最近刷到太多人問：「現在買房會不會買在半山腰？房價到底沒到底？」
其實不用急著猜答案，先看看身邊的人和數據。
連王健林、王思聰這樣的富豪都在房地產上「栽跟頭」，咱們普通人更該把情況捋清楚，再做決定。
01.
不少人覺得「有錢人買房穩賺不賠」，但最近的例子卻打了臉。
萬達的王健林，這些年一直讓萬達「瘦身轉型」，比起恆大的暴雷，萬達走得算穩了，可即便這樣，他最近還是因為一筆1.86億的款項被執行，還被限制了高消費。
要知道，1.86億對普通人是天文數字，但對地產大佬來說算「小目標」，連這種規模的款項都出問題，足見行業寒冬有多冷。
另一邊，他兒子王思聰在上海的一套豪宅更典型。
這套房子之前估值上億，放在2021年樓市好的時候，說不定還能溢價賣，但現在降到6000萬都沒人接盤——一進一出，直接虧了4000多萬。
富豪手裡的房子都跌成這樣，普通人手裡的剛需房、小公寓，自然更沒底。
有人說「富豪虧得起」，可這背後反映的是整個房地產行業的現狀：不管是大企業還是有錢人，都在面臨「房子難賣、資產縮水」的問題，普通人買房更要謹慎，別盲目跟風。
想知道房價有沒有到底，先看最直觀的時間線和數據，咱們從2021年開始捋，每一步都和普通人的買房決策相關：
1.2021年：本輪樓市的「頂點」
2021年是很多人難忘的一年——當時不少城市房價漲到了歷史最高。
北京朝陽、上海浦東的二手房，隨便一套都要上千萬；二三線城市的核心區，房價也比2018年漲了30%以上。
那時候仲介常說「再不買就漲了」，不少人咬牙上車，可沒想到這成了「山頂站崗」的開始。
2.2021-2023年9月：全國二手房「連跌模式」開啟
這期間，除了少數城市的核心區，大部分地方的房子都在「降價促銷」：有的房東為了賣房，主動降5%、10%；有的小區同一戶型，半年內單價跌了2000多。
那時候普通人最糾結的是「要不要等」，可沒人知道要等多久。
3.2023年9月：放開限購後，一線短暫「企穩」
這波政策確實起了作用，一線城市房價短暫企穩：北京朝陽的二手房成交量漲了20%，上海浦東的房價停止下跌，甚至有少數房源小幅漲價。
當時不少人以為「底到了」，有人趁機上車，可沒想到這只是「曇花一現」。
4.2024年5月-8月：一線再跌，8月跌得更快
到了8月，跌幅還加快了。
最明顯的是北京昌平：這個區域緊鄰朝陽，以前房價隨便破3萬/平，現在居然出現了單價1.8萬的房子，200多萬就能買個三居室。
要知道，2021年的時候，這樣的房子至少要400萬以上，短短3年，價格跌了近一半。
除了北京，上海、廣州、深圳也一樣：上海嘉定的二手房，單價從4萬跌到3萬；廣州番禺的次新房，總價降了50萬還沒人看；深圳龍華的小戶型，掛牌3個月都沒買家。
02.
