從今年9月秋季開學起，北京全市將實行教師輪崗。對於長期處於房市高位的學區房來說，這一政策被視作一記重擊。
眾所周知，教師是名校最主要也是最重要的教育資源之一。因此，有人認為，一旦教師輪崗，名校則幾乎等同消失，"學區房"一詞也將被掃進歷史的垃圾堆。
而這不是學區房第一次經受考驗了。
自2021年開始，全國各地頻頻出台針對學區房的調控政策，一些溢價極高的知名學區，比如北京的德勝、上海的梅園，均出成屋價縮水幾百萬的現象。
想要刺破學區房房價泡沫，就要顛覆"學區房"的概念。
那麼，調控一年後，如今全國頂級學區的學區房們究竟怎麼樣了？
學區房，一夜入秋
"雙伍胡同，面積8.7平方米（加5平方米自建），價格225萬，片區：西城大椿天"
"糖房大院胡同，面積15.5平（加8平方米自建），價格360萬，片區：西城什剎海"
2022年8月，一位北京房產仲介向鹽財經記者發來了兩則房源資料。
這些面積極小的、單價極高的平房，用最直截了當的方式宣告了北京市西城區一個學位的價值。
"都是為了孩子上學才會買這種房子，要不誰會買。"仲介回復鹽財經記者。
接著，這位仲介還跟了一個"笑哭不得"的表情。
西城區，可謂是北京的教育高地之一，匯集著北京市乃至全國最好的中小學教育資源。
這也難怪有人說，西城遍地都是好學區。但事實上，那是"外面的人"的說法，在鄙視鏈的頂端內亦有鄙視鏈——在西城內部，大椿天與什剎海還排不上前列，真正的頂級學區，要屬"金德月"。
金德月，是金融街、德勝、月壇三大西城學區的縮寫，這裡"牛小""牛中"遍布。
以德勝學區為例，德勝學區共對應5所小學、8所初中，教育資源均衡，簡單說，沒有差的學校。
德勝學區教育資源豐厚
在北京鏈家德外橋店一位仲介向鹽財經展示一份文件中，西師附與育翔小學被標上了"紅色"，意為"學校極好"；五路通與實驗二小德勝小區被"加粗加大"，意為"學校不錯"；三帆中學附屬小學，是德勝學區中最弱的小學，但其學生有80%的概率直升的中學，是被標紅的北京市三帆中學。
從前，西城區實行中學多校劃片、小學單校劃片的入學方式。按照這種"單校劃片"的政策，住在哪個小區就能入學對應的小學。
放在過去，只要買到德勝學區內的房子，基本就等於穩握升入"牛小"的入場券了。
因此，我們看到，儘管北京西城區的房子普遍樓齡極老，但這裡的房市沒有因老而衰，人們心甘情願地為"老破小"一擲千金，為的只是給下一代爭取最好的教育。
巔峰時期德勝學區房單價22萬/平方米，目前大約14.6萬/平方米
珍貴的、有限的學位資源，推動著學區房的價位一路水漲船高。
高峰時期，德勝學區的二手房年成交量可達2000套。
甚至德勝學區有房子一度突破了20萬每平方米的單價。
只是從去年開始，學區房的神話被逐步打破了。
去年4月，北京西城區教委發布文件，強調"多校劃片"的入學方式，其中最引人注目的一條意見規定，2020年7月31日後在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
實行"多校劃片"之後，房產不再對應特定的某所學校，而是對應多所學區內外的學校。適齡兒童通過報名學區，再通過電腦隨機派位錄取。
德勝學區學位向來緊張，多校劃片實行的第一年，2020年7月31日之後在德勝學區購房的家庭子女，全部被調劑出區。
這一變化削弱了學區房的確定性。
令家長感到落差的，不只是教育資源，即買了"牛小"的學區房卻只能上"渣小"，還有實打實的金錢投入打了水漂。
一位去年6月買入德勝育翔小學對口學區房的家長曾在接受媒體採訪時表示，他的孩子被調劑到了新街口學區的普通小學，二者學區房的單價差，就達到了7萬每平方米。
為"牛小"學位賭一把的家長們，試圖將學區房作為孩子未來發展的墊腳石，卻沒想到一腳踩在了泡沫上。
房產與學校脫鉤，學區房價值劇烈縮水，北京一度傳出"學區房爆雷"的消息。
隨機調劑前後，德勝學區內的六鋪炕小區一居室成交價從800多萬降至600多萬，最高跌去近200萬。
有北京房產自媒體統計，去年，西城學區房均價均出現下跌的情況，整體跌幅約為20%。
跌了，又漲回去
多校劃片是否意味著學區房徹底走下神壇？
答案是，未必。
如今距離隨機調劑實行過去已有一年，總體來說，北京頂級學區的學區房比起高位有所下降，但自今年以來，又出現了"觸底反彈"。
"德勝這邊的房價還是比較穩定的"，上述鏈家房產仲介對鹽財經表示，"調劑的第一年，影響比較大，2021年底是最便宜的時候，現在的價格比那時候肯定要高"。
依舊以原對口西師附小學的六鋪炕小區為例，鹽財經查閱到，在經歷了2021年下半年的成交價低谷後，2022年上半年，一居室成交價重新回漲至750萬以上。
從成交量看，德勝學區的交易市場也沒有進入冰封期。根據鹽財經記者所見的仲介內部資料，2022年7月20日至8月2日期間德勝學區內共成交二手房12套，6月15日至7月12日期間則成交了14套。
