冬天已經來了，春天還會遠嗎？
這樣浪漫主義的表達，顯然和如今房企們的掙扎的境遇格格不入。
在當下房企普遍掙扎的環境下，每個人的關注點會有些差別。
很多人感慨房企的三十年河東三十年河西；感慨房企大佬身陷囹圄，被迫變賣資產還債。
而我看到的是：未來的房屋質量，越來越不樂觀。
收房即爛房，是真的，這不是夢。
01
房企今年，會比去年更難。
原因有三。
第一，房企借不上錢了
自從銀行設立兩道紅線，任何已經發放的涉房貸款，資金流向都被嚴查；任何涉房貸款的申請；都被嚴格審核。
正常的銀行信貸部門，都開始對房地產商敬而遠之、退避三舍。
銀行層面的融資渠道被堵，房企另外一個主要的融資渠道——債券，也完蛋了。
去年前三季度，房企新發行債券金額同比增長率分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，發行的債券量明顯減少。
今年，資本市場對房產行業的信心恐怕很難提振，購買房企債券的意願只會持續下降。
第二，房企沒錢賺了
以往因為利潤率不高，房企開發出高周轉、高槓桿的玩法。
但資金來源渠道被限之後，大家雖然都預想到了自己再也不能吃著火鍋唱著歌，但已經形成的路徑依賴，讓脫離了老玩法的房企壓根不知道如何轉型。
而現實的殘酷在於，現在的大、中城市，限地價、限房價的地塊不少，賺的錢抵不上成本、賣房如做公益，普通房企哪頂得住？
所以你看現在大城市的土拍，流拍率高不說，願意拿地的還都是國企央企。
比如深圳去年9月份的第二次集中土拍，20塊地，國企和央企拿了16塊。
至於那些小城市的樓盤，遇到現在的行情，別說賣了，有沒有人看房都成問題。
因此，今明兩年，除了部分國企和央企，其餘大部分房企，都是大城市沒房賣，小城市房子賣不出。
就這還談賺錢？畫大餅也不敢這麼畫。
第三，房企要大量還債了
新債難借，但舊債還得還。
尤其是過去房企一直倚靠的低利率美元債，去年有一部分到了還款期，就已經讓不少知名開發商要死要活了，
而到了今年，還將會有更多房企的美元債到期。
過去，房企還能左右倒右手，借新債還舊債；
現在，借不了錢，又沒有明顯的盈利點，房企集體債務違約的問題，會在明年集中爆發。
每一次危機，總會伴隨著代價逐漸向弱勢群體轉移。
這一次，為了快速還債、為了快速回款，房企只能把代價轉移到房子，最後轉嫁到消費者頭上。
「加速建設周期、削減建設支出」之後，哎，原本就已經讓人怨聲載道的房屋質量問題，恐怕會進一步惡化。
02
房企不好過，那交房即維權的時代，也就不遠了！
如果你在這兩年已經買了房，我先給你打個預防針，結合一下過往的經驗，看看接下來房企會暴的雷大概率會有哪些：
1.房屋建造遠低於交付標準
削減建設支出，首先要砍得就是交付標準。
原來說好的XX牌子的櫥櫃，沒有了；
原來說好的電視背景牆，也沒有了
原本說的每平方米上千的裝修水平，實際上也就幾百塊一平。
當初賣房的時候銷售講得交付標準有多花哨，現在就有多寒酸。
如果只是這種」缺胳膊少腿」的缺陷，那勉強湊合起碼還能住，
但有些房子的建造，不是貨不對板，而是壓根就不適合住人。
比如最近廣州荔灣的逸合中心，簡直就是房屋質量缺陷的集大成者
房屋漏水、入戶門變形、地板翹起，瓷磚脫落、玻璃爆裂,應有盡有......
據說業主去收房的時候，查出了40多處問題，直到現在還有20多處沒解決.....
要我說，這哪是收房，這是在鍛鍊業主的心臟承受能力。另一個大城市深圳也不例外，福田的天健天驕，就算是坐擁豪宅地段，依然是水泥板缺角、滲水漏水。
天健天驕這個盤，均價達到10萬/㎡。
深圳均價10萬/㎡以上的「豪宅」都搞成這樣，其他的樓盤？你細品......
