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網紅盤跳樓,學區房哭暈在廁所!抄底時機到了?

那些年漲得最快的房子,也開始淪陷了!

過去5年,有三類房子創下了中國樓市的漲幅神話。

萬人搖號的網紅盤,炒房客扎堆的殺豬盤,以及一房難求的學區房。

眼下樓市大潮褪去,那些年漲得最凶的房子,如今怎樣了呢?

最近,一則消息再一次擊穿了深圳二手房市場的心理防線。

被稱為深圳「最強網紅盤」的華潤城,價格居然跌破了10萬/㎡的大關!

這個神盤:

  • 曾多次創下開盤「日光」記錄;

  • 屢屢引發萬人搖,官方專門為其更改了新房交易的規則;

  • 6年間平均房價從4.4萬/㎡飆漲至17萬/㎡,漲幅高達280%;

如今,一套80.8平的兩房,居然以800萬的價格成交了!

比參考價還低了200萬,單價更是擊穿到了9.9萬/㎡!

要知道,華潤城同戶型的房源去年成交單價可還是17萬/㎡啊!

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這,已經是華潤城半個月內第二次降價了。

10月末,華潤城一期一套近89平的房子,以1300萬元成交,成交單價約14.6萬/㎡,幾乎跌回了2019年。

誰曾想這還沒幾天,華潤城的價格又跌回了2018年,深刻詮釋了什麼叫「度日如年」。

而在華潤城接連下跌的背後,是多個城市,一大批網紅盤排隊跳水的大型現場。

杭州的熱門板塊未來科技城,曾經萬人搖的網紅盤,最近也開始走起了下坡路。

比如未來城板塊內知名度極高的陽光城未來悅,一年前掛牌均價達到7.8萬/㎡,而今年以來的實際成交價則為3.8萬-7萬/㎡。

東原印未來,一年前的掛牌均價高達8.4萬/㎡,但今年以來的成交價僅為4.2萬-5.7萬/㎡。

中南樾府,2021年下半年成交價在5.1萬-5.5萬/㎡,今年以來的成交價降到了4.4萬-4.5萬/㎡。

另一邊,在重慶核心區北濱路,常年穩坐「人氣小區排行榜TOP1」的春森彼岸,也開始帶頭內卷了。

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往年春森彼岸的掛牌價基本都在2萬/㎡以上,而從今年1-10月初,春森彼岸一共成交了39套二手房,成交單價低於2萬/㎡的有20套,占比達一半。

網紅盤跌下神壇,這種趨勢正在越來越多的城市蔓延。

廣州黃埔、南沙,兩個網紅盤扎堆的希望之地,最近「滿2不滿5」的二手房源開始激增,分別占到區域內掛牌總量的48%和54%!

上海最近甚至出現了多個網紅盤大量棄號的現象,像江橋的天璽領峯,棄號率近45%,蟠龍府的棄號率更是衝到了接近50%!

照這個勢頭來看,網紅盤的集體淪陷,只怕是遲早的事了。

如果說跌回兩年前是對網紅盤的懲罰,那麼對於殺豬盤而言,則是他們回不去的曾經。

深圳前海,這裡曾是「深房理」的主要陣地,炒房客們把控著前海的13個樓盤,造就了一批深圳房價的「神話」。

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其中三年間房價漲幅超過100%的樓盤有4個,分別是:

花樣年花郡,2017-2021年間小區成交均價漲幅145.20%;

諾德假日花園,房價漲幅高達123.51%;

花樣年花鄉,小區成交均價漲幅115.20%;

中海陽光玫瑰園,小區成交均價漲幅105.21%;

這個價格漲幅是周邊商圈均價漲幅的200%以上!

而從去年開始,這些曾經的殺豬盤們,開始拼命擠水了。

其中,諾德假日花園在10月成交了一套48平的兩房,總價555萬,單價只有11.56萬/㎡。

相比2021年初,同戶型17.1萬/㎡的單價,跌幅高達27%!

花樣年花郡/花鄉,在今年4月成交一套28平的單間,成交價293萬,單價10.5萬/㎡。

而2021年時,同樣28平單間的成交總價卻在430萬,折合單價約15.4萬/㎡,相比之下跌了32%。

前海時代去年年初成交了一套87平的房源,總價1678萬,折合單價19.29萬/㎡;

而今年4月同戶型成交價卻驟降至1220萬,折合單價14萬/㎡,跌沒了458萬!

同樣被炒房客「青睞」的城市還有杭州。

就拿曾經被「奧體房姐」禍禍了的知名紅盤「奧體三兄弟」來說,即便「房姐」已經蹲進去一年了,可是這三個樓盤到現在還沒緩過勁來。

2018年6月,「奧體三兄弟」的老大創世邸推出最後一批房源,均價34700元/平方米。

2020年,創世邸便有二手房以6.7萬/㎡的價格成交,後來創世邸的房價就像坐上了火箭,一路飆升到了10萬+!

