去年本港樓價大跌一成半，令負資產數量急增至逾1.2萬宗，創十八年新高。惟隨著今年第一季樓價回升7%，負資產個案亦減少。實際上，單單負資產本身不等於已構成問題，但真正令人擔心是過去兩個月，本港銀主盤成交顯著增加，反映部分業主開始陷入財困令物業被銀行接管，如果情況持續恐將秏盡購買力，樓市復甦亦會成為「假象」。
香港樓價在首季度回升7%，令負資產個案減少，金管局數據顯示，3月底止，負資產宗數按季大幅減少48%至6379宗。負資產宗數回落，不單令發展商及地產界鬆一口氣，對政府財金官員來說，亦是一個好消息，因為如果樓價持續下跌，不單會拖垮樓市，甚至會成為銀行體系的計時炸彈。
其實，單單負資產本身不等於已構成問題，還需視乎按揭用家的還款能力有否轉弱，就業環境有否惡化而導致斷供率上升、銀主盤增加才會增加實質負面影響。現時負資產個案當中拖欠比率偏低、供款負擔比率仍低、加上失業率跌至3%低水平，即使負資產宗數上升，所帶來的信貸風險及市場風險仍低。
不過翻查今年以來銀主盤拍賣消息，卻是有明顯增加趨勢，而且是集中在樓市正在加快復甦的三、四月份，涉及層面廣泛，由新入伙僅兩年的居屋以至一些名牌屋苑，甚至有富豪海灣「十九按」、西半山羅便臣道「十二按」、藍灣半島「十四按」銀主盤，亦有前主播轉戰商界後自用貝沙灣物業淪為銀主盤，更有深圳富豪40億物業被接管，涉及甲級商廈、港島超級豪宅等等，反映銀主盤範圍廣泛，而且很多都是貴重物業，往往涉及銀碼均數千萬元。
理論上，如果物業淪為負資產，銀行有權Call Loan，甚至要求取消貸款，銀行可以透過法律程序將物業收回變成銀主盤。但銀行現實上不會隨便進行上述行為，因為銀行不單要採取法律行動，涉及大量法律費用，需時亦長，而且會令銀行壞帳上升，影響財務表現，銀行可以的話是很少做得「咁盡」。
真正令銀主盤數目急增，不單純是因為美國加息因素，始終本港銀行一直未有跟足美國的加息步伐，現時按揭利率未算偏高，反而影響樓市的基礎因素，包括供應變化及樓市政策轉變，才是當中關鍵：
1. 供應積存增加，新盤愈遲買愈平
港府持續增加土地供應，私樓潛在供應亦順勢增加；據房屋局最新公布，截至3月底，未來3至4年一手私宅潛在新供應增至約10.7萬伙，按季增加2000伙，再創2004年有紀錄以來新高。至於該10.7萬伙新供應單位中，已落成貨尾更有1.8萬伙，按季增2000伙或近13%，再創2007年初後的新高。
貨尾積存單位數量大增，直接影響是發展商未能做到「貨如輪轉」，加上利息開支近年不斷提高，要增加去貨速度，唯有「將貨就價」，以減價促銷，這亦做成近年少見怪現象：樓市愈升愈有時，新盤卻爆發減價戰，置業人士愈遲買愈平的矛盾景象。
翻查首季新盤成交3530宗，與去年第四季相比按季升3倍，但整體與去年第3季錄約3585宗水平相若。當中又以四個「擘價」焦點盤沽貨最多，當中就包括長實和新地合作的屯門飛揚貨尾減價最多17%，更形成樓市「震撼彈」，令之前買家慘食「深水炸彈」，部分未入伙已經要「蝕幾球」，被迫上街抗議，亦形成新盤愈遲買愈平的怪現象，與整體樓市氣氛好轉形成極大反差。
2. 通關因素失色 BSD辣稅低近七成
本港於2月初與內地全面通關，惟原以為內地客會大舉來港置業的預期並未實現。早前稅務局數據顯示，今年3月反映公司客和非香港永久性居民入市情況的買家印花稅（BSD）個案共有92宗，雖屬近14個月新高，但相對疫情前一年，即2019年的高位仍低近七成。
