房地產的泡沫，一戳就破＊阿波羅新聞網

人類泡沫史源遠流長，皆因貪婪和無知所致，而房地產因為剛需和體量巨大，成為多次泡沫史的主角，十次危機九次地產，過去一百年有四次波瀾壯闊的房地產危機，每一次都影響深遠。美國佛羅里達地產危機是有記錄的第一次房地產泡沫，其後日本、東南亞都未能擺脫，而最近一次全球性金融危機也是源自於美國的地產泡沫。

這些危機都有什麼共性值得留意？我們能有哪些反思？現在一起回顧這四次地產危機。

一、美國佛羅里達

1926年9月，一場颶風以每小時200公里的速度橫掃佛羅里達，颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地，摧毀了13000座房屋，415人喪生，海水漲到了二樓，人們只能爬到屋頂逃命。

颶風颳倒的不僅是房屋，還刺破了人類歷史上第一個有記載的「房地產泡沫」。

颶風之後，許多破產的企業家、銀行家或自殺或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的「麥當勞教父」雷·克洛克，也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。

佛羅里達炒房史，是一個充滿「蝴蝶效應」的故事。

佛羅里達州位於美國東南端，直插海洋，靠近古巴，冬季溫暖濕潤，是一個度假勝地，尤其是邁阿密北邊的棕櫚灘島，更是美國富人聚集的天堂，一戰之前，這裡每到冬天就會聚集美國「四分之一的財富」。

一戰之後，事情有了變化，因為遠離戰爭又大發戰爭財，美國人民感覺口袋充盈，並且相信「美國永遠贏」！工作機會增加，待遇優厚，股票市場繁榮，讓大把的人有了錢，有了錢大家主要干三件事：買房、買車、玩！

❶買房並未在全國形成風潮，雖然1927年的《麥克法登法案》開始允許國民銀行發放非農業不動產貸款，但對房價的刺激並不明顯，1921-1925年間，華盛頓城區的房屋價格漲幅也只有10%左右。

❷但是買車的人越來越多。那個年代誕生了一個叫汽車分期的產品，10%的首付款就可以開走一輛昂貴的汽車。

❸與此同時，美國正在進行轟轟烈烈的城市化運動，道路改善很多，於是，人們不再受限於火車，「自駕游」開始盛行。以前只有極少數人才能去的佛羅里達也成了中產的度假勝地。

他們很快就發現，這裡才是真正的房產價值窪地啊！很多人願意在這裡買房或者買一片土地用來度假，房地產也跟著逐漸繁榮起來。

賺錢的消息就像風，藏都藏不住。更多的美國人來到這裡，迫不及待地購買房地產。

在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。有人傳言，幾年前投入800美元，幾年後賺了15萬美元，於是人們紛紛投入地產行業。

回報也是瘋狂的，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍，但還是趕不上房價，1923年-1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度增長，一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區的房價在3年內上漲了5~6倍。

當時的口號就是，「今天不買房，明天就買不到了！」，《邁阿密先驅報》因刊載巨量的房地產廣告而成為當時世界上最厚的報紙。據說當時邁阿密只有75000人口，從事房地產業的就高達25000人。

銀行也在推波助瀾，一般人在購房時只需10%的首付，其餘90%的房款完全來自銀行貸款。投資者只需支付一定的利息，就可以坐等一個好時機將房子轉賣出去，而售價往往是原價的兩倍以上。還清貸款後，所賺得的利潤可達十倍以上。

佛羅里達的賺錢效應也吸引了一些另類人物，比如一個義大利移民龐茲，他講了一個郵購券的故事，許諾了超高的收益率，人們爭相到來，龐茲用新錢還舊帳，越玩越大，這也就是「龐氏騙局」的由來。

地產還是主流，到佛羅里達投資成了美國人致富的途徑之一，開往邁阿密的火車輪船上，擠滿了做發財夢的美國人。

一時間，無數的財富競相投入到佛羅里達，市區街道兩側的房屋均被高價買下，郊區尚未規劃的土地也分區賣出。買房買地的人很少去實地看看，他們也不在意品質，他們只需要等待，等它上漲後賣出，從中獲得差價。

