一業興而百業枯。
用這句話形容當下房地產跟中國經濟的現象再恰當不過：一邊是一線城市和部分二線城市層出不窮的地王和扶搖直上的房價，一片欣欣向榮的勁頭；另一邊卻是在去產能大背景下的實業蕭條和經濟不振，益發被襯托的暗淡無光。如果翻閱下2016上半年上市公司半年報，你會驚詫的發現金融業（銀行/證券等）利潤總額竟占所有上市公司總利潤的57.2%！超一半的利潤被金融業拿走。
金融業本是服務於實業，並在促進實體發展和盈利的基礎上獲取收益，可在實體蕭條的當下，金融業的巨額利潤來自哪裡？房地產更是在經濟發達到一定程度上的產物，多年的實體經濟發展和物質財富積累，人們把通過把勞動換取的報酬買房置業，可從2015下半年興起的這波炒房浪潮，炒房客們人人帳面盈利，他們賺取的是誰的錢？如果最終接盤俠買單，那接盤俠的錢又來自哪裡？
此文僅作為拋磚引玉，希望能在浮躁和冀望一夜暴富的當下，讓大家靜下心來做一番思考。
1，經濟下行周期，實體經濟顯疲軟
2015年我國經濟進入中低速增長的新常態，GDP增幅創25年新低，這一放緩態勢延續至2016上半年，再創新低至6.7%。當然，世界經濟也不好，最新的轟動事件是因全球經濟放緩進而貿易持續減少，世界第七大航運企業韓進海運的申請破產。
實體經濟有多慘，從我們的親眼觀察和做實業朋友的切身感受中即能略知一二。當然，從國家統計局的數字中更能證明。
由圖，從2015年初始，全國固定資產投資（含國有和民間固定投資兩類）增速快速下滑，其中的民間投資同樣一路向下，到了2016年更是斷崖式下跌，實體不賺錢導致盈虧自負的民間資本不願意增加投資，這也從官方層面證實了實體萎靡。
另外，我們也能從四大行的半年報中管窺一二。
由表，被認為是實業代表的批發零售業和製造業，其不良貸款率居然占據四大行的前兩位，並數倍於銀行的整體不良貸款率，可見實業是多麼的慘澹。
2，服務實體的金融，卻賺巨額利潤
金融業的產生本是服務於實體經濟的，通過調配資金進行空間和時間上的移挪，促進實體的發展和收益，並從整體收益中分取部分收益——這是理想的狀態，它跟實體是相輔相生的。當然，它並不直接創造財富，卻直接配分著財富——不管實體是否真的賺了錢，只要接受了金融業的服務，就得支付費用。
隨著「高智商人群」的加入，金融業的研發創新層出不窮，各種金融工具、衍生品推陳出新，金融業的大量收益日漸依附於此，似乎脫離了實體經濟。其實不然，就像2008年次貸危機，在爆發前，各類金融機構（銀行/投行/基金/保險等）通過令人眼花繚亂的金融衍生品交易獲取巨額收益，可一旦基礎資產（房屋貸款）出現危局（房屋按揭人還不起貸款），同樣引發金融震盪，大量銀行、投行、基金等機構破產，若非美聯儲量化寬鬆政策相救，金融業將遭受毀滅性摧殘。任何時候，實體經濟都是金融業堅實的根基。
由上文可知，當前的實體經濟很不景氣，不是利潤低而是很多實體根本就不賺錢。可從上市金融企業的年報看，它們不僅整體盈利而且數額巨大：2015年和2016上半年報顯示，金融業整體利潤為20904億元和10870億元，分別占整個上市公司利潤總額的59.0%和57.2%。
這就是問題所在，本是服務於實體經濟的金融業，在實體萎靡不振的情況下何以賺取巨額利潤？若實體長期蕭條虧損，金融業的高收益會否能延續？
3，實業蕭條，金融業賺的是誰的錢？
實體經濟殘喘活命，金融業大賺特賺，那賺的錢來自哪裡呢？
根據觀察和思考，其收益很可能來自於：
1、龐氏債務/借貸的收益。至2016年中，我國總債務占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%，總額從49萬億上升到182萬億，而這其中大多為企業債務。在經濟下行周期，不僅民營企業，一些央企/國企甚至上市公司紛紛出現債務違約，今年大半年時間，違約金額幾乎是前兩年的2倍多。
這都是看得見的，更多的是看不見的借新還舊貸款，否則也不會出現山西省政府北京舉行煤炭專題推介會，希望煤企存量貸款能得到正常接續，發行的債券能得到積極認購，以及各地政府發出銀行不得無故抽貸、停貸等通知，銀行的借貸維持了大量殭屍企業的苟延殘喘。銀行雖可從借新還舊中獲取收益，但最終能否還得起、會否變成一場旁氏借貸還未為可知。
2、資金空轉/脫實向虛的收益。資金進不了實體，在虛擬經濟體內來回空轉，並從中獲取收益。資金通過夾層設計等方式進入股市/債市/信託等虛擬經濟領域，獲取不菲收益。
