房改二十載，安居夢漸遠，樓市風雲起
自1998年中國房改大幕拉開，普通百姓的居住條件發生了翻天覆地的變化。曾幾何時，人均居住面積僅為六七平方米的窘迫，如今已被三十九平方米的寬裕所取代。與此同時，全國平均房價也從二十餘年前的兩千元一平方米，飆升至去年上半年高達一點一萬元一平方米的峰值，漲幅驚人，達到了五點五倍之巨。而在北京、上海、深圳等一線特大城市，房價更是從當初的三千元一平方米一路攀升，如今動輒六七萬元一平方米，二十餘倍的漲幅讓人瞠目結舌。
縱觀中國房地產市場的上漲周期，房價的每一次飛躍都如同周期性的浪潮。2003年至2007年，是房價上漲的第一波浪潮；緊隨其後，2009年至2011年，房價迎來了第二輪攀升；2012年至2014年，第三波上漲悄然而至；而2015年至2020年，第四輪房價飆升的浪潮更是達到了頂峰，直至疫情的到來，才暫時按下了房價上漲的暫停鍵。
然而，自2021年下半年至今，中國房地產市場卻顯現出明顯的調整跡象。一方面，全國平均房價已從去年上半年的最高點一萬一千元一平方米，回落至今年六月底的九千八百六十元一平方米，整體跌幅超過了百分之十。最新的數據顯示，截至六月，全國七十個大中城市中，竟有四十八個城市的房價同比呈現下跌態。
另一方面，國內房企的業績也遭遇了前所未有的滑坡。根據克而瑞的統計，今年上半年，百強房企的累計業績規模同比降幅高達百分之五十點三，與2020年同期相比，降幅也達到了百分之二十七點八。其中，近八成的百強房企，其累計業績規模同比降幅更是超過了百分之三十。為了儘快回籠資金，不少房企不得不選擇降價促銷的策略。
面對房地產市場的深度調整，全國已有七十座城市悄然鬆綁了樓市調控政策，期望藉此刺激市場回暖。有的城市放寬了限購、限貸的門檻，有的城市則降低了首付比例和房貸利率，更有甚者，直接向購房者發放購房補貼。如此一來，許多潛在購房者不禁陷入了困惑：今年究竟是出手買房的好時機，還是應該再觀望一番？
對於這一系列問題，業內人士普遍認為，未來一兩年內，房價或將迎來一輪「貶值潮」。我們則認為，在當前的三大趨勢之下，購房者是否應該入手，心中應已有定論。
趨勢一：房價調整已成定局，難以逆轉。從2000年到2020年，中國房價長期呈現上漲態勢。儘管政府曾多次出台調控政策，旨在遏制投機炒房，但一旦形成上漲趨勢，便難以輕易扭轉。如今，房地產市場已呈現出「量價齊跌」的局面，除非房價能夠回歸到一個合理水平，否則這場調整難以迅速結束。
趨勢二：房地產市場供過於求，房價回落勢不可擋。早在2017年，西南財經大學的數據就顯示，中國城鎮空置商品房已達六千五百萬套。時至今日，五年過去，大量新增商品房和保障房的入市，預計國內住房空置數量將逼近一億套，這足以滿足三到四億人口的居住需求。因此，無論是新房還是二手房市場，「供大於求」的局面將愈發嚴峻，房價的逐步回落已是不可逆轉的趨勢。
趨勢三：人口老齡化加速，剛需購房需求銳減。我國人口老齡化趨勢日益明顯，數據顯示，60歲以上老年人口已達兩億六千七百萬，預計到2025年將突破三億。與此同時，年輕人口數量卻在不斷萎縮，90後僅有一億七千五百萬，00後更是只有一億四千五百萬。未來的年輕人，很可能通過繼承父輩的房產來解決居住問題，而不再需要大規模購房。在這樣的背景下，中國房價回歸合理水平，將成為必然。
