想必你也注意到了，最近房地產市場的一套「政策組合拳」力度空前：首套房首付最低可達15%、取消房貸利率下限、個人公積金貸款利率下調0.25個百分點。但這對疲軟已久的樓市有什麼效果嗎？
據說是有的。至少在深圳，自5月6日推出新政後，一些樓盤的諮詢量增長了能有40%，「周末根本忙不過來，一天接待了十幾批客戶」。據深圳市房地產仲介協會數據，5月6日-12日這一周，深圳二手房簽約量約1361套，環比增長201.8%。
然而，如果你找周圍人談談，就會發現絕大部分人對此反應相當冷淡。網上倒是流傳著許多段子，揶揄著這一救市舉措是想盡辦法從普通人口袋裡把錢摳出來，有人甚至翻出了八年前的梗——現在這看起來像是預言。
怎麼理解這種反差？我想這兩者並不矛盾。想想看，這就像二胎政策剛放開的時候，確實也有一波小高峰，一些原本想生而受限沒法生的夫婦，趕緊趁這機會搭上末班車，然而這是難以為繼的，因為從整體上說，全社會的低生育意願早已積重難返。
現在的救市舉措，無論是降低首付，還是降息，真正能打動的其實是原本就想買房、但受限望而卻步的那些人。本來他們還得再攢兩年錢才能買，現在門檻降低，就能當下入市了。換句話說，這一刺激市場之舉，實際上是在提早透支未來的市場。
不僅如此，放款首付比例、降低房貸利率，意味著銀行等金融機構的風險上升，因為放寬購房者的條件，違約的概率當然會增加。只不過，相比起當下房子賣不動而產生的「短痛」，那已經屬於是未來的「長痛」了。
放寬購房資格，並不等於降低房價——房子還是那麼貴，買不起的仍然買不起，降低首付最多只是讓你「現在就能買，不用再等兩年」，仿佛降貴紆尊似的，但200萬從首付四成降到二成，貸款也從六成變為八成，你又沒少付一分錢。
當然，話說回來，要是房價暴跌，那引發的衝擊也是難以承受的：高位站崗的買家會充滿怨憤，而剩下的潛在買家卻可能仍然逡巡觀望，期待更低位。到那時候，情況會愈加尷尬，而現在雖然騎虎難下，但至少可以想辦法從老虎背上慢慢下來。
問題就在這裡：這次看似是「放大招」，但不僅來得太遲，而且對大量想擁有自己房屋的潛在群體來說，仍然遠遠不夠；反過來說，這也意味著救市之舉捉襟見肘，工具箱裡也拿不出多少東西來——各監管機構又不能直接讓房地產公司降價。
不可否認，當下各地城市的房價對普通人而言仍然高得難以企及，在全民狂熱的泡沫經濟時期，人們可以對之趨之若鶩，仿佛那是白菜價一樣，但那其實有賴於一個市場預期：房子會漲價，因而買到就是賺到，甚至比什麼投資都更划算。然而，現在這一預期已經被打破了。
市場預期一旦被打破，就很難回來了。當人們不再相信房價會不斷上漲時，它就不再成為一個投資選項乃至保值手段了，畢竟當下普遍的市場預期就是未來幾年房價將處於下行趨勢。所謂「買漲殺跌」，要不是你有剛需或錢太多，為什麼要這時候急著入手？反過來說，要不是賣不出去，現在會這麼著急救市嗎？
這種觀望乃至看跌的普遍心態，意味著樓市已經不可能重現過去的輝煌了，而當下的種種救市舉措，不論其具體做法如何，從本質上說，都是儘可能地為舊模式續命，讓它不至於硬著陸，然而，這卻無助於開闢新模式。
房子賣不動，乍看是市場疲軟，各方都陷入困頓，但這正是向新模式過渡所必然會有的陣痛。如果明知道舊模式已經難以為繼，那就算休克療法太過猛烈而不可取，至少可以打開想像力，設想一下新模式將是什麼樣吧？
原來的土地財政模式，來錢很快，但有一個重大弊端，那就是無數中國人的錢變成了「死錢」。多少家庭「掏空六個錢包」，省吃儉用，就為了買幾間水泥房子住？這勢必會壓縮人們其它生活費用的開支，當然更不用說投資了——房地產本身就被看作是普通家庭最大的投資。
在古代農業社會，人們有錢之後的第一反應就是去買地，又或者把錢變成金銀財寶，埋入地下。無論是哪一種，其結果都是錢不再進入流通，而變成了「死錢」。在近代荷蘭，很多商人發達之後都選擇買地，冒險家變成了土地貴族，荷蘭的黃金時代也就結束了。樓盤實際上就相當於古代的土地、金銀，大筆資金都很難流動了——想想看，房地產可是叫做「不動產」。
現代經濟的秘密，恰恰是要讓資本流動起來，不斷投資於新的前沿領域。如果一個社會明明有資本，但卻很難「錢生錢」，那麼可想而知，它在金融方面是相當落後的，消費也起不來，而沒有這些，生產也就難以得到擴張。
如今，年輕一代想通了，既然房子那麼貴，自己忙活一輩子也未必買得起，買了說不定還會跌價，那買來幹嘛？還不如開開心心，該花的花。只要你拋棄房子這個重負，不用還房貸，頓時就會覺得人生輕鬆許多，每個月好像憑空多出來好幾千。
在日本、韓國都曾經歷過這樣的階段：泡沫經濟破滅之後，年輕一代普遍對買房沒興趣，尤其在日本，買房居住需要繳納的各項房屋稅高達房價的5%，如果賣房則須繳納房產轉讓稅（39%，5年以上住房20%）和資本利得稅，這些都極大地打消了年輕人買房奮鬥的興趣。在對未來存在不安的情況下，購置大件物品只是增加自己肩上的負擔，勢必會讓一些人望而卻步。
這乍看似乎是樓市疲軟了，但反過來想，正因此，房地產的泡沫才能逐漸破滅，市場機制發揮作用，讓房價逐步回歸正常。與此同時，當人們不再那麼狂熱地把錢用於買房，而是切身地改善自己生活時，原先被擠壓的消費市場也才能慢慢有所恢復。
從日本的先例來看，泡沫破滅之後，雖然經歷了長期的經濟疲軟，似乎陷入「低欲望社會」，但市場逐步回歸理性，人們的生活品質其實是得到了改善提升的。當然，中國未必跟日本一樣（能那樣或許就該慶幸了），但至少我們需要清楚：舊模式不值得留戀，新模式也未必是壞事。
我當然也不知道十年二十年之後，將會是怎樣，但我想，有一點是確定無疑的：那將取決於千千萬萬普通人的選擇。
