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北京二手房交易稅費將上升5-10幾倍!

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去年北京推出了新版的二手房買賣合同,並就此公開徵求意見,徵求意見起止時間為2017年12月21日至26日。新版的二手房買賣合同示範文本有望於2018年開始執行。

以往二手房買賣合同分為兩個版本,買賣雙方自行成交的叫「自行成交版」,由房產仲介促成的叫「經紀成交版」。現在統一用一個版本的二手房買賣合同,而且強調二手房的網簽價格必須包含房屋價格和裝修價款。

通俗一點說,以上規定,就等於幹掉了「陰陽合同」,以往通過陰陽合同壓低網簽價格,從而實現避稅的手法已經行不通了。

稅費到底多多少錢?

除了容積率1.0以上和面積140平方米以下這兩個指標之外,符合下表中規定的才能在交易時被認定為普通住宅。

新版合同幾乎會讓所有的二手房全都變成「非普通住宅」,增值稅和附加肯定會大幅增加。具體情況如下:

如果房屋所有權狀或契稅票不滿2年,非普通住宅和普通住宅增值稅和附加都要交差額的5.6%的稅費。

如果房屋所有權狀或契稅票滿2年時,普通住宅是免徵增值稅的,但非普通住宅差不多要交差額的5.6%左右的增值稅及附加。

按照新版的合同標準,再結合上面普通住宅和非普通住宅的認決標准,舉個例子:

五環內某套90平方米的滿五唯一房子,原值250萬,現在售價650萬,在陰陽合同的規則下,把網簽價格做到468萬。

所要繳納的稅費如下:契稅468萬*1%=4.68萬,增值稅及附加468萬*5.6%=26.2萬,個稅免徵,總計稅費支出29.88萬元。

而按照最新的實際價格650萬來網簽,其稅費是這樣的:契稅650萬*1%=6.5萬,增值稅及附加650萬*5.6%=36.4萬,個稅免徵,總計稅費支出42.9萬元。僅契稅和增值稅就多了13.02萬元。

如果不是滿五唯一的房子,還要交個稅,在新版二手房合同之下,業內人士預計稅費幾乎是之前的5-10幾倍。

新版合同帶來的四大影響

這個新版的二手房合同給二手房市場帶來的實際影響可能遠超去年所有調控措施。

一是新版的二手房網簽價格將會坐實,以前那些隱性購房成本都將陽光化,預計整個二手房成交價會再上一個台階。

二是流動性會大大降低,大家都會等待時間以求降低交易稅費。新版合同執行後,滿5唯一的二手房優點將更加突出,這些房子會更加搶手。

三是炒房門檻再次增加,短線幾乎沒有任何利潤空間,強行交易反而可能會因為房價敵不過稅費而虧本。

四是房產仲介繼續在寒冬中前行。整個2017年,二手房成交縮水一般,仲介行業收入銳減,離職率大幅增加。而隨著新版合同的推出,高昂的稅費,2018年二手房成交量繼續保持低位徘徊,有可能進一步下探。

房價會跌嗎?

數據顯示,2017年,北京二手房成交136237套,新房成交30115套,二手房占比已達82.9%。

在二手房占絕對主導的城市裡,二手房交易稅費大幅上升,會導致房價下跌嗎?

我們需要注意的是,這次稅費增加的可不是一星半點,而是數倍之多。

不僅如此,由於銀行在確定房貸額度時會參考普通住宅標準,這意味著新版合同下,房貸比例會進一步下降。首付比例會繼續上升。

稅費和首付比例的雙上上升,這對購房者來說,幾乎已經大大超出了預期。與其強行交易,倒不如再等幾年。所以其實際效果就是成交量或許大幅下滑而不會主動刺激房價下跌,有價無市會是一種常態。

陰陽合同是二手房市場普遍存在的一種現象,各大城市都有,北京已經先一步行動,預計其他城市也在醞釀中。

責任編輯: 秦瑞  來源:騰訊財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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