「這些年為了追逐GDP，大量的只管投資、不管營運，覺得蓋出來就能賣，突然之間就賣不出去了，這是個投資過剩。」
從一條朋友圈說起：一個行業的「吶喊」與「彷徨」
先來看一條近期在朋友圈洗版的透露著「吶喊」口吻的朋友圈：
發布這條朋友圈的是一個直播電商行業創業者。小巴總結了這條「惹火」朋友圈的兩個主要觀點：
▶▷一、杭州未來科技城租金大幅下降。以其中五年前創景路EFC（歐美金融城）的租金與同樣位置的如今的奧克斯中心的租金計算，五年內租金下降了57%。
▶▷二、很多大園區辦公大樓空置率畸高，甚至直接免租，原因是房東為了省下物業費。
基於以上現象，這位創業者急沖沖地做出了大幅度的裁員決定：直播團隊15個人、市場團隊6個人全部裁員，設計、客服團隊只留一個員工等。並奉勸其他前幾年租辦公樓的創業者可以「放棄押金」，去換租金更低的辦公樓。
暫不論這位創業者是否有「衝動」之嫌疑，但觸動他的杭州辦公大樓的「恐怖」狀況是值得大眾重視的。
眾所周知，EFC（歐美金融城）、奧克斯中心所在的杭州餘杭未來科技城是杭州網際網路等高科技產業的心臟地帶，全國四大未來科技城之一，聚集了阿里巴巴、菜鳥、字節跳動、OPPO、vivo等知名企業，算得上杭州民營經濟的標誌性產業地帶。
對於上述朋友圈，「太準確了！」一位杭州未來科技城「五星級園區」綠創廣場的資深從業者對小巴回覆說道。另一位EFC（歐美金融城）的資深仲介也坦誠說道：「確實沒有以前好。」
據小巴進一步了解，綠創廣場空置率達到三分之一，與去年的情況基本一致，並沒有回暖。EFC（歐美金融城）是未來科技城中空置率幅度控制較好的辦公大樓，去年空置率還在20%左右，今年明顯超過了20%。
仲量聯行的數據顯示，今年二季度，杭州甲級辦公大樓的空置率在23.3%，均價約4.27元/平方米/天。
甲級辦公大樓高空置率的負面影響是連鎖性的，直接影響是附近中小辦公大樓相關上下游企業與餐飲企業的流失，這又會進一步導致相應區域的商業機構的空置率攀高，削弱後續企業入駐意願。
比如，2022年，一家網際網路大廠從EFC（歐美金融城）退租，退租面積達3萬平方米，帶走了不少上下游企業，辦公大樓底商餐飲經營墮胎相比以往少了30%—40%（訂外賣和自帶飯人群增加），人均消費降級明顯。
長期影響則是削弱區域人口和消費活力。在不少餘杭商業地產人士看來，杭州餘杭區更多是「工作之城」：很多人只是在餘杭區工作，更多地在區外生活。
「真正的大型購物中心沒幾個，都是很小的。」一位行業資深人士對小巴說道。
杭州甲級辦公大樓的「彷徨」是全國的一個縮影。全國商業地產工作委員會會長王永平對小巴說：
「這是一個全國性的現象，北京、上海、深圳都是如此。沒有一個城市的辦公大樓能夠堅挺。從甲級辦公大樓到普通辦公大樓，早年是有一些結構性的下降，現在都面臨這個問題。」形勢好的時候，北京CBD甲級辦公大樓租金能達到30元/平方米/天，現在是十四五元。
那麼，面臨危機的辦公大樓市場是一個多大體量呢？仲量聯行還有兩組數據值得重視：今年初，中國40個主要城市辦公樓市場總存量約為1.1億平方米。這個數字是全國商品房待售面積的近15%。
二季度，全國20個重點城市中有11個城市的甲級辦公大樓空置率水平高於30%（其中武漢、瀋陽達37%），一線城市中除北京（12%）以外，上海、廣州、深圳的空置率均在20%—25%區間。
怎麼消化過剩辦公大樓：商改住、以購代建，花式挖掘新需求？
從數據得出的結論是：目前辦公大樓行業存著大量的過剩。
原中房集團董事長孟曉蘇在今年7月接受媒體採訪時認為，商辦規劃用地曾在國土審批中占到整個土地供應量的30%左右，但是它的銷售量只占10%左右。這就造成近年商業和辦公樓用地建設項目超量增加，這是辦公大樓過剩的主要歷史原因。
王永平也向小巴指出：「這些年為了追逐GDP，大量的只管投資、不管營運，先造了再說，覺得蓋出來就能賣，突然之間就賣不出去了，這是個投資過剩。」
據了解，不少房地產開發商對於造辦公大樓的積極性，主要來自相關部門強制性配套的要求，包括辦公大樓、商場、酒店都是強制配套的，一般配10%—15%。「很多開發商本身也不懂這些東西，為了住宅就幹了。」
對於當前形勢，企業自救無疑是主流。如：從去年開始，EFC（歐美金融城）通過增加免租期，吸引中大型客戶；通過快速對接上海引進的中大型網際網路企業，減少了大客戶搬遷的損失和風險；通過對服務細節和管理的加強，以及新樓宇的推出，進一步鞏固其在餘杭區商業辦公大樓領域的獨特優勢地位等；甚至，企業租戶如果覺得地面稍舊、有瑕疵，可以要求重新免費刷漆。
與此同時，在政策、實操層面，商改住、以購代建、花式挖掘新需求等策略，也被紛紛應用於實踐。
這些舉措，在一定程度上或也可以為解決其他行業的過剩問題，提供解決思路。
我們不妨一一來說說。
首先是「商改住」。今年7月初，海南萬寧市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》、長沙市自然資源和規劃局等部門聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，這意味著商辦類商品房項目在滿足一定條件後可以辦理「商改住」。
它的直接影響是「商改住」項目可以以低價入房市。「比如某大城市的住宅每平方米單價是6萬元，但是『商改住』項目單價才2萬元。」上述原中房集團董事長孟曉蘇說道。
但是，可大面積普及的潛力恐怕成疑。受訪者的典型評論觀點如下：「有一些辦公大樓，從拿地規劃到開始建，周期很長，計劃是設計成辦公大樓，現在改成公寓樓對外出售或者說出租，調整是很大的。」
「當年商業用地和住宅用地的地價是不一樣的，住宅一般要貴，『商改住』以後，其他住宅怎麼補呢？」
其次是「以購代建」。典型案例是武漢招商蛇口的房產項目「招商愉樾」，這個項目於2022年7月竣工，4萬平方米高端住宅部分已經消化，剩了4.2萬平方米的辦公大樓及商業部分。
今年8月，招商蛇口與國有企業武漢安家保障性住房公司簽約，後者收購面積超2萬平方米，改造裝修後，為武漢提供500餘套保障性租賃住房。
至於花式挖掘辦公大樓的潛在需求，應該五花八門，大夥可以跟緊大頭，一塊腦洞。