如今,創世邸的掛牌價雖然依舊硬氣的維持在8萬/㎡,但實際成交價僅為5-6萬/㎡。

「三兄弟」中的老二龍湖天璞,去年最高的成交價去到9.8萬元/㎡!今年以來的實際成交價卻已跌至4.6萬元-5.8萬元/㎡。

老三時代奧城,在去年成交價還在7-8萬/㎡,今年大部分房源的實際成交價則降到了5.5萬元/㎡上下。

曾經深陷炒房熱的合肥,也在為之前漲得價埋單。

以濱湖新區為代表的炒房客聚集區,在這兩年迎來了拋售潮和降價潮。

其中降幅最高的濱湖家園,房價從之前的4.3萬/㎡跌至2.9萬/㎡,但是依舊無人問津……

沒辦法,雖然這些曾經的殺豬盤在拼命降價,但是水分還是太大了,要想重新取得市場的信任,少說再跌一年吧……

網紅盤只能紅幾年,殺豬盤更是曇花一現,但長期以來,學區房卻總能挺直腰杆說上一句:

你大爺還是你大爺!

不過,世事難料,再硬朗的大爺,也撐不住幾拳,這兩年,學區房還是頹了。

福田百花片區,深圳最著名的名校聚集區,這裡曾創造了深圳學區房最高單價,房價高達三四十萬一平,即便如此,還是有價無市。

 

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百花片區。來源:百度地圖

而現在,百花的學區房已經淪落到按指導價出售,都無人問津的地步了……

比如國城花園,憑藉著深圳實驗小學+深圳實驗中學的頂級學位資源,一度躋身深圳頂流學區房的行列,

小戶型價格曾一度高達27萬/㎡,直逼深圳灣豪宅!

可是如今,小區掛盤價卻在為15—17萬左右,不過今年以來都沒有成交過。

上一次成交還是在去年12月,43.5平單間以985萬的總價成交,單價22.6萬/平,價格已經跌回兩年前。

頂流學區房尚且如此,其他的就更不用說了。

帶深中學區的金麗豪苑,8月成交了一套53平的房源,價格是445萬,對比高峰期跌了3成!

觀海台,帶南二外海德本部學位,83平戶型掛牌價1250萬,相比去年同等面積房源1940萬的成交價,下跌了682萬。

……

隨著大學區、教師輪崗等政策的推行,疊加本就不斷下行的樓市,學區房的寒流甚至已經蔓延到了上海。

比如對口春申板塊第一梯隊公立小學閔行實驗的高興花園。

2021年初,最誇張的時候,成交價高達10萬/㎡!

而到了今年,最新的成交價基本只能維持在6萬/㎡的水平,價格被「腰斬」。

同小區,同樓層,一樣的戶型,前後也就一年的時間,跌沒了145萬!

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還有梅園五和六街坊兩個小區,名字聽起來很草率,但人家卻是浦東最為知名的「三學區」。

2020年底到2021年初,這兩個小區的掛牌單價高達20萬/㎡,一套50平的小兩房就要上千萬!

但今年以來,梅園小區的掛牌單價已降至13萬元左右。

不得不說,能讓深圳和上海的業主們低頭,學區房的祛魅化在這一輪行情中進行的是相當徹底了。

這些曾經漲上天的樓盤,為什麼會突然集體跌落神壇?

這裡面的原因其實已經很明了了。

當經濟環境,調控手段,市場信心三個因素湊在一起的時候,真的是財神爺親臨都不一定管用。

那麼另一個問題就是,要不要趁著這些樓盤降價的時候進場抄底呢?

這個問題要分情況看。

眼下抄底網紅盤確實是一個比較好的時機,因為很多城市的降價網紅盤都呈現出兩個特點。

一是數量多,二是賣得急。

不像以前那樣偶爾出一套,或是一掛就是大半年。

近段時間出現的筍盤真的非常多,而且價格也真的足夠筍,尤其是二手房掛牌量大的城市。

比如深圳、杭州二手房掛牌量都突破了10萬套,重慶更是去到18萬套,在這種情況下都不能叫撿筍了,甚至可以叫挑筍。

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圖源:鏈家

不過既然有的挑,那就要挑好的,要儘量選擇好的地段,優先選擇大戶型,不然到時候被套的就是你了……

膽子大,想要從炒房客手裡接殺豬盤的,我勸你可以觀望一下。

雖然殺豬盤也在擠水分了,但是擠得時間太短,水分還是大。

尤其是杭州,目前不要碰!合肥可選的項目很多,沒必要去冒這個險。

不過對於深圳來說,其實是可以入手的。

這些炒房客做的事雖然很沒品,但是他們的眼光確實是好的,深圳的城市價值也是堅挺的。

這些殺豬盤雖然表面看起來跌得很慘,但是相比起2019年之前,還是漲了很多的。

最主要的原因是,這些盤如果拋開曾經被炒過的黑歷史不談,確實都是地段配套都不錯的優質項目。

比如諾德假日,守著前海寶地,又是片區唯一名校雙學位樓盤,還是大社區,同等條件的競品小區幾乎沒有,所以諾德還是有市場的。

前海時代也是一樣,作為桂灣金融核心區目前唯一可交易的豪宅,其稀缺屬性本身就是底氣所在。

相比網紅盤和殺豬盤,學區房在當下的門檻更高,風險更大。

需要注意的是,如果要買學區房,這套房子一定不能只是學區房。

簡單點說就是,這套房子除了學區,至少還要有兩到三點能拿得出手的地方,要麼是地段,要麼是交通配套,要麼是樓齡。

千萬不要碰帶學區的老破小了,價格再低都不要碰!

未來,不少強二線城市也會出現暴擊機會。

責任編輯: zhongkang  來源:樓市黃大大 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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