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這才是房地產最大的雷

商業地產隱藏的大雷,遠遠超過了住宅地產。 最近一線城市出現了大量的空置辦公大樓,空置率創新高,而租金創十來年新低。 曾經熙熙攘攘,人來人往的一線頂級辦公大樓,也不復往日氣派和繁華。 就連人手一杯星巴克的高級打工人們都消失了一大半! 這種情況就像複製粘貼一樣發生各大一線城市。

商業地產隱藏的大雷,遠遠超過了住宅地產。

最近一線城市出現了大量的空置辦公大樓,空置率創新高,而租金創十來年新低。

曾經熙熙攘攘,人來人往的一線頂級辦公大樓,也不復往日氣派和繁華。

就連人手一杯星巴克的高級打工人們都消失了一大半!

這種情況就像複製粘貼一樣發生各大一線城市。

根據市場主流機構的數據,去年年底,中國一線城市的辦公大樓平均空置率已經超過20%,今年這種情況不僅沒有得到改善。

世邦魏理仕統計,今年第一季度,北京辦公大樓市場的空置率為22%,約相當於2018年的3倍。

上海大虹橋、北外灘這些辦公大樓聚集的區域有的樓棟空置率高達50%。

深圳的空置率最高,2024年一季度,深圳甲級辦公大樓空置率繼續上漲至27.0%。

廣州的情況稍微樂觀些,一季度全市空置率環比上升1.0個百分點至17%,但是依舊阻擋不了租金在下滑。

平均來看,2024年一季度一線辦公大樓整體空置水平在20%左右。

當然比一線情況更糟糕的是廣大二三線城市,下圖的數據我看了一下應該是前年的數據了,部分城市大約增加了5%-10%左右。

加上去的話,一線的辦公大樓空置率大約在20%,重點二線在30%,弱二線40%-50%。

這是很誇張的空置率了,等於說這些年蓋的辦公大樓中,有一半都是荒廢的。

北京自媒體壹地產描述北京辦公大樓現狀,裡面的綠植都臭了,要是發生在廣東,不僅臭還發霉,還引來一大堆蚊蟲……

現在想要把辦公大樓順利租出去,那可比賣住宅難多了,價格也比住宅跌的更狠,動輒就是跌倒10年前。

深圳第一季度辦公大樓租金水平已經回到10年前水平,甚至比2014年的價格還要低!