2.項目配套減配
配套減配，未來也會越來越普遍。
其中最致命的是——學校。
如果是特意為了學位買入的那些項目，萬一學校不到位，業主真是都不知道找誰說理。
深圳前兩個月維權鬧得最大的龍華金茂府，業主維權的其中一項就包括學校。
開發商當初宣傳項目的時候，就把華東師範大學附屬龍華學校當做了賣點，而且承諾今年秋季，入伙即入學。
但是，業主等到了時間，學校卻不見了蹤影，直到現在，開發商還不能確定學校具體什麼時候能夠交付......
學校減配如果是壞心情，小區配套減配那就是辣眼睛。
看看下面這張圖，是深圳龍華區安居房小區豐盛懿園沙盤和實拍的對比。
說好的小樹+青草、鬱鬱蔥蔥的空中花園，變成了發黃的普通草坪，不僅綠化面積打折扣、還有各種冷卻塔、排風機占用空中花園的空間。
項目的賣家秀與買家秀的區別，已經不是一般的大。
03
延期交房
去年疫情之後，就有大量項目因為開工問題延期交房，好不容易開工了，房企又開始遭遇打壓，資金問題暴露......
比如成都大美譽業，就連續放了業主三次鴿子。
第一次是去年7月，因為疫情原因影響了工程進度，給業主們發了公告，把交房時間延長到2021年4月30日。
到了去年4月，繼續放鴿子！開發商聲稱「因省市政府環保要求導致多次停工進而影響交房，把交房日期繼續向後延長到8月30日。到了8月，開發商再次以環保整治、高溫限電導致原材料生產延遲為理由，延遲交房到10月.
成都大美譽業三次延期交房的告知函
直到現在，房子還沒有交付。
某種程度上，前面說到的房屋質量出現問題、減配都還算是小事，畢竟房子是建好的，交了錢最後起碼有成品。
而像這樣延期交房的項目，爛尾都是分分鐘的事，成品真的不敢奢望......
只能說，在現實的打擊下，越來越多的房企會成為鴿子王，越來越多的項目，難逃延期交房的命運。
04
買了房但還沒交房人可以開始祈禱了，而沒買房的呢？
在這裡給三個方法，幫助你接下來買房起碼規避掉一部分風險。
第一，挑房企。
房企在出清，有些房企奄奄一息，而有些房企還生龍活虎。
事實上，在房企這個競賽圈內，已經分成了三六九等，
首先一個區分的標準是三道紅線。
從上面這張圖中，可以比較清晰地分辨出哪家高枕無憂、哪家已經後院著火。
三道紅線都沒有觸碰的房企（綠色界面），資金情況相對安全可以選。
後面那些至少有一道紅線不過關的房企，不要選，尤其是橙色和紅色界面的房企，一定要遠遠避開！
除此之外，還要著重看淨負債率和現金短債比的實時數據，因為這將會影響房企短期的資金情況，對房企的短期安全會有很大的影響。
總體而言，大部分的國企和央企會比較穩，遇到資金問題支撐力也比較強，在能選擇的情況下，優先選擇綠色部分的央企和國企。
當然，這個數據會有變動，通常半年就會更新一次數據，大家要及時關注、及時排雷。
第二，買成屋或者有實體樣品屋的樓盤
買預售屋，看房看得畢竟不是成品，就算你做足了準備，有些雷還是難以規避。
有條件的情況下，更推薦買成屋。
如果只能買預售屋，那就優先選有實體樣品屋的樓盤，有實體看，起碼你可以看到樓盤一些潛在的問題，未來交房的時候也能有一個預期。
而且在一些交付標準的細節上，也可以拍照留存，萬一未來要維權對簿公堂，也能留下證據。
第三，在房屋買賣合同上做防範
如果暴雷無法避免，就只能提前止損。
購房者唯一能自主保護自身權益的救命稻草，只有房屋買賣合同。
把銷售賣房時天花亂墜的承諾，寫入合同；
把房屋質量、減配、延期交房等潛在問題的解決方案，寫入合同；
把具體的賠償方式，寫入合同。
不要怕麻煩，能有多細節，就要有多細節，畢竟，房子是自己的，維權的主動權要牢牢抓在自己的手上。
05
房企們，早就已經過了爭當優等生的年代。
與之相反，過去幾年，房企的競爭機制變成了競劣——誰更高槓桿、更高負債，誰就能更快實現資金回流、實現再循環。
經過過去兩年疫情和政策的打擊，競劣結束，比爛開始。
在房企比爛時代：
諸多房企中，誰不整活、誰能正常發揮，誰就贏了！
諸多購房者中，誰能買到不那麼爛的房企和房子，誰就贏了！
