不同國家的不同時期都曾經出現嚴重的資產價格泡沫，但當貨幣不斷超發並實行外匯管制的時候，資產價格泡沫會更加嚴重。
無論房地產泡沫以日本的方式處理還是以伊朗的方式處理，最終都走向同一個結局，那就是銀行面臨信用危機。
未來的時期，更主要考驗的是歐亞其它資產價格泡沫嚴重的國家或地區，如何處理自己的債務問題和必然帶來的銀行業失信問題。
最近有傳言，伊朗發生了銀行業的擠兌潮，很多銀行營業廳開始排隊取款，其背後的根源是什麼呢？與伊朗的房地產息息相關。
「銀行擠兌」在銀行業中為固有名詞，現在一般是指存款戶集中地大量地到銀行提取現鈔。當一家銀行的信用發生動搖，準備金不足，銀行存款的兌現出現困難，就會發生擠兌。擠兌可能使一家銀行倒閉，甚至波及整個銀行業。
有人說，造假也是技術活，但伊朗或許只能算庸手。伊朗統計中心宣布，到伊歷年第七個月最後一天，為期12月（截止到2017年10月22日）的通貨膨脹率為8.2%，這個數字的可信度有多高呢？
在這一期間內，伊朗里亞爾兌美元的貶值幅度大約是13%，我們知道，在這期間美元也在貶值（接近2%，參考美國的通脹率），僅僅伊朗貨幣的貶值幅度就超過了伊朗官方所發布的通脹數字。但上述還僅僅代表的是伊朗官方匯率的變化。由於伊朗還有外匯管制，一直以來就有黑市存在，比如，隨著2010年7月之後美國和歐盟陸續開始對伊朗實行全面制裁，雖然伊朗官方匯率變化不大，但黑市匯率曾經出現連續暴跌，伊朗也曾經對黑市進行嚴厲的打擊。
▲圖中虛線為黑市匯率，實線為官方匯率
黑市匯率更能反應真實的匯率水平，雖然未查到現在伊朗的黑市匯率變化，但黑市匯率顯然應該低於官方匯率，在本幣貶值時期，黑市的貶值幅度也會更大。
然後就是伊朗央行的存款利率。去年底，伊朗央行的存款利率為25%。我們知道，央行的利率是與通脹緊密相關的，所以，央行的利率水平本身就是通脹率的另外一種表述方式，這一利率水平顯然在打統計數字的臉。
這也難怪伊朗民間認為去年的通脹率應該是200%～300%。
這說明什麼呢？說明伊朗也是貨幣超發的高手，官方公布的通脹率統計數字是掩蓋不住的。
不同國家的不同時期都曾經出現嚴重的資產價格泡沫，但當貨幣不斷超發並實行外匯管制的時候，資產價格泡沫會更加嚴重。
伊朗的房地產泡沫水平也在世界的前列。
在伊朗首都德黑蘭，年輕人的平均工資大約是每月600美元，但房屋租金是多少呢？據伊朗道路和城市建設部統計，目前在德黑蘭北部地區（富人區）公寓每平方米月租金約25美元，哪怕在窮人聚居的南部地區，每平方米的月租金也要達到15美元左右。折算起來一套80平方米的房屋租金每月就是450～750美元，租房客的壓力當然很大。如果是夫妻兩個人工作，其中一個人的收入基本都要支出在房租上。目前德黑蘭的房價大約折合每平方米7～8萬人民幣，100平方米的房子就要120多萬美元，房價收入比差不多是83倍（正常為4～6倍）。
存款利率很高，房價也很高，結果就催生了一種獨到的租房交易，在德黑蘭租房一般最少簽一年的租約（如果單月租，租金會非常高），房東會與租客商量一個金額，讓租客存在帳戶里，房東以這筆錢的利息作為這一年的租金。
有錢就是好啊！
任何依靠信貸擴張發展經濟的國家，最終就會催生房地產泡沫，已開發國家的日本和美國都經歷了房地產泡沫破裂的過程，伊朗是新興市場國家，自然不走尋常路。
