「唔敢賭香港市場(樓市)太差,過去歷史話我哋知邊個賭香港長期差都錯。」
上星期長實主席李澤巨在分析員會議上,被追問對香港樓市看法,說出了的金句成為全港媒體爭相引述,看似不經意的說法,但李澤巨顯然是精心計算。對政權甚至北京來說,這是容易受落的說法,可以歸類為屬於「說好香港故事」;但嚴格看整個語法,其實又沒有一句是真心唱好。
當然,今天的李澤巨沒有當年父親李嘉誠的Soundbite那麼精彩,但這番說話仍然是經過深思熟慮:「唔敢賭樓市太差」,與「香港樓市前景不會太差」明顯是兩個層次,潛台詞不就是前景已經轉差,亦不排除會再差下去,只是不敢或不願意賭上賠錢風險,因此寧願不賭?
至於說「歷史話我哋知邊個賭香港長期差都錯」,其實沒有意義,所有新股招股書都有說明「過往表現不代表未來」,而且今天的「新.香港」已經二次回歸,誰還可以用歷史去證明未來表現?正如港澳辦主任夏寶龍告訴全香港人要有「零起點思維」,用2019年前的香港成功歷史似乎已經沒有任何意義。
與其聽其言、不如觀其行,說李澤巨「身體最誠實」,其實只要翻查過去幾年,長實及長和系內在香港及全球的投資紀錄,恐怕答案早已呼之欲出。
聽其言不如觀其行長實近兩年未有在港新增投資
2020年5月長實打破該公司接近兩年來未有投得地皮的悶局,接連在香港斥資逾360億投得七幅地皮,但到2022年後長實系內公司幾乎已沒有再增加香港投資,如果讀者心水清,答案其實早在去年12月維港投資創辦人周凱旋一番話可以引證。周凱旋引述長和榮譽主席李嘉誠於2021年1月開始提醒「山雨欲來風滿樓」,要注意經濟一定會一落千丈,如果不在2021年底前做好延長備用資金就「非常可憐」。
因此在2022年底後,長實幾乎完全絕跡香港投地,事實亦證明,在2020-22年期間投得的地皮,很多都有頗大機會錄得損手:特別是兩幅啟德地皮,單計地價已經投入近190億,而近日該區發展商已經面對現實,寧願蝕賣亦要儘快套現。其中21年初投得的4E區地盤樓面地價更高達15861元,相比起去年9月區內由信和合組財團以53.5億元投得,當時每方呎樓面地價僅約5,392元,並創全區約9年半新低,地價大幅貶值66%,而較啟德2A區成交呎價亦低約12%。
事實上,今年四月長實推出黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast,就是以「蝕讓價」折實呎價21,968元推出。印象中李嘉誠絕少做過「蝕本生意」,即使交棒予「小超人」李澤巨亦鮮有要蝕本收場。但當時面對樓市出現「小陽春」,長實不單沒有等待樓市繼續反彈以爭取更高定價,反而是以「蝕少當贏」的心態,儘快在樓市購買力仍未枯乾的時間,以「蝕本價」開售一個遠期樓花項目(預計落成日期為2025年12月底),反映的是作為負債比率最低的大發展商中(截至今年中約5.5%),長實明白儘快將發展項目套現,做到真正貨如輪轉,以免日後當更多發展商推盤時候,定價可能會一浪低於一浪,現在事後看來不得不佩服當時長實的決定。
早已部署資產全球配置香港盈利低於海外
翻查長實剛公布的半年業績,按地域劃分,上半年收入主要靠英國和其他地區的業務推動,英國收入升8.24%至170億元,而盈利相比一年前,亦只有英國業務錄得增長,中港業務均錄得盈利下跌,令海外盈利占比已達到53%,相反香港就攤薄至僅占39%,反映長實的香港業務正在收縮。
與香港投資收縮相比,長實及長建過去一年正在不斷加大在英國投資規模:包括去年五月,長實以48億港元收購在倫敦上市的社會性房屋Civitas Social Housing。李澤巨特別在過去幾年投資於英國的社會性房屋,穩定了集團的租金收入,可以抵禦香港疲弱的租賃市場,使整體租金收入維持韌性。
至於星期一(19日)已在倫敦交易所作第二上市的長建,今年亦伙拍長實及電能,多次投資英國公用事業,包括在4、5月密集收購Phoenix Energy及UU Solar,到今個月再公布收購英國陸上風電資產,三個項目作價合共已近75億。連同其他酒吧連鎖店、配氣網絡及水廠及鐵路,近十多年在英國部署項目已多逾十個,涉及金額近170億英鎊,以今日匯價折讓已經逾千七億港元。
因此長建選擇在英國第二上市,是非常合理部署,是一個買政治保險的做法,確保給予英國政界的投資信心,即長建不是一間中資公司。加上港股現時成交量和流通量不足,亦未能吸引更多外資重返香港投資,既然公司收入來源逾半來自英國,可借今次上市吸引英國退休基金、長線基金可以投資,因公司集中於基建、新能源等持較多現金流的業務。
不要與長實「對賭」接貨者往往損手離場
小超人說「唔敢賭香港樓市太差」,民間智慧卻一直說不要與超人對賭,反而應該跟風學超人買貨,這由近日長實向#LYOS的撻訂買家追差價及中環中心交易大幅蝕讓可見一斑。
「胡.說樓市」日前獨家報導,指長實元朗洪水橋#LYOS的撻訂買家,接獲發展商來信通知追收差價,料為樓市撤辣後首宗同類個案。根據信中內容,撻訂買家除要支付單位重售後的差價外,還要支付由購入單位至重售單位成交日期內的所有利息支出、期內的管理費、3%經紀佣金、重售律師費及終止交易費用等。
翻查資料,長實一向是最堅持「合約精神」的發展商,包括曾於2013年入稟高等法院向何文田「半山壹號」撻訂買家追討近6,000萬元的物業差價。再數遠一點,天水圍嘉湖山莊美湖居於1997年樓市高峰期開售,期後金融風暴爆發,樓價暴跌,不少買家撻訂,長實均入稟法院向相關撻訂人士追差價。
雖說追收差價絕對是符合合約精神,亦是收「殺一儆百」之效,正如不少評論都提出,簽訂樓宇買賣合約後如果樓價升值,難道你會同發展商對分?但面對樓價持續下滑,最新樓價指數創2016年9月底以來近8年新低,今年累跌5.45%,相對2021年8月的歷史高位累插27%,恐怕未來跌幅會進一步加劇,今年有機會真的如年初預測會下跌一成,屆時更多負資產銀主盤湧現,一旦更多發展商加入追差價行列,樓市前景不需要「對賭」都知必輸。只是此時此刻看到政府仍然死口話「前景亮麗」,心中除了粗口連篇,我已經找不到更好形容詞。