那些年漲得最快的房子，也開始淪陷了！
過去5年，有三類房子創下了中國樓市的漲幅神話。
萬人搖號的網紅盤，炒房客扎堆的殺豬盤，以及一房難求的學區房。
眼下樓市大潮褪去，那些年漲得最凶的房子，如今怎樣了呢？
一
最近，一則消息再一次擊穿了深圳二手房市場的心理防線。
被稱為深圳「最強網紅盤」的華潤城，價格居然跌破了10萬/㎡的大關！
這個神盤：
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曾多次創下開盤「日光」記錄；
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屢屢引發萬人搖，官方專門為其更改了新房交易的規則；
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6年間平均房價從4.4萬/㎡飆漲至17萬/㎡，漲幅高達280%；
如今，一套80.8平的兩房，居然以800萬的價格成交了！
比參考價還低了200萬，單價更是擊穿到了9.9萬/㎡！
要知道，華潤城同戶型的房源去年成交單價可還是17萬/㎡啊！
這，已經是華潤城半個月內第二次降價了。
10月末，華潤城一期一套近89平的房子，以1300萬元成交，成交單價約14.6萬/㎡，幾乎跌回了2019年。
誰曾想這還沒幾天，華潤城的價格又跌回了2018年，深刻詮釋了什麼叫「度日如年」。
而在華潤城接連下跌的背後，是多個城市，一大批網紅盤排隊跳水的大型現場。
杭州的熱門板塊未來科技城，曾經萬人搖的網紅盤，最近也開始走起了下坡路。
比如未來城板塊內知名度極高的陽光城未來悅，一年前掛牌均價達到7.8萬/㎡，而今年以來的實際成交價則為3.8萬-7萬/㎡。
東原印未來，一年前的掛牌均價高達8.4萬/㎡，但今年以來的成交價僅為4.2萬-5.7萬/㎡。
中南樾府，2021年下半年成交價在5.1萬-5.5萬/㎡，今年以來的成交價降到了4.4萬-4.5萬/㎡。
另一邊，在重慶核心區北濱路，常年穩坐「人氣小區排行榜TOP1」的春森彼岸，也開始帶頭內卷了。
往年春森彼岸的掛牌價基本都在2萬/㎡以上，而從今年1-10月初，春森彼岸一共成交了39套二手房，成交單價低於2萬/㎡的有20套，占比達一半。
網紅盤跌下神壇，這種趨勢正在越來越多的城市蔓延。
廣州黃埔、南沙，兩個網紅盤扎堆的希望之地，最近「滿2不滿5」的二手房源開始激增，分別占到區域內掛牌總量的48%和54%！
上海最近甚至出現了多個網紅盤大量棄號的現象，像江橋的天璽領峯，棄號率近45%，蟠龍府的棄號率更是衝到了接近50%！
照這個勢頭來看，網紅盤的集體淪陷，只怕是遲早的事了。
二
如果說跌回兩年前是對網紅盤的懲罰，那麼對於殺豬盤而言，則是他們回不去的曾經。
深圳前海，這裡曾是「深房理」的主要陣地，炒房客們把控著前海的13個樓盤，造就了一批深圳房價的「神話」。
其中三年間房價漲幅超過100%的樓盤有4個，分別是：
花樣年花郡，2017-2021年間小區成交均價漲幅145.20%；
諾德假日花園，房價漲幅高達123.51%；
花樣年花鄉，小區成交均價漲幅115.20%；
中海陽光玫瑰園，小區成交均價漲幅105.21%；
這個價格漲幅是周邊商圈均價漲幅的200%以上！
而從去年開始，這些曾經的殺豬盤們，開始拼命擠水了。
其中，諾德假日花園在10月成交了一套48平的兩房，總價555萬，單價只有11.56萬/㎡。
相比2021年初，同戶型17.1萬/㎡的單價，跌幅高達27%！
花樣年花郡/花鄉，在今年4月成交一套28平的單間，成交價293萬，單價10.5萬/㎡。
而2021年時，同樣28平單間的成交總價卻在430萬，折合單價約15.4萬/㎡，相比之下跌了32%。
前海時代去年年初成交了一套87平的房源，總價1678萬，折合單價19.29萬/㎡；
而今年4月同戶型成交價卻驟降至1220萬，折合單價14萬/㎡，跌沒了458萬！
同樣被炒房客「青睞」的城市還有杭州。
就拿曾經被「奧體房姐」禍禍了的知名紅盤「奧體三兄弟」來說，即便「房姐」已經蹲進去一年了，可是這三個樓盤到現在還沒緩過勁來。
2018年6月，「奧體三兄弟」的老大創世邸推出最後一批房源，均價34700元/平方米。
2020年，創世邸便有二手房以6.7萬/㎡的價格成交，後來創世邸的房價就像坐上了火箭，一路飆升到了10萬+！
如今，創世邸的掛牌價雖然依舊硬氣的維持在8萬/㎡，但實際成交價僅為5-6萬/㎡。