北京辦公大樓平均租金為每月每平方米283.3元,和2018年相比,下降超過三成。

甚至有的辦公大樓已經不在乎租金了,只要你過來願意承擔物業費就免費租給你。

大家可能不知道,高端辦公大樓一個月的物業費都比租金貴,水電都是商業計價的。

你說割肉賣出去吧,先不說現在壓根沒人接盤,哪怕是有人買,那高昂的各類稅費你就是看到都被嚇到了。

而造成商業地產目前這種困局的,說白了還是那個老問題:供需不平衡。

大約在5年前的時候,回想起來那一年真的經濟最好的時候,網際網路企業集體赴美上市,杭州北京上海出現了一波又一波的千萬富翁。

大量創業公司如雨後春筍般湧現,連帶著對商業地產需求短時間內急劇上升。

當時整個北京辦公大樓市場空置率只有7.6%,租金報價每月每平方米427.5元,據說這是北京有統計以來最高的租金。

那個時候根本不存在空置的問題,創業公司就怕租不到辦公大樓,而且因為有較好的預期收入,房東喊多貴都有人租。

這種現象同樣發生在上海深圳廣州杭州,開發商看到了商業地產需求火爆,便開始把目光放在辦公大樓等高端商業地產上。

對此地方也喜聞樂見,一方面商業地產有助於地方招商,前幾年各地都在搞總部經濟,招商進行的如火如荼。

另一方面,密集的辦公大樓看起來也高大上,更有助於提升整體城市面貌。

於是那幾年,一二線城市開始大規模審批商業用地。

根據中原的數據,深圳在2018年批售辦公大樓面積高達163.3萬平,創下歷史新高,一直到2020年每年都有上百萬平方米的批售。

但是2018年至2023年,一共才賣出去26.9萬平辦公大樓,也就是說批售的這些基本上都是堆積在開發商手裡了。

到現在為止,全國商業庫存嚴重超標。

上個月高層提到房地產全力去庫存的時候,我當時就有提到,大家不要只看7.4億平這個數據。

這裡住宅庫存39458萬平,另外一半都是商業地產。

現在主要是商業地產庫存比2015年高太多了,占所有庫存量的比重快一半了,去化周期又特別特別長,有的地方誇張到要幾十年才能去化完。

大家也可以留意自己所在的一二線城市,到處都是新城,到處都是辦公大樓。

就拿深圳舉例,深圳空置率最高的就是前海辦公大樓群,租金最低僅需100元一平,還能講價,反觀龍華紅山由於辦公大樓供應少,租金反而很能扛。

2020年開始前海已經開始把大量的商辦用地轉為居住用地了。

今天一大早深圳住建還發文,計劃繼續放寬「非居改保」條件,也就是說把那些閒置商辦,包括辦公、旅館(酒店)、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

通過這種方式,以最快的速度幫助消化商業地產的庫存。

2018年至今,我們經歷了毛衣戰,經歷了疫情三年打擊,經濟形勢急轉直下。

如今的市場早就不是當初的市場。

在疫情期間,很多公司被逼無奈只能在家辦公,經歷兩年後,企業發現員工在家辦公也不影響工作進度,為了省成本乾脆退掉辦公室,這種情況在國外也出現。

如今在線辦公的條件已經非常成熟了,設計,文案類的工作基本不影響。

當然居家辦公肯定不是主因,關鍵還是經濟環境發生變化:

網際網路退潮,房企破產倒閉,教培機構全軍覆沒……

可以說,這些都是對商業地產需求最強烈的行業,如今元氣大傷。

國內辦公大樓等商業地產租金、出租率之所以斷崖式下跌,就是因為需求疲軟。

評價辦公大樓需求是否旺盛,業內有一個指標叫做:

淨吸納量=

「新租面積+擴租面積-退租面積」。

從2021年到2023年末,北京的甲級辦公大樓淨吸納量從101萬平方米下降到12.7萬平方米,跌幅87%;

上海從136萬平方米下降到39萬平方米,跌幅71%;

深圳從84萬平方米下降到22萬平方米,跌幅74%。

一線城市的辦公大樓淨吸納量可以說是呈現暴跌之勢,在過去2年的需求大幅萎縮了7-9成。

到今年,民營房企所剩無幾,網際網路企業則又開啟一輪輪優化。

就連京東這種穩如狗的老牌電商都喊出來整頓職場,根據網上不成文規定,一旦公司開始抓考勤打卡,那麼便意味著這家公司開始走下坡路了……

現在企業都在想辦法降本增效,縮減人工辦公場地等支出,先度過經濟寒冬再說。

商業地產的繁榮與否和經濟環境息息相關,一榮俱榮一損俱損。

目前來看,商業地產的雷比住宅大的多了,短時間內都沒辦法消化。

那些四五年前買了商業地產的投資客,只能認栽吧。

說到這裡,我記得前幾年有一位公眾號大v一直推薦大家買商業地產,尤其是買辦公大樓,當時他的邏輯就是認為辦公大樓租售比高。

租售比高的前提是經濟好,辦公大樓好租,但如果你想賣,不打個五折,估計沒幾個人捕手。

住宅賤賣好歹有人接盤,但是辦公大樓由於維護費用高,物業費電費都比住宅高很多,你要是租不出去還得自己掏錢繳費,算下的租售比搞不好還是負的。

珍愛生命,遠離黃賭d,珍愛財產,遠離商業地產,普通人真的玩不起!

責任編輯: 方尋  來源:櫻桃大房子 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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