對於樓市，相信很多人之前都在等待上個月底政治局會議的定調，但是，這次和往常不一樣的是，整個聲明中，都沒有提到房地產，這是這麼多年來的第一次。
如果沒有政策提振，那麼接下來的房地產市場，就完全要靠市場自發來決定其漲跌趨勢。但是，從我們當下所掌握的最新數據來看，數據是觸目驚心的，樓市的未來趨勢很不樂觀。
我們來詳細說明。
一）一個巨大的謊言和韭菜盤
說到數據，我們有一個流傳非常廣，影響力非常大的謊言。
那就是，M2的不斷上漲，將推動房價不斷上漲。這條謊言我在過去的多篇文章中駁斥過。
我們的反例是，全球任何一個國家，M2都是永遠漲的，但房價卻有漲跌周期。下圖我們用過多次，這裡再用一次。
可以看到，在日本和義大利的房價下跌周期，M2都是持續上漲的。事實上，任何國家的房價下跌周期，M2都是上行的。無論是1997~2003房價下跌的香港，還是2006~2012房價下跌的美國。
但凡任意找一個國際上房價下跌期間的M2數據，這個謊言就會不攻自破。由於M2在任何國家都是永遠漲，所以，說「M2上漲導致房價上漲」，就和「太陽從東方升起會導致房價上漲」一樣可笑。可是，不做調查就背債數百萬做出買房決策的人大有人在，很多炒房客也信這個謊言，結果自然是這幾年全部套牢破產。
不得不說，這個世界，就是一個巨大的韭菜盤。
那麼問題來了，到底用什麼指標才能前瞻性的預測房價走勢呢？
這個前瞻性的指標當然存在，除了居民債務，居民收入數據之外，還有一個能深刻揭示房價走勢的指標。但要理解這個指標，我們需要先揭示M2和資產價格背離的底層邏輯。
二）M2和房價背離的底層邏輯
我們在2022年房價的最頂點，專門寫文章揭示過M2和資產價格走勢背離的底層邏輯（詳情請點擊：），並在2023年初建議大家賣房。
由於很多新讀者沒有看過，我們在這裡再簡單敘述下，邏輯的依據，是費雪方程式：
貨幣數量*貨幣流通速度=產品價格*產品產量
也就是說，要產品價格上漲，在產品總量不變的情況下，要麼提升M2，要麼提升貨幣流速。
我們可以得出進一步的推論，當貨幣流速下行速度超過M2增速，物價和資產價格將表現為下跌，也就是通縮。
如果大家對方程式不好理解，我可以舉個通俗的例子。
比如某城市的蘋果總量是1萬個，市民持有的貨幣總量是100萬，願意以1元的價格買入蘋果的市民和資金量剛好有1萬元，那麼蘋果就是1元1個。
但是，如果部分市民對收入預期悲觀，不願意以1元的價格買入，那麼蘋果在1元的價格上就賣不完，就必須降價，來尋求悲觀市民的更低價的買入。蘋果價格就跌了。
回到M2的邏輯，M2，指的是政府部門，企業，居民這三方持有的貨幣量總額。而房價只取決於居民持有的貨幣，以及居民的支付意願。M2並不能衡量這兩點。
那麼，有沒有能衡量居民的悲觀樂觀預期，能衡量居民支付意願的指標呢？
答案是：有的
這個，也就是我們接下來，要介紹的可以前瞻性預測房價的指標。
三）居民的悲觀預期
從2022年之後，居民的悲觀預期開始持續上升，這個不是瞎猜，而是事實，我們是有著嚴密的數據依據的。
我們先來說一下這個邏輯。
假設一個家庭的年收入為100萬，那麼，是這個家庭保持50萬存款反映出他們更悲觀，還是這個家庭保持200萬存款反映他們更悲觀？
答案，是後者。
也就是說，當我預期未來收入能逐年上漲，預期樂觀時，我就更傾向於花錢來取悅自己，而不是拼命節約來存錢。
反過來，當我預期悲觀，不知道100萬年收入還能維持幾年，也不知道什麼時候會被裁員，我就會減少消費，並把更多收入變為存款，以應付未來未知的風險。
