款不良率便在提高：
建行從0.37%上升至0.42%；
農行從0.51%上升至0.55%；
工行從0.39%上升至0.44%。
……
所以，法拍房猛增還真不僅僅和二手房相關。
只要你和銀行打過交道，那麼你就有可能受到法拍房的影響。
03
刻不容緩的關鍵時刻。
市場中，有這麼個理論：
當法拍房占市場交易總量超5%時，會直接影響到二手成交價；當法拍房數量占比達到20%，就會嚴重影響二手房價格體系。
我們簡單看幾個城市的法拍房占比：
北京二手房掛牌約13.7萬套，法拍房掛牌量約4300套，占比約3%；
上海住宅掛牌約16萬套，法拍房約2800套，占比約1.7%；
杭州二手掛牌量約15萬套，法拍房約3000套，占比約2%；
成都二手掛牌量24萬套，法拍房約1.3萬套，占比約5.4%；
重慶二手掛牌量25萬套，法拍房約1.2萬套，占比約4.8%。
頭部幾個城市的法拍房正在往5%沖，甚至有城市已經破了5%。
數據已經表明，
現在已經不僅是一些法拍房個例在突破二手房的底線，而是法拍房已經逐漸具備影響二手市場全局的能力。
這可不行！
市場才經歷過517政策的洗禮，還有國家隊幫忙收購商品房去庫存，好不容易有點調頭的趨勢，可不能讓法拍房過來踹上一腳。
必須得控制。
作為銀行，目前只有個軟性應對的措施。
想必大家都知道，前段時間發生過銀行拒收斷供房的事情。具體操作就是通過延期還貸或者降低月供的法子，讓業主繼續持有手中的房子。
銀行這麼做主要是為了減少壞帳的發生，規避風險，但這也確實起到了減少二手房市場壓力的作用。
當然，這是不夠的。
重點還在存量房貸利率上。
據統計，目前存量房貸總額高達約40萬億，而持有這些存量房貸的業主中，大多數人的貸款利率還在4字頭。
此利率與新政房貸利率相比，差不多差了1%。
持有房子的成本明顯高於其它人，再疊加房價下行的壓力，才造成了越來越多的人選擇了斷供。
換句話來說，
降低存量房貸利率能夠緩解法拍房激增的壓力，從而穩住市場。
最後，
我還是想再重申一次，多重視法拍房。
在這一場穩市場的戰役中，各方面努力都做足了。
供應方面，去庫存運動愈演愈烈，並且各地都在控制著土地供應；
需求方面，限購放開、利率下調等等政策一次次地降低購房門檻。
眼見著市場企穩，可千萬千萬不要被暴起的法拍房給殺了一個回馬槍。
