始自2015年年初的寬鬆貨幣和地產調控放鬆帶來了去年年末以來的新一輪房價上漲，今年以來，一二線城市高歌猛進，各地「地王」頻出。以北上廣為代表的一線城市以及熱點二線城市陸續出手調控樓市，限貸、限購等政策近期密集出爐。
然而，除了瘋狂的地王、房價和政府的調控之手，還有一個重要的樓市變量隱藏在大家的視線盲區——那就是「房抵貸」產品。而這顆潛伏的地雷，正在默默地給樓市輸送著槓桿。
樓市「暗度陳倉」加槓桿：多家銀行推房抵貸產品
據財新網消息，至少包括農行、建行、民生、中信等多家銀行均推出了「房抵貸」產品，額度大部分在300萬，有的銀行甚至沒有上限。按質押率看，目前銀行普遍認為，房抵貸跟按揭貸的風險是一致的。銀行的壓力測試結果是，房價下跌30%-40%，銀行不會有損失。
所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費或經營，包括買車、裝修、教育、醫療、旅遊等用途，不能用於買房。但是，由於銀行與仲介等在受託支付上發明多種規避之道，銀行難以對貸款去向進行監管。
北京晚報此前報導，有多家銀行開拓了房屋二次抵押的業務，即使名下仍有貸款未結清的房屋，只要還款一年以上，就可以申請二次抵押。
這項業務的運作有一個大背景：經濟形勢不好，企業貸款不好做，小企業貸不到，大企業不願貸，所以銀行都把目光集中到了個人房貸業務身上，只有個人買房的意願還很強烈。
銀行工作人員稱，不需要結清貸款，直接按照市場價的六成減去剩餘貸款數，就是能貸到的款項。利率為基準的1.1倍，申請後並非必須用於經營，拿來再投資買房也是可以。當然，申請時不寫買房就行。
財新網引述一位大行風控人士評論稱，房抵貸是個雷。房抵貸完全依靠房地產的價值，沒有按揭分期償還這一風險遞延。抵押了房子再去買，一套房漲到1000萬元，就能給出700萬元的貸款。樓市這樣不斷加槓桿，很恐怖。
房企手持1.5萬億資金，猶如「堰塞湖」高懸
房企半年報數據中，資金層面的改善成為一個重要特徵。其中，截至今年6月底，融創手中的現金超過400億元，較去年底增長近半。同期，雖然經歷了對中信部分地產業務的收購，中海的資金流仍然超過了1000億元。號稱要衝擊3000億銷售規模的恆大，手中的現金則超過2100億元。
樓市火爆，銷售回款是房企最主要的資金渠道。
據21世紀經濟報導，值得注意的是，由於實體經濟不振，其他資金流入房地產業，也成為近期資本流動的重要特點：保險資金介入拿地和項目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。從年中開始，一些保險公司甚至獨立拿地。在福建、浙江等省份，很多製造業資金轉而炒房，或者以入股的方式介入項目開發。
數據顯示，今年前7月，房地產開發企業到位資金79881億元，同比增長15.3%；而在投資端，前7月全國房地產開發投資55361億元，同比名義增長5.3%。房地產企業手中大約有1.5萬億資金，猶如高懸的「堰塞湖」。
「地王」的密集誕生便是房企資金面充裕的體現。而對於拿到地王的房企來說，未來將面臨的是入市難題。中原地產首席分析師張大偉表示，對於一二線城市來說，未來一年房價漲幅不超過50%。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些「地王」都將面臨巨大的入市難度。其對房地產企業帶來的資金壓力將不可忽視。
