2025年11月，林月偶然間刷到曾經居住的小區里一套同戶型房源的掛牌信息，差點驚掉了下巴——僅僅兩年時間，價格竟然跌到了395萬，而且還附贈一個產權車位！這與他2023年11月忍痛割肉，以560萬賣掉蘇州中心房子的價格相比，簡直是天壤之別。要知道，當時他已經比半年前640萬的掛牌價降了整整80萬，還覺得自己倒霉透頂。更讓他難以接受的是，仲介直言：「這個價格還不一定能賣出去，現在大家都等著撿漏，誰也不想當冤大頭。」
這並非孤例，而是當下中國樓市的一個真實寫照。近三年來，房價的跌幅之大，足以讓人瞠目結舌。
讓我們先來看看全國樓市的真實情況：2025年10月，百城二手房價格數據顯示，100個重點城市均價為13661元/㎡，環比下跌0.48%，同比下跌3.5%。這意味著，房價已經連續32個月環比下跌，連續34個月同比下跌！整整三年，樓市始終未能迎來像樣的反彈，一路下跌，令人感到絕望。
曾經被認為「抗跌」的一線城市也未能倖免，如今也成了「笑話」。10月份，北京二手房均價環比下跌0.6%，上海下跌0.54%，廣州下跌0.7%，深圳下跌0.4%，同比跌幅均超過3.8%。在深圳，某個樓盤在2021年高峰期曾賣到8萬/㎡，如今二手房掛牌價僅為4.2萬/㎡，幾乎腰斬。即使業主願意降價出售，也需要排隊等待。
二線城市的情況更加不容樂觀。杭州未來科技城，在2021年房價突破6萬/㎡，如今3萬/㎡都難以出手。南京河西的某豪宅，2022年掛牌價為900萬，但在2025年10月以580萬成交，兩年時間虧損高達320萬。
從行業規模來看，更是呈現斷崖式下跌。2021年，樓市高峰時期，全國商品房銷售額高達18.2萬億，而到了2025年，預計將跌至8萬億左右——連高峰期的一半都不到，這已經不能簡單地用「調整」來形容，而更像是「崩盤」。
這輪房價下跌並非短期的市場波動，而是金融泡沫破裂後，房地產逐漸回歸居住屬性的必然結果。
一方面，庫存壓力巨大。截至2025年5月末，全國商品房待售面積高達7.78億平方米。按照2025年1-10月的銷售速度，需要8個月才能消化完庫存。更令人擔憂的是，去庫存的速度正在逐漸放緩：3月份還能去化1227萬平方米，到了5月份，僅剩下300萬平方米，市場一片冷清。據摩根史坦利測算，目前市場上超過30%的新房屬於「死庫存」——這些房產位置偏遠、戶型奇特、質量堪憂，即使白送也無人問津。這些積壓在開發商手中的房產，只能通過降價拍賣，進一步拉低整體房價。
另一方面，購房者的預期也發生了根本性的轉變。過去人們認為「買房必賺」，但現在已經很少有人敢這麼想了。受經濟壓力、收入不穩定以及就業壓力等因素的影響，很少有人願意背負長達幾十年的房貸。央行調查顯示，2025年三季度，僅有15.2%的居民計劃購房，創下了歷史新低。
房子不再被視為「金融產品」或「投資利器」，而僅僅是用來居住的場所。那些通過炒房一夜暴富的神話，早已破滅。
日本樓市的教訓正在中國重演嗎？這不得不讓人警惕。
上世紀90年代初，日本樓市泡沫破裂，房價連續下跌20年，整體跌幅高達三分之二。東京的一位業主，花費9000多萬日元購買的三居室，十多年後3000萬日元都無人問津，虧損比例高達三分之二。更慘的是「房貸倒掛」現象——房子的市值低於未償還的房貸。東京大學的研究表明，泡沫破裂後，72%的日本中產家庭陷入了這種困境：即使賣掉房子，也無法償還貸款，只能終生被債務捆綁。
再看看中國，2024年居民部門槓桿率高達62.1%，其中70%是房貸。許多人購買的房產，現在的市值已經低於未償還的房貸，淪為「負資產」。就像蘇州的房東，如果2023年沒有及時止損，現在房子的市值僅為395萬，但可能還背負著300萬的房貸，賣房後還需要倒貼錢給銀行，想想都讓人後怕。
當年，日本家庭採取的應對措施非常務實：縮短房貸期限，堅決不超過10年；同時，削減消費貸款，避免債務疊加。然而，如今仍有許多人選擇30年的房貸期限，並且還背負著消費貸、信用卡分期等債務。一旦失業，後果將不堪設想。
那麼，普通人應該如何避險呢？
在樓市寒冬中，避免犯錯比賺大錢更重要。普通人想要守住自己的血汗錢，務必牢記以下兩點：
第一，保持穩定的現金流，現金為王。日本家庭在通縮時期的生存智慧是：手頭保留充足的現金，構建「應急池」——至少能夠覆蓋6-12個月的生活費用，以應對失業、疾病等突發情況；同時，建立「穩益池」，購買一些低風險的理財產品，如黃金、國債等，切勿將所有資金都投入到房地產市場。現在不是投資的時候，而是保命的時候。
第二，儘快降低家庭債務。如果條件允許，儘量提前償還房貸，避免利息侵蝕大部分收入。將信用卡額度控制在月收入的三分之一以內，切勿使用「最低還款」功能，更不要輕易借貸消費貸或網貸。
如果您現在還想購房，請務必先問自己兩個問題：未來10年內工作是否穩定？即使失業，是否依然能夠按時償還房貸？如果答案存在不確定性，請切勿衝動——現在購房，很可能抄在半山腰，最終血本無歸。
房價下跌的殘酷程度，遠超乎你的想像！蘇州房東的經歷，正在全國各地不斷上演，而且沒有最慘，只有更慘！
請不要再相信那些「觸底反彈」的謊言，不要被仲介忽悠去「抄底」，因為現在的樓市底部，很可能是一個深不見底的無底洞！一旦房產淪為「負資產」，很可能一輩子都難以翻身！
保住你的工作，攥緊你的現金，還清你的債務！這才是樓市寒冬中最堅實的底氣！歷史的車輪滾滾向前，從不會提前發出預警！不要讓自己成為被碾壓的那一個！