一場突如其來的颶風打碎了所有美夢。

1926年底，不可避免的崩潰終於來臨了，邁阿密的房產交易量從1925年的10.7億美元萎縮到了1926年的1.4億美元。許多高位接盤的人開始付不起房貸，人們紛紛拋出自己手中的房地產，導致房價暴跌，破產的家庭比比皆是。

這個泡沫的破碎並不是一個獨立的、局部的案例，即便沒有這場颶風，泡沫也會因為其他的一個小誘因而破滅，之後美國政府大力控制負面影響，但是經濟危機這個炸彈的引線從佛羅倫斯地產泡沫破滅時就被點燃，1929年華爾街崩潰，進而導致了20世紀30年代的世界性大蕭條。

這就是另一個故事了。

二、日本

二戰之後，日本開始心無旁騖搞建設，結果令人側目。

從1953年到1973年，20年的時間日本從一個農業國轉型為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國，比如以豐田為首的汽車公司在歐美大獲成功，日貨橫行，大量美國工廠倒閉，失業人口增加，犯罪率攀升，那時美國還沒想起貿易戰，於是美國工人砸日本車成為常態化發泄。

1984年美國貿易赤字1233億美元，其中對日達三層，1985年日本外匯存底超過4000億美元，獨占世界外匯存底的50%，日本取代美國成為世界上最大的債權國，經濟總量也趕超意法英德，坐穩老二位置。鼎盛時期，日本擁有美國資產的10%，「買下美國」、」日本可以說不」、「日本第一」已成新共識，剩下的只是時間問題。

當然，這也與美國自身有關。

1978年，第二次石油危機爆發，能源價格大漲，美國通脹嚴重，1979年的夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席，決定治理通脹，五年時間裡美元匯率上漲了近60%，大量的海外資金流入美國，但出口受挫，貿易逆差日漸成為問題，為了改善這種狀況，於是廣場協議出台了。

1985年9月，美日等五國在紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱」廣場協議」，之後，五國開始在外匯市場拋售美元，引發狂潮，美元因此持續大幅度貶值，而日元升值幅度最大，三年間達到了86.1%！

日本怎麼應對的呢？——他們使出洪荒之力放水：

❶積極財政

《廣場協議》後，日本政府決定減稅1萬億日元，同時追加5萬億日元的公共事業投資，同年7月又補增2萬億日元財政開支。

❷寬鬆貨幣

從1986年1月起，日本銀行連續5次降低利率，從5%降到2.5%，是當時世界主要國家中最低的，1985-1990年間日本M2同比增速從8%上升至12%以上。

❸鼓勵企業發債

1985-1989年間企業融資金額上升了5.5倍。

❹銀行開始大力放貸，尤其是房貸

不論是針對企業還是個人，抵押貸款業務規模迅速擴大，之後銀行競相發放無抵押信用貸款並以此作為員工kpi。從1986-1991年，銀行的房地產抵押貸款餘額翻了一番。

❺日元每年的升值水平超過5%

只要持有日元資產，可以通過匯率變動獲得5%以上的匯兌收益，所以很多國際熱錢蜂擁湧入。

❻承平已久，老百姓手裡還是有些積蓄的，但是銀行利率下浮，貨幣超發，必須有靠譜的渠道方能保證財富增值。

所有這些多到扎手的錢，全都默契的直奔股市、房地產而去！

政府本意是希望更多的資金進入實體，以彌補出口受挫帶來的負面影響，但是事與願違，一方面出口成本高企，企業動力不足，另一方面企業也不願意對內投資，因為盛世日久，國內人工高漲，浮靡之風日盛，成本也不低。但最主要的是，此時做實業遠遠比不上做投資。

結果是顯而易見的，股市高漲、地價房價直升。

從1983年開始日本全國總平均地價從11萬漲到了最高峰1991年的59萬，整整翻了5.36倍。整個日本的地產泡沫東京最有代表性。

日本1988年末調查統計的土地總價，是1842兆日元，按當時匯率，美國的地價總額為403兆日元，也就是說，一個日本列島可以買下4個美國不止，而東京23區總地價411兆日元，所以說「一個東京絕對可以把美國買下」還真不是笑話。

