今年以來，我腦子裡最近經常浮現一句話，叫回望2015。說得更具體一點，叫做：回望2015：假如沒有房地產去庫存，沒有棚改貨幣化。
我曾經多次講過，過去的二十年是一個以房地產為中心的時代，整個社會都是圍繞房子來轉的，無論是整個國民經濟，還是人們的生活，都是圍繞這個東西來轉的。所以過去的二十年，可以說中國的經濟很大程度上就是跟著房地產、跟著房子走過來的。
對於過去20年房地產中的是非功過，人們會有許多不同的評說。中國在20年的時間裡，解決了大幾億城鎮人口的住房問題，當然，在這個過程中，也造成種種問題，比如經濟結構的扭曲，一定程度的房地產泡沫，老百姓的支付和消費能力被耗乾等等。
在這樣情況下，特別是在住房問題已經解決得差不多的時候，適時地將房地產邊緣化，將經濟轉向實體經濟和民生，就成為一個必須解決的問題。
從這個意義上說，2015年，特別是2015年年底，是一個重要的轉折點。
實際上，到了2015年年底的時候，從全國的情況來看，房地產已經處於這樣的一種狀況：全國絕大多數地區房價，包括經濟發達地區的房價，已經基本保持平緩狀態。比如，江蘇的蘇州、廣東的中山，在2015年之前大約有五六年的時間裡，可以說房價基本上是紋絲不動。蘇州大體上就是在一萬塊錢上下，中山差不多是七八千塊錢。而且在我們身邊也可以發現，那時談論房價的人、關注房價的人已經越來越少。
或者換句話來說，在房子這個問題上，當時中國已經開始逐步進入一個正常的狀態。
但就在這個時候，發生了兩件重要的事情，使得房地產，從而使得整個中國的經濟和社會生活發生了翻天覆地的變化。這兩件事情，第一件就是房地產去庫存，第二件就是棚改貨幣化。
先說第一件。從2015年年底開始，房地產去庫存的政策陸續出台，降低首付的比例，在貸款的利率上給予優惠，這是普遍的做法。甚至在一些地方實行零首付，有的地方鼓勵大學生買房，當時瀋陽鼓勵大學生買房零首付曾經轟動一時，引起很多人的關注。有的地方對於收入比較低的群體，包括農民，買房還給予一定的補貼。
這些措施對於房地產市場重新熱起來，對於房價的新一輪上升起了重要的推動作用。一時之間，一二線城市，特別是一些經濟比較發達的二線城市，房價迅速翻了一番。也正因為這樣，由於房價上升過猛，一些地方開始在中央的督促下不得不採取調控措施。
就在這個時候，第二件事情發生了，那就是棚改的貨幣化。對於所謂棚改貨幣化，需要簡單介紹一下背景。棚戶區的改造可以說是一個由來已久的政策，是這些年一直在推進的，但是在過去相當一段時間裡推進的速度很慢，一個很重要的原因就是地方政府沒有錢來推動。就在這個時候，人們想到了一個辦法，就是開設抵押補充貸款，從而開始實行棚改的貨幣化。也就是說你不是沒錢嗎，央行把貨幣發給政策性銀行，然後政策性銀行把棚改專項貸款發放給地方政府，地方政府用這個錢就去推進拆遷，把錢付給拆遷的老百姓。老百姓得到了現金，但是買房子還不夠，那自己再添一部分，這樣就形成了一個巨大的房地產市場。
從我接觸的一些地方來看，不少城市棚改的貨幣化已經達到了百分之百。2016年，當時熱點主要是在一二線城市，人們的注意力也在一二線城市，所以當時棚改的貨幣化對於三四線城市、五六線城市起的作用呢，還不是很明顯。但是過了2016年，因為一二線城市房價漲的太多，政府頻頻出台抑制房價的政策，在三四線城市、五六線城市棚改貨幣化所開闢的這樣一個市場就越來越明顯，越來越引人關注。
於是就在一二線城市房價稍微平穩的時候，三四線城市、五六線城市、甚至七八線城市，房價迅速翻了一番。
所以總體來說，這兩項措施，最後的結果是使得整個中國房價翻了一番，在有的地方可能一番都不止。而房價的上漲造成了多方面的影響，其中一個很重要的，就是耗幹了居民的購買力，耗幹了居民的消費能力。你可以想，過去這三年的時間裡，如果不是房價翻了一番，老百姓就是買同樣面積的房子就意味著少花將近一半的錢，居民由於購房增加的家庭債務就可以減少一半。
如果這三年時間裡老百姓在購房上花的錢能減少一半、由此增加的家庭債務能減少一半，那麼現在老百姓的購買力、消費能力可能就非常的不一樣。
所以現在回過頭來看，如果房價就穩定在2015年的水平，那時候的房價相對於居民收入水平確實也有點高，但如果以時間換空間，房價就穩在這個水平，過幾年物價上來了，房價也就可以平緩著陸了。
如果再通過政策的引導，使得房地產逐步邊緣化，使整個國民經濟轉向實體經濟和民生方面，現在的結果可能就非常不同。特別是在中美貿易戰發生，國際環境和外部市場發生很大變化的情況下，內需的狀況，老百姓的消費能力，可能就會比現在好得多。
