這兩天，國內樓市又熱鬧了。六個部門，還是九個部門——說實話我都記不清了——聯合發布了一份通知，坊間俗稱「金融國補」。昨天我也聊過這個政策的細節，它的核心就是貼息貸款。
簡單說，如果你之前有一筆消費貸，利率是3%，現在政府幫你貼1%，你只需要還2%。看上去很美好，但很多人發現，這背後的用途未必真是「讓你去消費」。
一、貼息貸款的「隱形」用途
我在網上看到不少人的評論：這種消費貸並不是鼓勵你多買東西，而是讓一些人進行債務置換——用現在2%的低息貸款去還掉之前4%、5%的高息貸款。聽起來很熟悉吧？
沒錯，去年中央搞的那場10萬億地方債務置換，就是同樣的邏輯——用低息的錢換掉高息債。
但這裡我有個疑問：
如果真想給「韭菜」減負，為什麼不直接下調存量房貸利率？為什麼要繞這麼一大圈，從消費貸走，再貼息，再限制用途？
結果今天，金融監管總局又發通知：嚴禁貼息貸款資金流入房地產開發、投資理財等套利活動，銀行要按規定審核，確保資金合規兌付。換句話說，現實中確實有人在用這筆錢去還房貸、做債務置換。
可這讓我替很多房東感到不值——畢竟，大家是為城市發展做出貢獻的人。危難時刻，本應被拉一把，卻被優先安排給消費貸，而不是房貸。
二、恆大退市：一個時代的終結？
除了金融國補，樓市另一大新聞就是恆大退市。
8月12日晚間，中國恆大發布公告：
8月8日收到港交所的摘牌信函；
因未達成復牌要求，且未能在期限前恢復交易，將於8月25日正式取消上市地位；
不申請覆核，不上訴，直接躺平。
恆大曾是國內房企的頭號玩家，許家印也曾風光登上城樓。如今，「塵歸塵，土歸土」，它的退市也被視為中國房地產時代徹底結束的標誌。
不過，知名評論人「刀總」卻有不同解讀：
「恆大退市是舊時代的終結，也是新時代的開始。9月美聯儲降息，中國房地產四年新周期將啟動，有產者的光明時刻來了。」
我聽了兩遍，依然沒完全理解這邏輯。恆大退市和新周期之間的因果鏈條在哪？所謂「新模式」又是什麼？
三、「新模式」在哪裡？
中央這幾年反覆提「房地產發展新模式」，可落到細節上，大部分仍是老路：
地方政府拍地
開發商建房
預售賣房
唯一變化，也許是容積率、配套規劃，但這不是本質創新。真要稱為「新模式」，必然在融資、土地出讓、銷售機制等核心環節發生根本性轉變。否則，「舊瓶裝新酒」而已。
刀總口中的「四年新周期」，很多人聽到就條件反射：房價要漲了？那我現在賣房是不是成了「韭菜」？
我個人的答案是：未必。
四、一個賣房者的現實選擇
我自己就遇到類似抉擇。
目前住的是結婚時買的90平方米婚房；
2011年買了套新房，去年已交付，但為了孩子上學方便，一直沒搬；
看到房價下跌，今年和家人商量，決定賣掉老房子，搬去新房。
為什麼？因為這一年下來，這套老房至少跌了幾十萬。如果再拖，虧得更多。
上周末掛牌，我打算看看，從掛牌到成交要多久，再跟大家分享這段經歷。
五、深圳樓市：以價換量
深圳的二手房市場給了一個窗口。
8月初以來，兩周錄得量連續小幅增長；
8月4日~10日全市成交1,216套，環比+2.7%；
但仲介反饋：除了優質學區房、低總價剛需盤，其他房源成交仍難。
關鍵詞：以價換量。
政策放鬆的效應在減弱，購房者在等「新藥」，市場的信心依舊脆弱。
六、房價收入比：數據的迷霧
臨平居住大數據研究院發布的報告顯示：
2025年上半年，百城房價收入比為10，比2024年下降2.9%；
自2019年起已下降近三成；
一線城市依然高企：深圳34.3，三亞28.8，上海25.7，北京24.8。
乍一看，購房壓力在緩解，但我認為這個指標被平均數掩蓋了真相。
中國的平均收入被高收入群體拉得虛高，而中位數收入才更接近真實水平。前總理曾直言，全國有6億人月收入不足1,000元。這部分人根本無力買房。
如果按中位數計算，一線城市的真實房價收入比恐怕在40~50倍，即不吃不喝40~50年才買得起一套房。
七、國際比較與下跌空間
國際上比較合理的房價收入比：
美國：5~6
日本：10~13
即使考慮中國人「愛房」的溢價，我認為合理區間也應在15~18倍。
那麼，從目前25倍（平均數口徑）甚至40倍（中位數口徑）的水平來看，房價還有很大下行空間。
八、專家觀點：調整期至少三年
經濟學家向松祚的判斷：
房地產拐點在2021年出現；
投資性購房需求幾乎消失，只剩剛需；
房價收入比8~10倍才算合理，目前多數城市遠高於此；
調整期還要持續至少兩三年，最快2028~2029年才可能企穩回升。
他強調，未來不會出現斷崖式下跌，而是緩慢調整趨穩。但對於普通購房者來說，這段「緩慢下跌」的時間，可能仍是巨大的煎熬。
九、結語：樓市的真相與選擇
總結下來：
1.金融國補更多是債務置換工具，而非直接救助房奴；
2.恆大退市是一個時代的終結，但未必意味著新周期馬上開啟；
3.房價收入比依然遠高於國際合理區間，下行空間存在；
4.向松祚等專家認為，未來三年仍是調整期，需做好長期準備。
對於普通人而言，現在的選擇不在於預測市場頂部或底部，而在於審視自己的現金流、居住需求和風險承受能力。
畢竟，樓市的「新篇章」可能是一個更漫長、更平淡的故事，而不是一場短暫的煙花。
