經常有人問我，商住公寓能不能買？
我的回答都是，如果有選擇，最好不要買公寓！
商住公寓，跟商鋪，辦公大樓一樣，都會永遠跑輸住宅。
目前，北京的商住公寓價格，比今年3月的高峰期下跌了40%左右，而住宅只跌了15%左右。
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北京通州副中心，住宅從2015年底開漲，商住從2016年6月份以後開始瘋漲。
北京一位投資客告訴櫻桃大房子，他同學在東亞首航國際買了一套50平方米的商住公寓，緊挨著北京國際機場，2016年6月份底買時是1.5萬一平方米，裝修加仲介費，拿到手摺合成本價1.6萬/平方米，總價75萬-80萬，貸款5成。到2017年3月份時，持有不到一年時間，首航國際的成交單價漲到了3萬，總價值一百多萬。
但北京「3.26」調控規定，新房只能賣給公司，舊房可以賣個人或公司，但個人買需有五年社保和納稅記錄，並且只能全款購買，不能貸款，而原來商住公寓的首付只要5成，額可以貸款5成，最長能貸10年，政策之狠超出想像。
商住公寓本來槓桿就比住宅低，現在要全款，完全沒了槓桿，稅費又高，還沒有配備學位，地方指導價每年都在提高，如果原來的價格做低的話，那必然會有較多增值稅。有買住宅的資格，誰又會去買商住公寓呢？接盤者少，流動性差。
本人認為，這個調控一出，徹底將「商住」打入冷宮。先是成交量直接冰凍，然後是成交價出現跳水。
調控之後到現在，東亞首航國際價格坐上了過山車，鏈家上的數據，今年11月份的成交價是1.8萬上下，關鍵是現在很難賣，這價格已經跌了40%，客戶還要挑選，要最好的朝向，最好的戶型。
這個投資客在北京第一次買房也缺乏經驗，2011年買了商住房——旭輝奧都，單價1.8萬/平方米，還是全款買的，但買了沒怎麼漲，2012年，樓市行情下調，像素（北京最大的商住樓盤）開發商中弘地產資金鍊出了點問題，推出七八十套特價房，普通平層公寓降到1.1萬，loft降到九千，活動價只有幾天。
「當時我朋友建議我平價賣掉旭輝奧都，三天內去買像素，他在那買了6套Loft公寓，單價九千。但要全款，我賣房也來不及買，後來我在2012年12月賣了旭輝奧都，2.4萬/平方米，每平方米漲了五千塊，總算沒虧錢，之後就不想買公寓了。」
北京像素開了地鐵口後，年底房價就翻了一倍，今年最高峰時，價格最高漲到了6萬。但不知道出於什麼原因，鏈家網刪除了從去年9月份到今年9月份的公寓成交記錄，像素五十多平方米的兩房複式，今年9月、11月的成交價在3.8萬左右，三房在4.3萬左右，價格相比最高峰，也跌了40%左右。相比最初的新房價格，當然也漲了4倍，但毫無疑問，同期住宅的價格肯定漲的更多。
鏈家在北京二手房市場的份額較大，像素9月份在鏈家上的成交量只有3套，10月無成交，11月份只有3套。
再來看旭輝奧都，今年3月份，旭輝奧都的成交價還在四五萬左右，而且放出來賣的也很快。
但目前的放盤價已經降到3.5萬左右，不過從今年3月份後，這盤在鏈家上依然無人問津。如下圖，房源已發布三個月尚未成交。
我們回頭來看，旭輝奧都2012年時就賣到了2.4萬，五年過去，相比現在的放盤價只漲了1萬，但要真正成交去也不知道還剩多少差價。如果2012年同時期買的是住宅，哪怕是旁邊1985年的老破舊——環科院，當時價格差不多，現在還能賣到六七萬，同樣的起點，不同的終點，住宅比公寓價格差了一倍。
「我還有個朋友，175萬也買了一套公寓，單價3萬1左右，持有四五年，今年高位漲到6萬，現在報價在4萬，關鍵是賣不出去。但如果持有別的房子，可不止一倍，我通州的房子漲了四倍，現在即使調回來也有3倍了。如果從今年3月份買的，現在肯定虧一半。」上述投資客說。
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有的人說，那時候買商住是不限名額，因為北京住宅從2010年10月份開始就限購了，只能買商住。
筆者認為，這對被限購的人群來說，確實無奈，因為具備資格買的，肯定是有北京戶口的人，以及來北京比較早的，即使從2010年10月算起，最遲到2015年10月也具備資格了，中間這幾年內，北京房價漲幅算慢的，2013年還跌過20%，2015年10月份開始在北京買房也算趕上最後一班車。
但如果是2011年2012年才進入北京的人開始繳納社保，需要到2016、2017年才具備買房資格就很悲劇了，眼睜睜看著房價大漲卻不能買。但這是政策，沒辦法。錯過了的，在北京這一輪調整後，要抓住機會。北京雖然也沒有隻漲不跌的神話，但也不會大跌，跌個20%左右差不多，因為一線城市的資源是最集中的，就跟藍籌股一樣，業績好，屈指可數的好股，會走出結構性的慢牛，這與靠講故事玩概念的三四線城市截然不同。
買公寓的都是什麼人呢？一類是從未上過車的剛需，沒有資格買住宅，而且商住的總價低，上車較容易。第二類就是投資客，靠收租，公寓租金報酬率比住宅高。第三類還有公司大量收購，當員工宿舍，也作為長期投資。
不過現在只允許公司購買的話，個人投資需先去註冊一個公司，持有成本也會更高，一套300萬的商住公寓，光是每年的房屋稅就要2.8萬元左右，而且賣出時稅費也比住宅要高。
整個北京的商住公寓總量大概是40多萬套，而住宅是760多萬套，公寓的量倒是不大。今年3月份調控以來，北京住宅跌了15%左右，公寓跌了40%，跟燕郊房價跌幅差不多。
對剛需而言，如果兩三年後能有資格買住宅的話，儘量等著買住宅，不要買公寓，一是公寓沒有學位，二是不能貸款，三是升值慢，目前的這個政策還不知道什麼時候才能放開，如果一直卡著，公寓就很難漲多少，畢竟接盤的太少了。買個兩房也得一百多萬，有這筆錢，有這個資格，肯定留著作為住宅的首付款，就因為學位的差異，公寓是永遠也不可能跑贏住宅的。
其實不止是北京，經常有其他城市的人問能不能投資公寓，我也建議不要買！除非價格比住宅便宜50%，比如那些二線城市，住宅賣2萬，公寓賣1萬，否則就沒有價值，但這是不可能的，實際上住宅和公寓的價差沒有這麼大。即使有，現在的住宅價格也是高估的，等住宅再降價30%，降到1.4萬，你的公寓就完全沒有了優勢。
一個河南三線城市的讀者告訴我，他買的公寓9年了，到現在虧本都賣不出去，因為沒人買！沒有流動性，完全屬於不良資產！
當然，對於投資者來說，如果有錢無處投，又沒辦法投資住宅，公寓再跌點，跌到50%以上時，也可以考慮買來出租，比如像素五十平方米的三房，現在的總價在200萬左右，可以租到六七千，一年租金七八萬塊，扣除房屋稅2萬，還有五六萬，比住宅的出租報酬率高很多，而且租金長期而言還會上漲。
