蓋房子的潘石屹本事是跑
重發2002年我為《知識經濟》所作舊文，是為了說明潘石屹雖然也蓋房子，但他和許家印並不相同。2023年新標題《潘石屹的智慧經濟》
2002年原始標題：
潘石屹微笑
張朝陽做房地產，他就是潘石屹；潘石屹做.com，他就是張朝陽。兩個人都是在建房子，潘石屹在地上建，張朝陽在網上建，都是房客越多越賺錢。
——題記
2001年8月15日，海南博鰲。潘石屹、馮侖故地重遊之餘，和經濟學家樊綱一起大談中國房地產新理念。1992年，潘石屹與馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪6人決定海南炒地產的時候，可沒想過這麼多，他們當時就想掙錢。現在他們有閒將他們過去的打拼鍍上一層「理論」的金。馮侖原來是海南體改所副所長，曾經給牟其中當過辦公室主任；王功權，曾經是牟其中投資公司總經理。但是在1992年，他們和潘石屹一樣都沒有錢，但他們想炒房地產。和張朝陽們寫商業計劃書融資不同，他們比較直接，他們向北京一家公司貸了500萬人民幣，利息是20%，做成後利潤五五分成，北京公司派人監控這筆錢的流向，相當於風險資本派來的CFO。這筆錢雖然帶著苛刻的條件而來，但對當時的他們來說就是從天上掉下來的餡餅，他們清楚，沒有錢別想做成事情。這錢是他們的天使投資。
拿到錢後，他們以每平方米近3000元的價格買下了8棟別墅，這些房子在他們手裡放了一兩個月，也無人問津，他們有些著急。鄧小平突然南巡，海南急劇升溫。從山西來了個叫韓九吉的大老闆要買潘石屹的房子，潘石屹開價4000元，韓九吉還沒想好要不要買，此時又來了一個內蒙的買主，潘石屹隨即將價格提到了4100元。「反正有人要，我打的就是心理戰，就賭他肯定買漲。」韓九吉氣急了，他質問潘石屹：「你怎麼可以這麼做買賣？」韓九吉兩個兒子說：「不談了，咱們走。」韓九吉要討個說法，潘石屹告訴他：「我重合同，我也重信譽，但開價可以正向開，也可以逆向開。」潘石屹說到做到，繼續抬高價碼，韓九吉最後以每平方米4200元的價格買下了三棟別墅。沒過多長時間，那個內蒙古買主以每平方米6100元的價格買了另外兩棟別墅。韓九吉後來成了潘石屹的好朋友，他沒覺得潘石屹騙他，他覺得潘石屹太有智慧了。潘石屹結婚那天，他專門扛著山西的玉條、景泰藍，用大布包著，非要親手送到潘石屹手裡不可。
6兄弟炒房地產之餘，攢了一本書，書中將他們自己描寫為一群立志實業報國的青年知識分子。書中特別指明他們做企業不是為了賺錢，是為當代中國知識青年探尋報國道路，並在賺錢過程中探尋如何更加有效地重整資源。這本《披荊斬棘共赴未來》在當年感動了不少人。1992年一年下來，公司賺了四五百萬，6兄弟壯志凌雲，感覺天下都是他們的。1992年，海口規劃局。潘石屹被他查到的兩個數字警醒了。北京市此時人均住房面積7平方米，海口市人均住房報建面積卻已經達到了50平方米。海南這個窮地方不可能有這麼大購買力，潘石屹感到快出事了。這天晚上，6個人湊在一起商量怎樣分散風險。潘石屹身先士卒，領五萬元差旅費來到了北京。通過朋友介紹，潘石屹認識了懷柔當時主管經濟的副書記。潘石屹和書記特別能談得來。兩三天後，北京萬通招商總公司就拿到了營業執照。2000年，在矽谷和已經破落的.com們討論泡沫經濟的時候，潘石屹向數字英雄們傳送經驗：「大勢起來的時候，你不介入，這是愚蠢。聰明的商人要能往上走時，就跟著走，一發現苗頭不對，馬上退出來。」
老師成敵人
鄧智仁告訴潘石屹，萬通的房子要想賣到每平方米3000美元，至少要打2000萬人民幣的廣告。潘石屹不敢出這麼多的廣告費。潘石屹想想，對鄧智仁說：「這樣吧，這2000萬廣告費你出，萬通的房子每平方米售價在2000美元以下，給你3%的佣金，超出部分，咱們六四分成。」鄧智仁說：「行。」鄧智仁是香港利達行老闆，以代理房地產銷售聞名。鄧智仁看好蓋在阜城門地鐵站上面的萬通新世界廣場。他毫不含糊地一口氣打了2000萬廣告，萬通樓盤每平方米賣到了3640美元，在開售的六天內萬通拿到了五個億港幣的回款。「這小子可真狠，在市場方面，他是我老師。」在1993年，內地人還不知道怎樣做房地產大規模市場營銷。在酒店擺慶功宴，搞銷售的那幫小姑娘有的抓手，有的抓腳，把鄧智仁從樓上抬到了樓下。後來，去唱卡拉0K，鄧智仁死死抓著麥克風，一首接一首，唱到聲嘶力竭。那天馮侖也在，馮侖喝得進了醫院，打完吊針，還在床上躺了兩三天。潘石屹去看他，「那天送你去醫院……」馮侖說：「我去過醫院嗎？」
5年之後，1997年，潘石屹做現代城，又請來鄧智仁當銷售顧問。1997年底，兩人失和。1999年8月，潘石屹與鄧智仁徹底吵翻。1999年8月20日，鄧智仁領導的中國第一商城與現代城的4位銷售副總監簽訂聘用合同，第一商城一次性分別補償他們18萬元至25萬元不等。8月23日下午，現代城數十位前銷售人員在東環廣場召開新聞發布會，向新聞媒體說明被開除的經過。會上，散發了致新聞界的一份題為《我的權益決不放棄》公開信。信中稱：「現代城宣布開除所有有離開跡象的員工……扣發被開除員工幾個月來尚未領取的佣金和本月的工資。」得知他們要開新聞發布會，潘石屹搶在他們之前，先開了一個新聞發布會，並向記者散發了《現代城的四個銷售副總監被高薪挖跑了》和《8月20日下午～8月21日白天現代城銷售大事記》兩篇文章。報社不給全文刊登，潘石屹就掏20多萬，以廣告的形式將這兩篇文章打了出來。在《現代城的四個銷售副總監被高薪挖跑了》一文中，潘石屹首先渲染了自己的「失敗」：「勝利的他們據說是吃魚翅、喝酒慶祝去了。失敗的我們十幾個人也聚在一起，買了一些肯德基，大家說心裏面堵得慌，吃不下去。」「不斷有電話告訴我的總是不好的消息：『起義』的銷售人員如何在客戶面前講現代城的壞話了；勝利者如何得意忘形；他們還要挖更多的人，出更高的價；我們的隊伍一時不知所措，不停來電話請示。