截至2024年8月，全國二手房價已經連續下跌超過50個月——這是近20年來最長的下跌周期，比2008年金融危機時跌得還久。
面對這麼久的下跌，很多人問「官方怎麼看」？
其實央行在2024年一季度的貨幣政策報告裡已經說得很清楚：「地產去庫存仍然需要時間」。
這句話翻譯過來很簡單：市面上沒賣出去的房子還很多，比如三四線城市的新樓盤、一線城市的老破小，要把這些庫存消化完，不是幾個月、一年能做到的，房價想馬上反彈，基本不可能。
有人說「那我等庫存消化完再買」，可問題是「到底要等多久」？
沒人能給准信，但我們可以從歷史規律里找線索，至少能知道「現在處於哪個階段」。
房地產不是「隨機漲跌」，它有自己的周期，專業上叫「庫茲涅茨周期」，也就是咱們常說的「房地產周期」。
這個周期一般持續15-25年，意味著普通人一輩子最多能經歷兩輪完整的房價漲跌——比如你20歲時經歷一輪上漲和下跌，下次可能要等到40歲以後了，所以買房決策真的要謹慎，錯了可能要等十幾年才能翻身。
這10年裡，前5年是「下跌期」，房價持續往下走；後5年是「底部震盪期」，房價不漲不跌，就在低位徘徊。
至於下跌空間，歷史數據更直觀：泡沫破裂後，房價平均跌幅大概34%，有的極端情況甚至跌超50%。
但這裡必須提醒大家：「見底」不代表「會漲」。
就像政策里常說的「止跌回穩」，重點是「穩」，不是「升」。
就算接下來房價不跌了，未來可能還有3-5年的「底部震盪期」——也就是說，想靠買房短期賺錢，基本沒可能，甚至可能買了之後好幾年都「套牢」。
很多人只盯著房價的「數字」，比如「我家房子從2萬跌到1.8萬，只跌了10%」，覺得損失不大。
03.
但其實比「價格下跌」更可怕的是「價值腰斬」——哪怕房價數字沒跌，實際價值也可能少了一半，這一點普通人很容易忽略。
舉個普通人能懂的例子：現在你月薪1萬，當地房價2萬/平，你要干2個月才能買1平房子。
如果5年後，你的月薪漲到2萬（翻了一倍，這符合正常的收入增長速度），但房價還是2萬/平，那時候你干1個月就能買1平——對現在的你來說，這套房子的「實際價值」已經少了一半，這就是「價值腰斬」。
因為有通脹和收入增長。
每年的通脹會讓錢變「不值錢」，比如現在100塊能買50斤大米，5年後可能只能買40斤；同時你的收入會增長，5年後月薪翻倍很正常。
如果房價跟不上這個速度，就算數字沒跌，也是「變相下跌」。
就像2015年的時候，很多城市房價1萬/平，當時普通人月薪5000，要2個月買1平；到2020年，月薪漲到8000，房價漲到1.5萬，還是要2個月買1平，這時候房價數字漲了50%，但實際價值沒漲。
如果2025年月薪漲到1.2萬，房價還是1.5萬，那時候1個半月就能買1平，房子的實際價值就跌了25%。
再看我們現在的跌幅：根據統計，歷史上房地產泡沫破裂後，房價平均跌幅大概30%，但現在我們一線城市的房價已經普遍跌了30%左右，三四線城市更是接近腰斬——從跌幅來看，已經超過了歷史平均水平。
這意味著什麼？
可能我們的「下跌空間」已經不多了，離底部越來越近。
說了這麼多數據和規律，最後還是要給普通人一個明確的答案：房價到底了嗎？
現在沒人能給100%準確的答案，但從「跌幅」（一線超30%、三四線近腰斬）和「時間」（已跌4年，接近5年下跌期尾聲）來看，離底部已經不遠了。
但買房不能只看「底」，更要分「剛需」和「投資」兩種情況：
1.剛需買房：合適就入手，別糾結短期漲跌
2.投資買房：90%的房子別碰，小心變成「磚頭」
1.剛需買房：合適就入手，別糾結短期漲跌
2.投資買房：90%的房子別碰，小心變成「磚頭」
房地產的「黃金時代」已經過去了，以前「閉著眼買房都賺」的日子不會再有了。
現在買房，不管是剛需還是投資，都要「睜大眼睛」：看地段、看配套、看自己的需求，別被「房價到底了嗎」這個問題困住。
對普通人來說，買房不是「賭大小」，而是「解決需求」。
如果是為了住，合適就買；如果是為了賺，不如多看看其他投資方式。畢竟，比起「抄底」，不買錯才是更重要的事。