1989年的東京銀座5丁目，當年的土地公示價格1平方米1.1億日元，折合97萬美元，這也是當年獲金氏世界紀錄的全球最高地價。1990年在東京買一戶60平方米小戶都要5千萬日元以上，年輕人不吃不喝要干15年才能夠得到。

開發需求旺盛，但因為土地私有，土地爭奪戰不時上演，拆遷導致死人也很常見，很多黑惡勢力就此崛起。

典型者如尾崎清光，高中輟學，後在大阪暴力團伙東組嶄露頭角，1969年設立了自己的公司，以不動產和高利貸為主要經營業務，藉此賺到第一桶金之後涉及政界，黑白兩道通吃，後來只要東京搞不定的市街地拆遷，找到他總能解決，但仲介費動輒2~3億，他還要在項目中入股或者抽頭，因此暴富，他生活奢靡，在銀座花天酒地，情婦都要20歲以下的，極有權勢，1982年過生日，道賀的名流超過千人，可是到了1984年，尾崎清光糖尿病入院，被3名偽裝成探視者的殺手亂槍斃命。

當時房地產情勢已瘋，按常理，政府會踩踩剎車，但是到了1985年，東京推出了「首都改造計劃」，這個計劃從70年代開始醞釀，但卻在市場瘋狂時拋了出來。

1985年人口普查東京總人口為835萬，首都改造計劃涉及搬遷住戶24.9萬戶，73萬餘人，其實這些涉及建築大多都是戰後倉促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬遷或改造是遲早的事情，但問題是多數住戶不想搬遷或者坐地抬價。

這一輪的大受益者是早坂太吉，坊間傳言是他僱傭槍手幹掉了尾崎清光，因為他們的業務極度重合。早坂太吉的公司核心業務，也是「不動產的拆遷+問題土地合規」，有多掙錢呢？

1986年日本企業收入排行榜上，第一豐田，第二索尼，第三是最上恆產，這就是早坂太吉的產業。他們靠處理釘子戶掙錢，之後慢慢滲入到一級土地市場，早坂太吉的大手筆，就是押寶東京都廳建址。

1982年前後傳出東京都廳重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收購西新宿土地，其中最大一塊地在西新宿六丁目，總價75億日元。最終果如早坂太吉所料，新長官推進都廳向西新宿轉移，一夜之間，早坂太吉手上那塊地飛漲了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在橫濱與琦玉投資的周邊地塊，當年凈賺了1560億日元，震驚全國，很多人認為這是黑箱操作，不僅引起司法注意，更引得黑幫嫉恨，1986年有人朝他客廳里扔了三顆手雷，幸虧法國保鏢把沙發反扣遮掩，不然八成命喪黃泉。

但這些都是插曲，全民癲狂是很難叫醒的，何況不光樓市，股市也一樣。

1955年到1990年，日本土地價格上漲了70倍，股票上漲則超過了100倍。

1986年1月日經指數13113點，1987年9月26000點，1988年日本股市總市值超過當年GDP，1989年12月日經股指創下接近38915.8點的歷史紀錄，當時的股評家喊話，「4萬點開頭，年末5萬點，三年後10萬點都不成問題！」

房地產、股市的巨大財富效應把這一時期的日本人從戰後極度節儉拮据的狀態帶入投機撒錢的時代，生活極度奢靡，舉幾個小例子：

當時的日本人都是一根筋，抱定兩個信念——「股市永遠漲」、「房價永遠漲」！

但怎麼可能呢，到了1990年，日本政府感到地價、股市的瘋漲完全脫離了真實的經濟狀況，泡沫日益膨脹，遲早要崩，與其被動等待，不如主動挑破。於是日本政府動手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重來的機會，他們一定不會這麼幹。