BSD個案連升兩個月，3月有92宗，較2月的61宗增50%，不過，對比爆發疫情前的一年，即2019年10月最高錄296宗，目前較當年高位仍相差69%；據稅務局資料，非香港永久性居民在港購入住宅物業，都需要繳交樓價15%的BSD稅款。
分析員表示，近期內地人來港置業不算多，上月BSD數字偏低，相比疫情前平均每月有約260宗，現時內地人來港買樓的需求頗弱，坦言3月份BSD個案僅92宗屬低於預期。內地通關因素，一直被市場人士認為是刺激香港經濟及樓市的「強心針」，但儘管訪港內地旅客增加，但不論零售及樓市的購買力均大不如疫情前，加上鑑於內地樓市本月再出現回落跡象，認為內地人經歷去年樓市低迷後，不再視買樓為可靠的儲蓄工具，削弱他們來港置業的信心。
3. 家庭負債增加 成銀主盤增加主因
這個因素我認為是最被市場忽略，但卻是銀主盤急增的關鍵理由。金管局三月發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，指出本港家庭負債占本地生產總值比率，由去年上半年的94.2%，升至下半年的95.5%（見圖2），比起2020年足足多了十五個百分點，創有紀錄以來新高，其中有近70%比率負債是來自住宅按揭貸款。
翻查紀錄，20年前香港人的年收入相對樓價負擔比率僅約5倍，但近年卻曾一度升至20倍，收入槓桿比率（即供樓開支相對收入中位數比例）也由03年只有約兩成一度升至八成（見圖3），反映因收入追不上樓價而令置業供樓負擔急劇惡化。
金管局雖然強調銀行新批按揭貸款的供款與入息比率仍處於健康水平，有足夠緩衝應對潛在的衝擊，但家庭負債急升，反映在反修例運動及三年防疫嚴格限制下，香港百業均難以復元，加上三年來移民人口達30萬人，令同期間總就業人口減少逾20萬人，經濟顯見有收縮跡象，市民整體收入減少而負債增加，這個正解釋銀主盤數目突然上升的主要原因。
4. 「地主會」失勢 地產商恐陷內地「共同富裕」後塵
這個因素未必與一般置業人士或小市民有很大關係，但正正可能是基於政策轉變，令香港幾十年來樓市長升長有的神話，會一夜轉變。
眾所周知，香港政府的財政儲備收入，主要是靠三大來源：利得稅及薪俸稅、印花稅及賣地收入，其中後兩者均是與地產市場興衰息息相關，好像去年賣地收入僅為711億元，按年大跌四成，就令政府財赤增加至接近一千四百億元，反映賣地收入對政府財政儲備舉足輕重。
正正是樓市升跌對政府收入影響巨大，俗稱「地主會」的地產商會，對政府政經政策均有重大影響力，但這個「地產霸權」現象很可能在「新．香港」的新常態下，會出現翻天覆地改變。
其中一個跡象是港澳辦主任夏寶龍早前來港考察，留下的日數是歷來最長，亦與眾多社會各界人士會面，包括在政府總部會見商界代表，唯獨地產建設商會卻未獲邀出席。地建會執委會主席梁志堅回應事件，指沒有感到失望，「唔會話吃不到慨葡萄就酸慨」。
夏寶龍上任後，除了一直加強對香港控制，過去對香港的房屋問題亦非常關心，曾經表態香港要「告別劏房、籠房」，房屋問題要得到解決，今次來港行程亦花了很多時間考察未來的供應「重鎮」北部都會區及交椅洲人工島項目，顯然今次行程刻意不會見地產商，就是向他們暗地施壓，表明政府加大供應力度是勢不可擋，甚至不排除使用內地的「共同富裕」及「房住不炒」的政策措施，到時不單地產商「無運行」盈利受壓，過去樓市只升不跌神話亦會破滅。
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