「三兄弟」中的老二龍湖天璞，去年最高的成交價去到9.8萬元/㎡！今年以來的實際成交價卻已跌至4.6萬元-5.8萬元/㎡。
老三時代奧城，在去年成交價還在7-8萬/㎡，今年大部分房源的實際成交價則降到了5.5萬元/㎡上下。
曾經深陷炒房熱的合肥，也在為之前漲得價埋單。
以濱湖新區為代表的炒房客聚集區，在這兩年迎來了拋售潮和降價潮。
其中降幅最高的濱湖家園，房價從之前的4.3萬/㎡跌至2.9萬/㎡，但是依舊無人問津……
沒辦法，雖然這些曾經的殺豬盤在拼命降價，但是水分還是太大了，要想重新取得市場的信任，少說再跌一年吧……
三
網紅盤只能紅幾年，殺豬盤更是曇花一現，但長期以來，學區房卻總能挺直腰杆說上一句：
你大爺還是你大爺！
不過，世事難料，再硬朗的大爺，也撐不住幾拳，這兩年，學區房還是頹了。
福田百花片區，深圳最著名的名校聚集區，這裡曾創造了深圳學區房最高單價，房價高達三四十萬一平，即便如此，還是有價無市。
百花片區。來源：百度地圖
而現在，百花的學區房已經淪落到按指導價出售，都無人問津的地步了……
比如國城花園，憑藉著深圳實驗小學+深圳實驗中學的頂級學位資源，一度躋身深圳頂流學區房的行列，
小戶型價格曾一度高達27萬/㎡，直逼深圳灣豪宅！
可是如今，小區掛盤價卻在為15—17萬左右，不過今年以來都沒有成交過。
上一次成交還是在去年12月，43.5平單間以985萬的總價成交，單價22.6萬/平，價格已經跌回兩年前。
頂流學區房尚且如此，其他的就更不用說了。
帶深中學區的金麗豪苑，8月成交了一套53平的房源，價格是445萬，對比高峰期跌了3成！
觀海台，帶南二外海德本部學位，83平戶型掛牌價1250萬，相比去年同等面積房源1940萬的成交價，下跌了682萬。
……
隨著大學區、教師輪崗等政策的推行，疊加本就不斷下行的樓市，學區房的寒流甚至已經蔓延到了上海。
比如對口春申板塊第一梯隊公立小學閔行實驗的高興花園。
2021年初，最誇張的時候，成交價高達10萬/㎡！
而到了今年，最新的成交價基本只能維持在6萬/㎡的水平，價格被「腰斬」。
同小區，同樓層，一樣的戶型，前後也就一年的時間，跌沒了145萬！
還有梅園五和六街坊兩個小區，名字聽起來很草率，但人家卻是浦東最為知名的「三學區」。
2020年底到2021年初，這兩個小區的掛牌單價高達20萬/㎡，一套50平的小兩房就要上千萬！
但今年以來，梅園小區的掛牌單價已降至13萬元左右。
不得不說，能讓深圳和上海的業主們低頭，學區房的祛魅化在這一輪行情中進行的是相當徹底了。
四
這些曾經漲上天的樓盤，為什麼會突然集體跌落神壇？
這裡面的原因其實已經很明了了。
當經濟環境，調控手段，市場信心三個因素湊在一起的時候，真的是財神爺親臨都不一定管用。
那麼另一個問題就是，要不要趁著這些樓盤降價的時候進場抄底呢？
這個問題要分情況看。
眼下抄底網紅盤確實是一個比較好的時機，因為很多城市的降價網紅盤都呈現出兩個特點。
一是數量多，二是賣得急。
不像以前那樣偶爾出一套，或是一掛就是大半年。
近段時間出現的筍盤真的非常多，而且價格也真的足夠筍，尤其是二手房掛牌量大的城市。
比如深圳、杭州二手房掛牌量都突破了10萬套，重慶更是去到18萬套，在這種情況下都不能叫撿筍了，甚至可以叫挑筍。
圖源：鏈家
不過既然有的挑，那就要挑好的，要儘量選擇好的地段，優先選擇大戶型，不然到時候被套的就是你了……
膽子大，想要從炒房客手裡接殺豬盤的，我勸你可以觀望一下。
雖然殺豬盤也在擠水分了，但是擠得時間太短，水分還是大。
尤其是杭州，目前不要碰！合肥可選的項目很多，沒必要去冒這個險。
不過對於深圳來說，其實是可以入手的。
這些炒房客做的事雖然很沒品，但是他們的眼光確實是好的，深圳的城市價值也是堅挺的。
這些殺豬盤雖然表面看起來跌得很慘，但是相比起2019年之前，還是漲了很多的。
最主要的原因是，這些盤如果拋開曾經被炒過的黑歷史不談，確實都是地段配套都不錯的優質項目。
比如諾德假日，守著前海寶地，又是片區唯一名校雙學位樓盤，還是大社區，同等條件的競品小區幾乎沒有，所以諾德還是有市場的。
前海時代也是一樣，作為桂灣金融核心區目前唯一可交易的豪宅，其稀缺屬性本身就是底氣所在。
相比網紅盤和殺豬盤，學區房在當下的門檻更高，風險更大。
需要注意的是，如果要買學區房，這套房子一定不能只是學區房。
簡單點說就是，這套房子除了學區，至少還要有兩到三點能拿得出手的地方，要麼是地段，要麼是交通配套，要麼是樓齡。
千萬不要碰帶學區的老破小了，價格再低都不要碰！
未來，不少強二線城市也會出現暴擊機會。