他們怎麼做的？

❶緊縮貨幣。日本央行從1989年開始連續5次加息，利率從2.5%上升到了6%，同時，貨幣供應增速大幅下滑。

❷收緊房貸，對土地交易強管制。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。

❸調整土地收益稅。

❹出台」地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入"供大於求"的冰河時代。

貨幣緊縮之後，第一個崩不住的是股市。1987年底，日本股票市值占到全球股市總市值的41.7%，進而在1989年達到頂峰，但是之後急轉直下，海外投資者認定泡沫將破，大肆做空，以1990年新年為轉折點，日本股市掉頭向下，1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。

很多公司為避免破產紛紛拋售不動產，頓時供過於求，房價地價開始下跌，但根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是。外國投資者迅速出逃，資金面收緊，1991年，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。

因為發放了大量的抵押貸款，所以銀行收回了很多的不良資產，同期，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞帳，其中1/3與房地產有關。之後數家銀行被曝出做假證辦貸款的醜聞，因此產生了嚴重的信任危機，幾家大銀行相繼倒閉。

泡沫被戳破，但其影響超過了很多人的預計：

❶日本土地價格於1991年到達最高點，從1992開始持續下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%，至今仍未修復。

❷失去的二十年

地產泡沫破滅，日本經濟增速和通脹率雙降，1992-2014年間，日本GDP增速平均為0.8%，這還是在政府不斷刺激下取得的結果。

❸居民財富大幅縮水

所謂低欲望社會也是財力和信心的反應，日本學者統計，期間地產和股票價格的下跌給日本帶來的財富損失，達到1500萬億日元，相當於日本全國個人金融資產的總和。

❹企業不振

因為資產價格暴跌，企業的資產負債表明顯惡化，企業不得不努力歸還債務，競爭力下降。特別是銀行受損極大，因為壞帳大幅上升，1992年至2003年間，日本先後有180家金融機構宣布破產倒閉。

❺日本政府更是輸家

1991年之後日本政府債台高築，1991年日本政府債務/GDP比重為48%，2014年這個數字變為230%，遠高於同類已開發國家的水準。與此相應的，日本的國際地位也下降不少。

很多普通人受時代影響大起大落，命運多舛，即便是那些風雲一時的人物也不例外。前面提到的早坂太吉，地產泡沫最瘋狂的時候髮妻去世，後妻結婚不到兩年提出離婚，居然索要750億的巨額補償，1991年之後地價狂跌，投機失敗，他的公司——一度日本前三的大公司也轟然倒掉，2001年早坂太吉突發腦溢血，雖然保住了命卻成了植物人，5年後離世。

三、東南亞

中國之前，上一個「亞洲奇蹟」是由一群國家集體締造的，韓國、印尼、馬來西亞、泰國、新加坡等是其中的代表，上世紀80年代末～90年代初，這些國家實現了10%左右的高速增長，令人側目，國際資本蜂擁而至，但卻推高了房地產的風險。

這一切的起源來自於1980年代的開放：

●菲律賓在上世紀60年代宣布取消外匯管制，1986年允許外資利潤自由匯出；

●1986年，馬來西亞提高了外國投資者在本國股份公司允許持有股權的比例；

●同年，印尼亦放鬆了對資本帳戶的管制。

……

到了1994年，東南亞主要國家基本實現了資本項目下的可自由兌換，金融市場基本完全開放，大量國際私人資本流入東南亞地區，同時銀行信貸開始大量擴張。

1986-1994年，各國流向股市和房地產的銀行貸款比例越來越大，其中新加坡33%、馬來西亞30%、印尼20%、泰國50%、菲律賓11%。

但資金流首先推動的是主要城市的房價。

●印尼在1988-1991年內房地產價格上漲了約4倍;

●馬來西亞、菲律賓和泰國在1988-1992年內都上漲了3倍左右;

●1989年泰國的住房貸款總額為459億泰銖，到1996年則超過了7900億泰銖，7年裡增加了5倍多；而1988-1992年間，地價以平均每年10%～30%的速度上漲；在1992-1997年7月，則達到每年40%，有些地方的地價1年竟然上漲了14倍。

蔚為壯觀。

不過這一切，都不可持續。1997年東南亞金融危機打斷了這一進程。究其原因，還是因為熱錢湧入太多，過早對外開放了其尚未成熟的資本市場，過度放鬆了對資本項目的管理，為國際遊資的大進大出地頻繁流動和投機攻擊行動提供了可乘之機。

