現如今跟房地產挨邊兒的新聞都不咋樣。
昔日龍頭房企恆大、融創在忙著債務重組,擱淺許久的房地產稅又有了啟動苗頭,湖南省住建廳因為項目監管資金把渤海銀行拉黑了。
這些新聞看多了,委實格外鬧心。
樓市本身也是扶不起的阿鬥,在短暫的回暖之後,各地又重新歸於平靜——二手房掛牌量居高不下,市場上聳動的幾乎都是賣房的。
各地愁得焦頭爛額,就連限購政策一向嚴苛的北京,都悄悄撕開了一道口子……
01
價格已經倒掛
開門見山,簡單說說當前的樓市。
在剛過去的一季度,很多城市的二手房成交量都相當不錯。北京二手房網簽超過4.5萬套,上海超過5.1萬套,成都超過5.6萬套。
拿帝都來說,北京樓市的爆發點集中在2月和3月,其中2月成交量超過1.5萬套,3月成交量超過2.2萬套。
北京熱度持續了將近1個半月,進入3月下旬以後,看房的人就開始逐漸減少了,樓市行情基本也隨著3月的終止而結束。
當然,這一輪樓市回暖也給北京留下了一點東西——
1、北京二手房掛牌量從2022年11月的10萬套,悄然上漲至2023年3月的11萬套;
2、北京二手房掛牌價在2023年一季度出現上漲,環比上漲1.2%,同比上漲3.6%。
北京樓市一季度的成績之所以這麼亮眼,主要還是之前積累的購房需求集中釋放出來,大量剛需進入樓市,消耗筍盤。這一輪小陽春行情持續得並不長,購房者釋放了一波之後,樓市也就歸於平靜了。
如果你仔細去研究各地的二手房成交情況,還會有新發現——
現在好賣的,都是便宜房子。
以廣州為例,羊城賣得最好的房子,是價位在300萬以下的老破小——一季度,廣州總價在300萬以下的二手房成交量占比約為65.7%,在300萬到600萬之間的二手房成交量為24.7%,總價在600萬以上的二手房成交量只有9.6%。
上海的情況也差不多,市場主力軍買的都是總價400萬以下的房子,400萬到800萬的購房群體就不多了,上了800萬的,更是屈指可數。
房東們一股腦地出貨,把自家房子掛在二手房網站上,但是真正被挑走的,大多還是便宜的房源。然而,潛在的購房者就那麼多,消耗不完的房子就剩了下來,變成了二手房網站上的釘子戶。
於是,2023年一季度,幾乎所有的一二線城市都出現了類似的問題——
二手房掛牌量激增,二手房去化的速度根本趕不上新增掛牌的速度。
事反常必有妖,在各大城市二手房掛牌量激增的背後,藏著價格倒掛的秘密。
現在很多城市的新房供應都起來了,深圳在2023年第二季度計劃入市的商品房項目有31個,上海今年計劃入市的新盤更是多達290個。
如此龐大的新房供應數量,也讓市面上的新房、二手房價格出現明顯倒掛,現在很多新房項目的在售價格甚至比周邊二手房的價格都低。
老百姓眼睛又不瞎,又怎麼會放著便宜新房不買,去買昂貴的二手房呢?不少房東急著把老破小賣掉,也是為了騰出名額去買新房。
最近這幾天,甚至有上海市民在市領導信箱留言,建議二胎家庭享受購房政策優待,呼籲老百姓新房搖號不看社保年限,而是看誰家孩子生得多。
你以為這些二胎家庭是奔著多背房貸去的嗎?
人家是奔著房價倒掛能掙錢啊。
02
信號已經出現
現在的樓市已經相當亂套,而價格倒掛的現狀也不會持續太久。
現在新房、二手房價格倒掛,之前的二手房潛在客戶有很大一部分都被分流到了新房市場,二手房業主為了能儘快賣出房子,只能壓低掛牌價。
廣州現在已經有這個趨勢了。1月到3月,廣州二手房成交量明顯上漲,但是賣家下調二手房掛牌價的占比卻在反覆橫跳——1月份,下調價格的房源占總房源的23%,2月是5%,到了3月又增加到了28.1%。
深圳的情況也差不多,二手房成交量走高了,掛牌價卻降了。
再加上新房市場的供應量大漲,開發商為了賣房也在積極促銷,整個市場都在向購房者一方傾斜,樓市並沒有真正循環起來。
現在的市場行情,遠沒有我們看到的那樣樂觀。
所以,在樓市小陽春結束之後,北京罕見地給樓市鬆綁了——4月10日,北京住建委官網披露,多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照「一區一策」的方式由房山區試點。
作為全國樓市的風向標,北京在調控政策的一舉一動,都值得注意。
事實上,早在今年2月初,坊間就有傳聞稱「房山區將解除限購、試點認房不認貸」。但是房山區住建委稱坊間傳聞並不屬實,他們並未接到解除限購的相關消息。
沒想到時隔兩月,房山到底還是鬆綁了,雖然沒有傳聞的尺度大,但是也不小。
房山是北京郊區,新房庫存很高,很多開發商都在房山有項目。公開數據顯示,在2022年全年,房山區商品房銷售面積為115.1萬平方米,同比增長27.2%;待售面積為271.8萬平方米,增長26%。
房山的鬆綁,似乎也在宣告著樓市的困窘。而北京在樓市政策上的鬆動,也向市場釋放出了另一重信號——
嚴控多年的房地產政策,有望得到進一步鬆綁。
03
結語
經歷了前幾年的低谷後,市場信心也被打壓到了谷底。就業很難,降薪確很容易,很多人的日子不好過。物價漲,生活成本增加,工資可一點兒都沒漲。
前幾年離開一線城市的年輕人,現在也陸續在回流。說白了,還是就業形勢的問題,外埠的機會多了,本地人才會外溢出去;外埠機會少了,人才就被趕回了一線城市。
對大部分人來說,買房還是有錢人的遊戲。