今天（8月12日）上午，國家統計局公布了今年前7個月的主要經濟數據，其中關於房地產的統計值得高度關注。
一、這兩種房子最危險
目前國家正在全力推動樓市去庫存，所以「商品房待售面積」的數據非常重要。我比較了去年6月末、去年12月末、今年6月末和今年7月末四個時間節點的數據，從中發現了一些耐人尋味的現象。
下面是2015年6月末的相關數據：
下面是2015年12月末的數據：
下面是2016年6月末的數據：
下面是2016年7月末的數據：
從上述表格可以看出，全國商品房待售面積在上述四個時間節點分別是65738萬平方米、71853萬平方米、71416萬平方米、71382萬平方米。從去年12月以來，商品房庫存量的確有所下降，但跟去年6月相比，仍然出現了顯著的增長。這告訴我們一個道理：牛市不能去庫存，只能增加庫存，因為開發商見到有利可圖，房地產新開工面積會大幅增長。
不信？仍然用國家統計局的數據來說話，下面是去年6月新開工面積：
下面是今年7月新開工面積：
可以看出，今年7月新開工面積比去年6月上升了將近四成。所以，隨著樓市開始降溫，未來幾個月中國房地產庫存量將繼續反彈，最終全面超過去年年底的水平。
仍然看表一、表二和表三、表四。我們可以發現，商品房中，住宅的庫存量去年12月（表二）見頂之後，到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下「辦公樓」和「商業營業用房」，就會發現庫存是直線上升的。也就說，這輪房地產政策牛市對住宅還有點作用，對「辦公樓」和「商業營業用房」完全沒有作用。
「辦公樓」和「商業營業用房」是房子裡的奢侈品，跟城市繁華程度成正比。但即便上海這樣的城市，都開始全面限制商業辦公用房了，至於成都、瀋陽這種二線城市已經全面過剩，空置率大增。雖然國家允許改變用途，但這個辦法也只能對有人口增量的中心城市有用，對於連住宅都過剩的城市，基本上沒有用。
「辦公樓」和「商業營業用房」之所以風險巨大，主要原因有三：
第一，前幾年住宅限購，開發商弄出了大量的商業辦公用房，遠遠超出了城市需要。地方官員追求城市的外表光鮮，盲目上了很多這類項目。商辦用房不同住宅，不是剛需，受經濟周期影響較大。
第二，網際網路解構了商鋪的需求和價值，大量的「提袋消費」（比如服裝鞋帽、小家電等）轉到了網上，只餘下了生鮮消費和體驗式消費（比如電影院、溜冰場、遊戲廳、培訓）。
第三，多數城市允許在住宅樓里註冊公司和辦公，這讓純辦公大樓的需求也不斷被分流。
總之，「辦公樓」和「商業營業用房」已經成為當前最危險的物業，在北上深，不僅辦公樓跟住宅出現了價格倒掛，甚至商鋪都開始跟高檔住宅價格倒掛了。我們只能嘆息一聲：這世界變化快！
二、樓市正在持續降溫
下面讓我們看看國家統計局公布的一些圖表，它們再次證明，樓市的政策牛市已經結束了。
7月份，房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為94.01，比6月份回落0.39點。
其中，2016年1-7月份，全國房地產開發投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月份回落0.8個百分點。（見下圖）
1-7月份，房地產開發企業土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴大4.8個百分點。（見下圖）
1-7月份，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1-6月份回落1.5個百分點。（見下圖）
1-7月份，房地產開發企業到位資金79881億元，同比增長15.3%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。（見下圖）
投資建議如下：
1、樓市的政策牛市已經結束，如果貨幣政策不發生意外逆轉，未來房地產市場將持續降溫。
2、對於剛需來說，如果你生活在有人口明顯增量的中心城市，建議儘快出手購房，因為你很難買到最低點，對你來說，「上車」才是最重要的。至於可能會買貴，其實從長期看，那點差價其實沒有意義。如果你生活在人口流失的三四五線城市，觀望幾個月也未嘗不可。
3、如果你是投資性購房，現在未必是好機會，在任何一個城市都可以觀望兩三個月再說。如果自有資金充裕，還有購房指標，最先進入調整期的深圳、上海可以考慮進場了，但不建議加很高的槓桿。
4、如果你是改善型購房，需要賣小房換大房，對於中心城市的居民來說，現在是最佳時機。因為你賣出的房子價值小，買入的價值高，中間有交易的時間差，所以在平衡市或者微跌市道中換房比較理想。如果進入上漲周期，你可能追不上。至於人口流失性城市的改善需求，可以賣了等等再買，但估計現在賣房難度也比較大了。