於是，我們找到了衡量家庭悲觀預期的指數：
家庭悲觀預期指數=家庭存款/家庭收入
這個比值的數值越高，反映出家庭越悲觀。
雖然每個家庭，風險偏好都不同，但如果把全社會所有家庭放在一起做統計，所有家庭的風險偏好互相對沖，我們就能規避掉這個問題，並找到全社會所有人總體的樂觀和悲觀預期。
所以，我們用名義GDP來代表所有家庭的收入（邏輯是：在一定周期內，居民收入占比名義GDP的比例，大體恆定），用全體居民存款，來代表所有家庭的總存款。因此，有以下公式：
居民悲觀預期指數=居民總存款/名義GDP
我們根據該公式，拉出近20年的數據看一下。
在2019年之前的15年，該數字大體穩定，集中在70%~80%之間。從2020年疫情開始，數值突然開始陡增，說明悲觀預期大幅上升。
具體來看，2020年，疫情開始，數據突增。
2021，清零成功，經濟繁榮，居民樂觀，數值開始下降，2021年是比較好賺錢的，這個和大家的體感也一致。
從2022年開始，居民存款增速持續高於名義GDP增速，說明居民越來越悲觀，類比到家庭，就是家庭存款增速高於收入增速，大家更願意把錢存下來而不是花出去，這個和大家的體感也是一致的。
居民悲觀預期指數，這個指標由我自創，原始數據如下圖：
由於名義GDP並非居民收入，只是因為我們假設在一定周期內，居民收入占比名義GDP比例大體恆定，所以上述的比例數值的絕對數值意義不大，關鍵意義在於這個比例數值的趨勢。
四）房價的三位一體前瞻指標
論述到這裡，我們終於可以論述預測房價的前瞻指標了。
我們的指標，總共有三個。
1居民悲觀指數，衡量居民的買房支付意願
指標=居民總存款/名義GDP
該指標更新頻率：每季度一次
計算方法：名義GDP我們借用股市里PETTM中，TTM（Trailing Twelve Months）的概念，計算最近的四個季度的GDP總和。而居民總存款採用每個季度末的最新存款總額。
那麼，最新2025二季度的數據為：
1.18高於去年末的1.12，說明相比去年底，今年上半年的居民悲觀情緒依然在上升。
2滬深300營收增速
滬深300是A股最大的300家上市公司，其營收增速衡量的是居民的收入增速，如果營收增速為負，說明企業收入在下降，那麼在其中的打工人，收入就不可能增長。
該指標更新頻率：每季度一次
最新二季度的滬深300營收增速依然為負數，說明居民收入也在下滑（具體可參考）。
3居民邊際新增貸款
居民支付的房款來自兩部分，一部分是收入產生的存款，另一部分則是貸款產生的貨幣。
房價周期等同於居民債務周期，居民新增貸款是直接轉換為樓市增量購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌（如上圖2022年）。我們也據此數據也在2023年初開始減持京滬房產（2023年的發文請點擊：）。
該指標更新頻率：每月一次
最新6月的數據，居民新增貸款依然處於十年來最低水平，尚未出現反彈。
所以，最後總結：
由於居民悲觀情緒持續到6月底依然在上升，未見拐點；代表居民收入的滬深300營收依然在負成長，且居民新增貸款依然處於十年最低水平未見反彈跡象。所以下半年房價大概率不會樂觀。
對於買家，建議至少等到居民悲觀情緒拐點出現，居民收入反彈後再入場，否則每一套房源的成交價，都會被未來的買家當成最高基準價用於和房東談判，這也就意味著，任何買家買入即被套。
而對於賣家，該怎麼做就不用我多說了。