另外，今年更明顯的一個現象是銀行資金大量進入房地產，以開發貸更以個人房屋按揭貸款的形式吹起了房產價格的泡沫。數據顯示，今年上半年銀行新增貸款7.5萬億，其中居民中長期貸款（多為按揭貸款）竟為2.62萬億，而到了7月份，其新增貸款幾乎全為居民按揭貸款，甚至有銀行內部人士透漏，目前銀行只考慮給政府和地產商發放貸款。可見在實體經濟不振時，金融業加深了對虛擬經濟的依賴。
3、債務置換中獲取收益。隨著利率的一降再降，許多企業紛紛發行低息債券置換掉之前的高息債券。除企業外，地方政府也紛紛進行債務置換，把之前到期的、高息的債券紛紛置換成新一輪債券或低息債券，避免違約風險或降低債務成本，在此過程中，金融業獲取大量收益。今年前8個月，地方債發行規模已達4.8萬億，超去年全年3.8萬億的總發行量。債務置換避免了違約風險，也降低了成本，但最終的還本付息還得靠實體經濟企穩，否則也會淪落成旁氏債務。
4，一二線房價瘋漲，各地再興炒房團
應該是2003發生SARS那年始，各地陸續出現了溫州炒房團，他們一度被各開發商捧為座上賓，是每一次樓市短暫蕭條期開發商吸引買家的噱頭，並以此證明某城市或某樓盤被堅定看好。
隨後的發展超出了大多數人的預料，2008年次貸危機打擊了包括溫州在內一大批微利外貿企業，實體逐步萎縮並日益艱難，緊隨的連鎖反應是過往良好的民間借貸信用體系開始崩塌，企業間互相擔保融資更是一損俱損，到處是企業/個人三角債糾紛，溫州經濟隨之跌入底谷。
2012年之前，全國大城市小城市房價普漲，閉著眼睛買房就能賺錢。之後城市房價開始分化，廣大的三四五線城市房價一路下跌，爛尾項目觸目驚心，而北上廣深一線城市和部分二線城市房價卻穩中有升。炒房的難度在變大——不僅要有雄厚的資金，還要有穩定的現金流應付月供，同時也要隨時面對國家的限購/限貸政策，以及選對房價能上漲的城市，也因此溫州炒房團逐漸淡出了人們的視野。能堅持以炒房為職業的多是北上深一線城市的極少數當地居民。
變化發生在2015下半年。在國家降息降准、解除限購限貸、降低首付、減少二手房交易稅費等多重利多刺激下，深圳樓市率先啟動，隨後傳導到上海、北京一線城市，到了2016年，部分二線城市接棒上漲，並出現了因房價上漲醒目而被戲稱的「四小龍」——廈門、南京、蘇州和合肥。
在這波一線和部分二線暴漲的城市中再現炒房團——小有積累的市民、地市來的土豪、一線城市轉移出的炒房客……各類微信炒房團、粉絲炒房團、炒房培訓課程等現象蔚為壯觀，所有人都期望在房價上漲中大賺一筆，並實現自己的財務自由，目前看他們確實是帳面盈利的。
5，若炒房客全賺錢，那賺的是誰的錢？
部分二線城市火爆的樓市還看不出要消停的苗頭，血脈僨張的炒房客更是期盼房價節節攀升，看著手裡的房子一個勁地賺錢個個樂開了花，沉浸在一片歡騰之中。
買房都賺錢，人人都賺錢。問題來了：大家都賺錢，可都在賺誰的錢？
房子最終是給人住的，當然現在又被賦予了金融功能，我們就分析一下炒房客賺的錢到底來自哪裡？
1、房子的租金收益。因為房子是用來居住的，所以持有房子可以有租金收益。按照目前的高房價，租金收益大多在2%-3%間徘徊，極少數城市的租金收益在5%左右，而這是裹不住每月按揭款的，所以僅憑房租收益是負現金流，是虧損的；
2、後來的投資客接盤。最早的投資客提前購買了房子，待房子價值被發現後，被後來的投資客以更高的價格接盤從而順利脫手實現收益，後來的投資客要實現盈利需要再找到新的投資客接盤，如此往復。而這就成了一個擊鼓傳花的旁氏騙局，終有破滅一天，當然不可長久。
3、剛需接盤俠。只有剛需族接盤才不會造成旁氏騙局或資產泡沫破滅，才是一種健康的房產投資。而剛需族的錢又來自哪裡？來自於自己多年工作的積累，來自於父母的資助或親友的借貸，而他們的錢最終還是來自於他們的工作積累，所謂工作也就是為社會提供了商品或服務——也就是實體經濟。
所以，炒房客要實現收益必須有足夠多的剛需接盤俠，要有剛需接盤俠必須實體經濟興旺，以此才能產生就業和收入並用於支付月供，否則炒房客的盈利只是像股票浮盈一樣只是帳面數字，當大家集中拋售時出現踩踏，都被死死套牢。
也有人會說房子可以抵押出去獲取資金，對外投資獲取收益，可對外投資的收益來自哪裡？來自於給社會提供了服務或商品的回報，說白了收益的實現還得靠實體經濟。香港的經濟支柱是金融業和服務業，但它的根基還是大陸的實體，為大陸企業提供上市融資服務、為大陸市場提供貿易中轉服務…，才得以成為「東方明珠」。
後記：
炒房興邦，實業誤國，這是一句反諷的話。
當一國國民都想靠炒房致富，當一國國民都想靠金融業（甚至打著金融的旗號行騙，如擔保公司/P2P/原始股投資等）輕鬆賺錢，而不是紮實的發展實體經濟，無異於在沙灘上建高樓，也只能是一片海市蜃樓，其結局是必有人為此付出代價。