進入上世紀90年代中期，美國經濟開始強勁復甦，格林斯潘領導下的美聯儲開始加息，美元強勢周期。採取固定匯率制的東南亞國家貨幣被迫升值，出口競爭力削弱，而進口則激增，貿易及經常項目產生了巨額赤字。

同期，人民幣大幅貶值，中國在吸引外資和增加出口方面表現出強大競爭力。1996年前後南亞國家出口顯著下滑，經常帳戶加速惡化。1997年泰銖、菲律賓披索、印尼盾、馬來西亞令吉、韓元等先後成為國際投機資本的攻擊對象，資本大量流出，固定匯率制被迫放棄，貨幣大幅貶值，經濟普遍出現斷崖式下滑。

地產泡沫開始破裂。進入1996年以後，泰國出口產品的國際市場需求低迷，貿易赤字加劇，對泰國的匯率造成了巨大的壓力，巨大的資本流出壓力迫使泰國央行最終放棄了固定匯率制度，實行「管理下的浮動匯率制度」，從而導致匯市和股市的超幅下跌，泰銖貶值1倍以上。房地產價格也迅速下跌，僅1997年下半年就縮水近30%，泰國的房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率高達50%。

與泰國類似，馬來西亞大量的外債也並未投入到實體經濟中去，而是轉到了房地產業和股票市場，從而使泡沫迅速形成。

以首都吉隆坡為例，在金融危機爆發前的1995年，住宅租金和住宅價格分別上漲了55%和66%。金融危機爆發後，馬來西亞貨幣貶值近1倍。股票市場大幅崩潰，金融和房地產類股票甚至下跌了70%～90%。房地產市場泡沫也隨之破裂，1997年下半年，馬來西亞房地產的平均交易量下降了37%，各項房價指數開始大幅回落。

其他國家境遇類似。房地產危機、金融危機，東南亞諸國告別之前的高增長，歸於平庸，直到現在也沒回到自己的高光時刻。

四、美國

2007年美國房地產再一次崩盤，與佛羅里達的那次不同，這次是全國性的。

2001年，網際網路泡沫破滅，以前一票難求的網際網路公司股票都成了廢紙，經濟衰退，小布希總統當時的對策是刺激房地產，提出了「居者有其屋」這種唬人的計劃。

有錢人早已有房，於是，這一次，政府的注意力轉向了中低收入甚至無收入的人群。

2001年開始，美聯儲連續11次降息，聯邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。與此同時，美國政府立法要求金融機構向窮人發放貸款。寬鬆的貸款利率條件刺激了低收入群體的購房需求，市場狂歡。

發放次級貸款的大部分金融機構是抵押貸款公司，因為他們也沒什麼網點，於是主要依靠分銷渠道促進業務，這些渠道因為要拿佣金，於是進一步放寬了借款者的門檻，什麼都沒有的三無人員都敢放，而且推出了「零首付」、「零文件」的貸款方式，不查收入、不查資產，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。

金融機構瘋了嗎？沒有。

❶因為有政策壓力，拒絕向低收入人群提供住房貸款的金融機構可能被冠以歧視的罪名進行罰款，數額通常高達數百萬美元；

❷因為房價一直在漲，作為抵押品，即便出現違約現象，銀行也可以拍賣抵押品控制風險；

❸因為這些抵押貸款公司不能吸收公眾存款，只能依靠貸款的二級市場和信貸資產證券化解決資金來源問題。於是他們把貸款資產證券化，以住房抵押貸款支持證券(RMBS)、CDO等形式把貸款資產賣給市場，獲得資金同時轉移了風險，獲取流動性的同時把相關的風險也部分轉移給資本市場。

到了2007年，與此相關的金融衍生品總額高達8萬億美元，是抵押貸款的5倍。

房價也是一路攀升，2000年到2007年的房價漲幅大大超過了過去30多年來的增長幅度，2006年6月美國10大城市的房價均價比十年前漲了2.9倍，遠遠超過了受薪族的收入增長水平。