在這些成交房源中，成交價普遍低於掛牌價，下調幅度在1%到9%不等。
其中，總價最低的為一套780萬元，48.6平方米的一居室；總價最高的為一套1750萬元，110.7平方米的四居室。
在所有成交房源中，最低單價的是11.9萬元每平方米；最高單價出現在樓齡較新的小區陽光麗景，單價為18.3萬元每平方米，面積70.45平方米，成交價達1289萬，成交周期只有兩天。
單價為18.3萬元每平方米的陽光麗景小區（採訪對象供圖）
為何此時仍然選擇購買德勝學區房？
仲介對鹽財經解釋道："今年再買的客戶，都是有心理預期的，基本都是小孩2024年後入學的家庭才考慮的。"
這是因為學區內新生學位缺口越高，被調劑出區的概率就越大。根據北京市衛健委公布的數據，北京市出生人口自2010年起陡然上升，並於二胎政策開放後的2017年達到頂峰，從此之後呈下降趨勢。
由此計算，北京小升初入學的最高峰將出現在2023、2024年。
1949-2020年北京市居民出生、死亡變動情況
這意味著，2024年以後，適齡入學兒童減少，學區內的孩子就有可能重回德勝。
仲介還提及，今年德勝學區附近區域，如什剎海、新街口、展覽路都有漲幅，因此德勝也不可能保持低位。
這便引出了有關學區房政策的"削峰填谷"效應——在德勝等頂級學區房小幅下跌的同時，其他學區的房價表現出了上漲趨勢。
對於家長來說，隨機調劑暴露了學區房在未來可能會面臨的種種風險，"不求上，但求中"，成為了他們的共同選擇"。"金德月"之外的學區，便開始變得搶手。
兩年前，在北京西城區工作的李先生就聽到了有關教師輪崗與取消直接派位的風聲。
當時他正準備買婚房，"肯定要考慮孩子上學的問題"，他對鹽財經記者表示。
考慮到"取消派位，會利多原本對口學校不是太好的地區"，李先生在西城廣安門外學區購入了一套房產。
2020年買入時，李先生所購學區房的單價為8.5萬每平方米，現在已經漲到了10萬以上。
教師輪崗有用嗎
如果說多校劃片，是將房產與學區解綁，那麼教師輪崗制度，是從平衡教育資源的角度，擠出學區房溢價的泡沫。
今年7月，北京教委相關負責人表示，9月秋季開學之後，北京市全市將開展教師交流輪崗。消息一出，學區房的未來走勢再度受到關注。
教師輪崗是否真正能影響學區房房價，具體還是要看"怎麼輪"。
去年，北京已在東城區、密雲區試點幹部教師交流輪崗。輪崗對象包括教師、校長兩類。
其中，公立學校的正、副校長，凡是距離退休時間超過5年的，並且在同一所學校任職滿6年的正、副校長，原則上應進行交流輪崗；公立學校的在編在崗教師，凡是距離退休時間超過5年，且在同一所學校連續工作6年及以上的教師，原則上均應進行交流輪崗。
北京西城區與朝陽區的兩位中學教師共同對鹽財經記者表示，目前的輪崗對象為教齡6年以上的教師，並將在集團校內輪崗。
此前有媒體報導，此次北京市的教師輪崗主要在區內進行，輪崗教師占全體教師比重低。因此，教師輪崗對學區房的影響有限。
在家長群體中，因教師輪崗掀起的水花，也遠不如去年的"多校劃片"。
不少家長認為，"牛小"並不"牛"在師資，而是"牛"在生源。
各個學區被有所區隔的房價劃出涇渭分明的界限，居住地不僅是一個物理上的標識，還暗示著家庭收入的門檻，以及家長對教育的重視程度。
單從數據上看，在試行已有一年的東城區，尚未能看見輪崗給學區房帶來的降溫痕跡。
恰恰相反的是，從2021年6月到2022年6月，東城區房價整體上漲7.3%，高於北京全市水平。在東城內被認為水平最弱的天永學區，漲幅最高，達到了11.41%。
李先生認為，對於教育資源比較平衡的西城區來說，教師輪崗影響不大，不過"對於我們學區在西城內不算很好的來說，不算是壞消息"。
從目前北京樓市的表現來看，學區房的價值邏輯在短期內不會被顛覆。
樓市評論家鄧志浩認為，影響學區房走勢的是學位價值，只要存在教育資源差異，就很難從根本上解決學區房問題。
"因為人口多，需求旺盛，大城市的學區還是值錢。但是從全國出生率下跌來看，學位的緊張程度肯定會緩解。"鄧志浩對鹽財經記者說。
教育資源不均衡的問題，往往難在一朝一夕間得到解決，教師輪崗的影響，或許不在當下的一時變化，而在持久地推進，在長遠的未來。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對鹽財經表示，教師輪崗，與教育"雙減"、名校集團化辦學等一攬子措施多措並舉，都有助於學區房房市的穩步下降，從中能看出國家打擊學區房炒作的信心與決心。
房地產去泡沫化勢在必行，學區房泡沫應該是率先要刺破的一個方向。政策與人口環境的變化，可一定程度上澆滅人們對學區房的熾熱追捧，長期來看，房子與教育終將回歸其本質。