日本是已開發國家的典型，執行的是自由市場經濟體系，房地產泡沫的破裂只能以價格暴跌的形式來完成。1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光，東海銀行、協和琦玉銀行也被曝存在同樣的問題，大量醜聞讓銀行遭遇信用危機，中小銀行開始破產。房地產泡沫破裂後，有21家銀行宣布產生了1100億美元的壞帳，最終在銀行體系產生的壞帳總規模估算達到了6000億美元。銀行倒閉和壞帳的爆發都是銀行的信用危機，壞帳更需要很長時間才能自我消化，這是日本經濟長期低迷的原因之一。
次貸危機爆發時，美國大量的銀行同樣面臨倒閉的危機，這也是銀行的信用危機。
伊朗是新興市場國家，由於財政的可持續很大程度上更依賴貨幣超發，這一點看起來對房地產極為有利，但長期的貨幣超發就會讓各個經濟主體（主要是企業和個人）的債務不斷積累，失去擴張潛力，讓經濟步入蕭條。經濟走向蕭條就會讓人們的收入增長停滯甚至下滑，造成房屋的有效需求不斷下滑，房地產就會隨後步入蕭條。最終，在銀行體系產生大量壞帳，爆發銀行業的信用危機。
引發伊朗經濟進入蕭條的契機是2010年至2012年美國和歐盟對伊朗的全面經濟制裁。
雖然歐美在去年初開始解除對伊朗的經濟制裁之後，伊朗經濟的外部環境有所好轉，但伊朗在中東持續進行爭霸戰爭，財政支出就會擴大，不僅對伊朗經濟產生了副作用，更因為削減對貧困人口的補助影響到了居民的生活穩定。所以，從去年底開始，在伊朗很多城市爆發了遊行示威，社會出現動盪。
同時，有跡象顯示伊朗經濟問題也開始惡化。現在有消息指出，伊朗的國有銀行面臨巨大的不良債權的壓力，伊朗的九家銀行中，有很多銀行壞帳超過了資產總額，但伊朗的銀行業受到政府的控制和支持，即使銀行技術上已經破產，卻不能實際破產。雖然政府可以阻止銀行破產，但卻無法阻止銀行信用危機的爆發，這會威脅信用卡等一系列金融產品的信用。所以，首先是加油站不再相信銀行，不再接受信用卡付款，轉而要求現金付款，隨後，儲戶對銀行的擠兌也就爆發了。
因此，無論房地產泡沫以日本的方式處理還是以伊朗的方式處理，最終都走向同一個結局，那就是銀行面臨信用危機。
今天的伊朗，面對儲戶的擠兌，如果讓銀行倒閉，這會帶來經濟和財政收入的劇烈收縮，顯然不符合伊朗在中東進行爭霸戰爭的戰略要求，此時伊朗恰恰需要的是財政擴張，以支撐軍備的需要，所以，就需要央行不斷印鈔對商業銀行進行救助，進而支持財政的需求，這才是2016年初歐美解除對伊朗的制裁之後，伊朗里亞爾兌美元依舊不斷貶值的根源。伊朗是最有可能複製委內瑞拉模式的國家之一，這與國際油價的波動沒有太多的關係。
▲如今，有一張伊朗最大面額的鈔票，就是百萬富翁
如今，全世界大多數國家的資產價格泡沫都很嚴重，這以美國股市、日本政府債務和中國的房地產泡沫最為典型。在經濟全球化時期，全球貿易不斷發展，成為大多數國家尤其是新興市場國家經濟增長的主要動力，當各國的貿易保護主義崛起之後，各國的經濟增長潛力就會下滑，再加上資產價格泡沫對經濟增長的制約不斷顯現，蕭條就會逐漸走來，對世界最大的威脅就是信用危機，進一步發展之後就會形成對銀行的擠兌，這是世界很多國家在未來所面臨的核心問題。
美聯儲從去年四季度已經開始縮表，日本央行在去年12月也開始小幅縮表，背後的原因是：美國經歷次貸危機之後的三次QE，在沒遭受嚴重通脹的基礎上（依託的是美元占有國際儲備貨幣獨有的優勢）修復了商業銀行的資產負債表，讓銀行體系恢復了健康；而日本銀行業經歷了20多年對壞帳的自我消化，也已經基本恢復，這是日本通脹水平開始趨於正常的主要原因，這是美國、日本央行可以陸續縮表的原因所在。未來的時期，更主要考驗的是歐亞其它資產價格泡沫嚴重的國家或地區，如何處理自己的債務問題和必然帶來的銀行業失信問題。
房地產泡沫必然帶來銀行業的信用危機，這是擠兌易發的根源。
